2 excelentes razões para incluir uma cláusula arbitral no seu contrato de compra e venda de imóvel



Se você vai comprar ou vender um imóvel, provavelmente já buscou um modelo de contrato de compra e venda de imóvel no Google que tem, no final, uma cláusula de eleição de foro. Chamamos de cláusula de foro aquela que determina que qualquer litígio oriundo daquele contrato vai ser dirimido pelo fórum da comarca de uma determinada cidade. Ou seja, utilizando essa cláusula padrão, caso alguma coisa naquele contrato dê errado, as partes vão ter que resolver tudo no judiciário, ajuizando uma ação.


Mas esse não é o único caminho para resolver problemas que possam surgir de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Na verdade, muitas vezes o judiciário sequer é o caminho mais adequado. Há outros métodos de solução de conflitos que podem ser muito mais vantajosos para vendedor e comprador. Alguns conhecidos são a negociação, a conciliação, a mediação e a arbitragem.


Hoje vou lhes apresentar 2 razões pelas quais a ARBITRAGEM pode ser um caminho mais viável para o seu contrato de compra e venda de imóveis.

(Se você ainda não sabe o que é arbitragem ou por que deve saber sobre este procedimento, comece por aqui: O que é Arbitragem? e Por que devo aprender sobre a arbitragem? )

A arbitragem é mais rápida

Celeridade é muito importante em casos de compra e venda de imóvel, contudo o judiciário costuma ser muito lento para solucionar demandas imobiliárias. Em primeira instância, ou seja, do ajuizamento até a sentença, o processo pode durar até mais que 5 anos, sem contar o tempo dos recursos. A demora no processo pode inviabilizar o uso do imóvel e prejudicar a relação entre as partes, bem como seu negócio jurídico. Além disso, durante o decurso do tempo, o bem imóvel pode sofrer até mesmo alteração em seu valor de mercado. Assim, uma das maiores desvantagens do processo judicial nas questões imobiliárias é a lentidão do judiciário.


Já na arbitragem, os mais simples processos costumam durar apenas de 6 meses a 1 ano. Somente casos muito complexos levam mais tempo, chegando a 2 anos para receber uma sentença definitiva.


Nesse sentido, vejam só o que determina o art. 23 da Lei de Arbitragem:

“Art. 23. A sentença arbitral será proferida no prazo estipulado pelas partes. Nada tendo sido convencionado, o prazo para a apresentação da sentença é de seis meses, contado da instituição da arbitragem ou da substituição do árbitro.”

Por outro lado, o código de processo civil não estipula prazo para a prolação da sentença judicial pelo juiz.


É incontestável que a arbitragem é muito mais rápida que o judiciário na solução de conflitos; incontestável também que a celeridade é muito importante no ramo imobiliário. Pessoas compram imóveis sonhando em morar e usufruir de toda a estrutura daquele bem de acordo com sua situação familiar. Costumo dar o exemplo do casal com filhos pequenos que compra um apartamento em um prédio com um excelente playground para que os filhos possam usufruir. Se algo acontece e eles precisam resolver as coisas no judiciário, quando tiverem uma decisão transitada em julgado em mãos, os filhos podem já estar crescidos e desinteressados no playground.


Outro caso relativamente comum é o do casal de noivos que compra um imóvel na planta e marca a data do casamento para depois da data prevista da entrega das chaves. Se algo acontece e a construtora não entrega as chaves, o casal acaba ajuizando uma ação. Quando finalmente consegue sua sentença, já está fazendo bodas de madeira e pagando aluguel há anos.


Esses inconvenientes derivados da demora da justiça podem ser evitados se as partes escolhem a arbitragem para dirimir seus conflitos.

A arbitragem é mais especializada

Na arbitragem, é possível escolher árbitros especialistas no seu caso para tomar as decisões e compor o tribunal arbitral. Assim, é possível escolher, por exemplo, um especialista em direito imobiliário, um engenheiro ou arquiteto para fazer parte do corpo decisório. Isso garante que a controvérsia seja analisada por pessoas capacitadas para entender o caso. Garante ainda que a sentença terá mais qualidade, pois foi exarada por pessoas que entendem muito do seu caso.


