Caução ou Fiança? Qual é a melhor garantia no Contrato de Locação?


Já não é novidade para ninguém que as locações de imóveis podem ser garantidas. Existe um rol de possibilidades de garantia que o locador (aquele que dispõe o bem) e o locatário (aquele que aluga o bem) podem pactuar. Existem 2 garantias muito comuns no dia a dia de quem de alguma forma está ligado à locação de imóveis. São elas: Caução e Fiança. As duas garantias geram ainda muitas dúvidas quanto à aplicação, diferenças e características de cada uma. Afinal, qual delas seria mais interessante para o contrato de locação?

Diante disso, vamos exemplificar cada uma delas com suas principais diferenças e ajudando a sanar essas dúvidas.

Mas o que é caução?

CAUÇÃO é o instrumento pelo qual se garante o cumprimento de uma dívida/obrigação ou indenização de possível dano, por meio de um valor depositado, ou algum bem a ser dado em garantia para satisfazê-la. Vamos apresentar 2 tipos de caução: Caução Real e Caução em Dinheiro. Veja:

Caução Real:

O Art. 1.225 do Código Civil, que elenca a possibilidade de caução de bem imóvel (através da hipoteca) e a caução de bem móvel (através da penhora). Vejamos cada uma delas:

  • Caução de bem imóvel (Hipoteca):

Inicialmente vale observar que, a caução de bem imóvel ou hipoteca só terá plena validade quando a garantia encontrar-se devidamente registrada no cartório de registro de imóveis junto à matrícula do imóvel, a mera averbação não constitui direito.

Dessa forma, às características da hipoteca são:

  1. Oponibilidade erga omnes – que é a possibilidade de oposição contra todos para satisfação do direito do qual se é titular;

  2. Sequela – direito de perseguir a coisa de quem quer que à detenha

  3. Direito de preferência.

Assim, o não registro da garantia, o mero pacto desse bem em garantia de uma locação não trarão os efeitos produzidos pela hipoteca, será apenas um acordo, sem abarcar as características primordiais de direito real. Nada adiantará a caução, que poderá se transformar em uma garantia pessoal de único bem na melhor das hipóteses.

Vale lembrar que caso o imóvel seja vendido, ou tenha perdido seu objeto, deverá ser feita a substituição da garantia, conforme preceitua o art. 40 da Lei 8.245/91.

Lei. 8.245. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:   I – morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV – exoneração do fiador; V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI – desaparecimento dos bens móveis; VII – desapropriação ou alienação do imóvel. VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
  • Caução de bem móvel.

O penhor de bem móvel para satisfação de obrigação locatícia, se dará pela tradição efetiva do bem caucionado para o locador. Assim, o locador deverá manter em sua posse o bem móvel, conservá-lo e guardá-lo durante o período do contrato.

O imóvel sendo devidamente devolvido nas condições iniciais da locação, bem como, a realização do pagamento de todos os aluguéis e demais despesas advindas de uma locação imobiliária, o bem móvel deverá ser devolvido do locatário conservado, caso contrário, será utilizado para a satisfação das despesas e eventuais prejuízos que o locador possa ter tido com a locação.

Caução em Dinheiro

Conforme preceitua o art. 38º, §2º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245);

Lei. 8.245. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.[…] §2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Portanto, a caução em dinheiro deverá ser realizada em uma conta poupança do locador do imóvel, no valor de até 03 (três) meses de aluguel, sem nenhuma movimentação durante o período em que o contrato vigorar, bem como, ser devolvido ao locatário em caso de rescisão contratual com juros e correção monetária correspondente.

Caso o imóvel não seja entregue em suas especificidades iniciais, bem como quitação dos débitos de aluguel e demais encargos, o valor será utilizado para saldar tais prejuízos.

Observação importante a ser feita é que, o valor depositado a título de GARANTIA não poderá ser utilizado para satisfação da mora ou inadimplemento por parte do locatário, que estará sujeito as penalidades pertinentes a sua inadimplência, (ação de despejo, ação executiva) etc.

O que é Fiança? 

Já a fiança é uma garantia pessoal, o fiador responderá pessoalmente e não com um determinado bem. .

Há locadores que exigem que o fiador apresente um imóvel a ser dado em garantia no contrato de locação, hipótese em que o imóvel será discriminado no contrato, mediante uma certidão de matrícula atualizada do imóvel, meio também utilizado na hipoteca. Tem finalidade meramente de segurança jurídica para a conclusão do contrato.

Importante salientar que há a necessidade da outorga marital ou uxória na fiança, ou seja, a outorga da marido ou da esposa, caso um não queira assinar, o negócio jurídico não de conclui por ausência de pressuposto essencial de validade.

O que deve ser observado é que cada garantia assume um papel diferente, trazendo possibilidades de satisfação da obrigação, seja mediante bem móvel, imóvel, dinheiro ou em caráter meramente pessoal. O fato é a importância de se ter uma garantia, que melhor assegure direito líquido e certo do locador, independente de qual seja.

Em resumo, impossível te dizer qual a melhor garantia para você exigir no seu contrato de locação, visto que você deverá perceber o que de fato é mais importante para você e para garantir o recebimento dos aluguéis.


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