Meu imóvel é rural ou urbano?

Você já parou para pensar na seguinte pergunta: meu imóvel é rural ou urbano? Talvez seu conceito de urbano e rural seja pela localização do imóvel, ou seja, se está “longe” do centro é rural, se está “perto” é urbano! Eu preciso te contar que essa é uma forma muito limitada para que você determinar se um imóvel é urbano ou rural… então vem ler o post completo para compreender melhor as diferenças!

O primeiro ponto a ser analisado para tal determinação é a linha do perímetro urbano determinada por cada Município.

É a que separa a zona urbana da zona rural de um município, alguns municípios como Belo Horizonte/MG não possuem a tal “linha” pois toda o território já é urbano (por força de lei).

Tal situação traz diversos reflexos, exemplo: tributário e também no direito de construir e usufruir do imóvel.

Perceba o que dispõe o art. 29 do Código Tributário Nacional:

CAPÍTULO III – Impostos sobre o Patrimônio e a Renda – SEÇÃO I – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural. Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município.

Porém, como já falamos, não basta estar fora do perímetro urbano para que o imóvel seja considerado um IMÓVEL RURAL.

Imóveis urbanos servem para construções de benfeitorias, não tendo a terra por si só como produtiva, pode acontecer, e não é raro, de você encontrar imóveis urbanos dentro das zonas rurais, ou seja, fora do perímetro urbano.

Por exemplo: Uma escola na zona rural, um posto de gasolina na zona rural. Perceba que eles estão realmente dentro da uma área destinada à zona rural, mas possuem uma característica urbana em relação à sua destinação.

Observe a lei nº 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, que é a Lei da Desapropriação Rural, dispondo sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária, que estão previstas no capítulo III da Constituição Federal. No art. 4º há um conceito mais profundo do que é imóvel rural, justamente considerando a destinação do bem:

Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
 I- Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial;

Sendo assim você consegue perceber que a lei de 1993 não considerou como relevante a localização em si do imóvel para determinar se ele é rural ou urbano, deixando expresso que a DESTINAÇÃO é sim relevante para tal entendimento.

Desta forma é possível ter um imóvel rural dentro da zona urbana bem como é possível ter um imóvel urbano dentro da zona rural!

Por que é relevante compreender as diferenças entre um imóvel rural e um imóvel urbano?

Para começar, as questões tributárias são muito relevantes. De modo geral um imóvel urbano para um tributo chamado: IPTU – Imposto predial e territorial urbano, enquanto um imóvel rural para um tributo anual chamado: ITR – Imposto territorial rural.

O IPTU é um tributo de competência municipal, ou seja, quem determina a alíquota (%) e cobra é o próprio município, e essa alíquota (%) varia de município para município, quer um exemplo? Observe o que dispõe o Código Tributário de Belo Horizonte/MG quanto à cobrança do IPTU, se você nunca pesquisou sobre o assunto, ficará surpreso com a existência dessa tabela:

Art. 5º – A partir de 1º de janeiro de 2010, a Tabela III, anexa à Lei nº 5.641, de 22 de dezembro de 1989, passa a vigorar com a seguinte redação:
 1 – Imóveis edificados:
 1.1 – Ocupação exclusivamente residencial:
       1.1.1 – imóveis com valor venal até R$80.000,00: 0,60%;
       1.1.2 – imóveis com valor venal acima de R$80.000,00 e até R$200.000,00: 0,70%;
       1.1.3 – imóveis com valor venal acima de R$200.000,00 e até R$350.000,00: 0,75%;
       1.1.4 – imóveis com valor venal acima de R$350.000,00 e até R$600.000,00: 0,80%;
       1.1.5 – imóveis com valor venal acima de R$600.000,00 e até R$800.000,00: 0,85%;
       1.1.6 – imóveis com valor venal acima de R$800.000,00 e até R$1.000.000,00: 0,90%;
       1.1.7 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 1,00 %;
 1.2 – Ocupação não residencial e demais ocupações:
      1.2.1 – imóveis com valor venal até R$30.000,00: 1,20%;
      1.2.2 – imóveis com valor venal acima de R$30.000,00 e até R$100.000,00: 1,30%
       1.2.3 – imóveis com valor venal acima de R$100.000,00 e até R$500.000,00: 1,40%;
       1.2.4 – imóveis com valor venal acima de R$500.000,00 e até R$1.000.000,00: 1,50%;
       1.2.5 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 1,60%.
 2 – LOTES OU TERRENOS NÃO EDIFICADOS:
 2.1 – imóveis com valor venal até R$40.000,00: 1,00%;
 2.2 – imóveis com valor venal acima de R$40.000,00 e até R$300.000,00: 1,60%;
 2.3 – imóveis com valor venal acima de R$300.000,00 e até R$600.000,00: 2,00%;
 2.4 – imóveis com valor venal acima de R$600.000,00 e até R$1.000.000,00: 2,50%;
 2.5 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 3,00%. (NR).

Cada Município tem suas normas específicas para a cobrança do tributo.

Importante salientar que contar com a jauda de um profissional especializado em direito imobiliário é essencial para que toda essa análise seja feita de fome segura. Por i sso, caso tenha ficado com alguma dúvida ou precisa de ajuda para lidar com alguma situação jurídica, basta acessar o link abaixo e conversar com um de nossos advogados especialistas.