Claro que o judiciário possui excelentes juízes, extremamente capacitados. Todavia, eles, muitas vezes, não são tão especializados, pois precisam lidar com diversos ramos do direito durante sua carreira. Além disso, os juízes precisam resolver inúmeros casos que lhes chegam todos os dias, abarrotando o judiciário. Já os árbitros podem se dedicar com mais disponibilidade ao seu caso. Inclusive, muitas câmaras arbitrais exigem que os árbitros declarem que têm disponibilidade para atuar naquele caso.


Também a Lei de Arbitragem, em seu art.13, § 6º, exige diligência dos árbitros. Vejamos:


“§ 6º No desempenho de sua função, o árbitro deverá proceder com imparcialidade, independência, competência, diligência e discrição.”


Assim, caso você analise o seu caso de compra e venda de imóvel e verifique que essas duas razões são muito importantes para as partes, você pode excluir a cláusula de foro e incluir no contrato uma cláusula compromissória de arbitragem. O que é a cláusula compromissória de arbitragem? É aquela na qual as partes determinam que qualquer controvérsia oriunda daquele contrato será dirimida por arbitragem. O ideal é que você não escreva apenas uma cláusula arbitral vazia, mas uma cláusula arbitral cheia, em que você pode, de antemão, determinar vários aspectos do futuro procedimento arbitral.


Na elaboração da cláusula, é importante contar com um advogado competente, que tenha familiaridade com a arbitragem e o direito imobiliário. Um modelo de contrato de compra e venda de imóvel simples em Word ou Pdf, achado no Google, geralmente traz apenas a cláusula de foro simples e nunca é o ideal para regular as relações jurídicas, pois cada negócio tem suas particularidades. Só o advogado poderá alertar as partes sobre elas.


Mas eu posso te ajudar a elaborar uma boa cláusula arbitral! Tem um módulo inteiro ensinando a elaborar cláusulas no meu Curso de Arbitragem. Lá você encontra inclusive modelo de cláusula arbitral adaptável, que pode servir de base para você elaborar uma cláusula específica para o seu contrato.


E se depois de tudo isso você ainda acha que não vale a pena tentar arbitrar os conflitos, pois sempre ouviu dizer que a arbitragem é muito mais cara que o judiciário, te indico a leitura deste post, em que tratei exclusivamente do custo da arbitragem em comparação com o judiciário.

Espero que este conteúdo tenha te estimulado a entender as vantagens que a arbitragem pode trazer para seu caso e te ajude a analisar a adequação desse método de solução de conflito ao seu caso concreto!


Se quiser se aprofundar no tema e aprender a usar a arbitragem em seus casos, venha fazer o Curso de Arbitragem comigo.


Ficou com alguma dúvida? Entre em contato!

Dra. Deborah Alcici Salomão | salomaodeborah@gmail.com

Advogada | Doutora summa cum laude pela Justus-Liebig-Universität Giessen e Mestre summa cum laude pela Philipps-Universität Marburg | Host dos Podcasts Última Instância e As Advogadas

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Leia também os outros posts sobre arbitragem:

Cláusula de arbitragem no meu contrato de incorporação imobiliária. E agora?

Convenção de condomínio e cláusula arbitral

Artigos científicos sobre o tema:

SALOMÃO, Deborah Alcici. Effective methods of consumer protection in Brazil. An analysis in the context of property development contracts. Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, n.º 29, 2015, pp. 185-210. Disponível em: https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/view/4329

SALOMÃO, Deborah Alcici. Arbitration as a dispute resolution method for B2C property development contracts - A comparative study on consumer arbitration in Brazil and Germany. Tese de Doutorado apresentada à Justus-Liebig-Universität Giessen em outubro de 2019. Disponível em: http://geb.uni-giessen.de/geb/volltexte/2020/15254/


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