Como calcular multa contratual por rescisão antecipada em locações?



Nota-se a quantidade de rescisões em contratos de locação na atualidade.


A Pandemia da Covid-19 tem aumentado gradativamente a entrega de imóveis locados, por carência de recursos financeiros para manter a locação de residências e mais ainda de estabelecimentos comerciais.


Claro que a rescisão antecipada de contrato de locação sempre ocorreu. O que se observa neste momento é o aumento desse tipo de situação.


Os contratos de locação, via de regra, possuem uma cláusula específica em que deixam claro o pagamento de multa contratual por rescisão antecipada por solicitação do locatário do imóvel.


Nessa cláusula deve constar também a forma como é calculada a multa contratual, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91) e o Código Civil em seu art. 571, vejamos:


Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. (grifei).


Segue exemplo da cláusula de estipulação de multa contratual em contratos de locação residenciais, comerciais e não residenciais.


“Fica certo e ajustado entre as partes contratantes que, caso o Locatário resolva desocupar o imóvel, após os 12 (doze) primeiros meses de locação, ficará isento do pagamento da multa contratual prevista na cláusula 22a. deste contrato, desde que comunique a Locadora a sua intenção de desocupação por escrito, com trinta (30) dias de antecedência. Na falta da referida comunicação, o Locatário, concorda e obriga-se ao pagamento da multa contratual, citada na cláusula 22a. calculada sempre proporcionalmente ao tempo faltante da locação, conforme artigo 571 do Código Civil.”


Assim, o pagamento da multa contratual deve ser realizado de forma proporcional ao tempo que falta para a conclusão do contrato por prazo determinado.


A fórmula para o cálculo é a seguinte:


  1. Dias que o contrato de locação foi pactuado;

  2. Dias utilizados;

  3. Dias faltantes;

  4. Base de cálculo, 3x o valor do aluguel.


Então com base nos itens, ficaria da seguinte forma:


D / A * C = valor da multa contratual



Vamos a um exemplo do cálculo da multa contratual:


Carlos celebrou contrato de locação residencial pelo prazo de 30 (trinta) meses com isenção de multa contratual após os 12 (doze) primeiros meses de locação, pelo valor de R$1.000,00 com início em 01/06/2020.


Após o cumprimento de 6 (seis) meses do contrato de locação, Carlos pede a rescisão contratual por insuficiência de recursos financeiros.


Diante disso, o cálculo da rescisão de Carlos seria a seguinte, com base na fórmula apresentada acima:


  1. 912,5 (total de dias do contrato de locação);

  2. 180 (dias utilizados);

  3. 732,5 (dias faltantes);

  4. 3X R$ 1.000 = R$ 3.000.


R$ 3.000 / 912,5 * 732,5 = R$ 2.408,22

(VALOR DA MULTA CONTRATUAL A SER PAGA PELO LOCATÁRIO).


Portanto, quanto mais o locatário cumprir o contrato de locação, menos multa ele pagará.


Vale lembrar que o pagamento da multa contratual não exime o locatário de efetuar o pagamento do aluguel do mês referente à saída.


Outra observação importante, é que o total de dias do cálculo vai levar em consideração o prazo em que a locação foi realizada, bem como se há ou não isenção de multa contratual.


Mas quando o pagamento da multa contratual é devido?

A multa contratual é devida por rescisão antecipada do contrato de locação, descumprimento de cláusulas contratuais por parte do locatário e do locador, entre outras possibilidades que o próprio contrato de locação poderá prever.



Existe a possibilidade de parcelamento da multa contratual?

Sim. Entretanto, essa possibilidade fica condicionada a um acordo entre as partes, ou seja, entre locador e locatário.


A multa contratual é obrigatória?

Sim, principalmente quando estiver prevista contratualmente.



Quando o contrato de locação não previr isenção de multa contratual, quer dizer que terei que cumprir o contrato todo com multa a qualquer tempo?

Sim! A isenção da multa, após o cumprimento de determinado lapso temporal, é realizada por liberalidade do locador, ou seja, ele não é obrigado a conceder a isenção. Mas cabe ao locatário aceitar ou não. O importante é conversar antecipadamente a respeito do contrato e ler o instrumento de forma completa, para evitar este tipo de problema futuro.



É possível negociar os valores da multa contratual em tempos de Pandemia?

A palavra da vez é RENEGOCIAÇÃO. Como o valor da multa contratual via de regra não é um valor baixo, já que sua base de cálculo é o valor de 3x o valor do aluguel, conforme os cálculos acima apresentados. Diante da pandemia que atinge o mundo todo, é importante que locador e locatário conversem e entrem em um acordo com relação ao pagamento.


Devem ser analisados os recursos financeiros do locatário, o encerramento da empresa (quando a locação for comercial), a perda de emprego (quando a locação for residencial), e também a dependência do valor do aluguel por parte do locador, que por vezes utiliza este valor de recebimento como uma renda importante no seu cotidiano.


Por fim, é importante salientar a importância da leitura, entendimento e acompanhamento jurídico em relações contratuais de qualquer espécie.


Isso porque, em uma situação na qual, o valor da multa é alta, ou em que não há estipulação de isenção de multa após o cumprimento de determinado período, os valores finais para a rescisão contratual se tornam altíssimos.


Um advogado de confiança das partes pode analisar o contrato antes da assinatura, observando as cláusulas existentes, orientando sobre possíveis alterações que possam ser benéficas a ambas as partes e ainda, em uma última situação, poderá realizar negociações e tratativas quanto ao pagamento da multa contratual, documentando por meio de um termo de confissão de dívida, por exemplo, as formas de pagamento em caso de parcelamento, ao que se refere a dívida entre outras possibilidades.


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