Comprei um imóvel penhorado: O que fazer?



O sonho de adquirir uma casa própria ou de realizar um investimento na área imobiliária vai muito além do que se pensa. É um processo que exige dedicação e cuidado por parte do comprador.


Nesse sentido, além da realização de buscas de imóveis na internet, análise de fotos, comparação de preços, propostas e planos para uma linda decoração, indica-se que o comprador faça uma consulta e análise completa da documentação do bem antes de finalizar o negócio, o que pode parecer “chato” para quem não tem afinidade com as normas e leis do mercado, porém, fundamental para evitar um problema futuro.


Assim, antes de qualquer coisa, deve-se verificar se o imóvel encontra-se regular junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, naquele em que o bem está registrado. Para tanto, é só solicitar os seguintes documentos:

  • Matrícula Imobiliária atualizada do imóvel que se pretende adquirir, também chamada de Certidão de Inteiro teor;

  • Certidão de Ônus Reais; e

  • Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias.

Calma! Já vou te explicar o que cada um significa.


Matrícula do Imóvel atualizada ou Certidão de inteiro teor do imóvel.

Na Matrícula Imobiliária atualizada, verdadeira “certidão de nascimento” do imóvel, nós vamos encontrar todas as informações a respeito daquele bem, como a sua localização, a sua metragem, seus proprietários atuais e antigos, existência de construções ou não, dentre outras.


Por meio dela, também será possível observar se o imóvel está vinculado a alguma discussão judicial por dívida do vendedor, e em caso positivo, existirá no corpo da matrícula a informação de penhora, com todos os dados do processo que a originou. Saiba mais sobre esse documento clicando AQUI.


Por sua vez, ao obter a Certidão de Ônus Reais do imóvel, teremos a informação sobre a existência de algum tipo de impedimento que inviabilize o negócio, como por exemplo, penhora oriunda de processo judicial ou ainda, se o imóvel está servindo como garantia de algum financiamento do vendedor.


Se essa certidão emitida for negativa, ela significará um verdadeiro “nada consta”, ou seja, que sobre aquele imóvel inexistem pendências, e consequentemente, inexiste penhora.


Por fim, com a Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias descobriremos se existem ou não registros de ações judiciais contra o proprietário atual (vendedor).


Dessa forma, inexistindo penhora averbada na matrícula imobiliária e sendo as demais certidões, negativas, é possível respirar aliviado(a) quanto à situação do imóvel, e se o restante da documentação estiver ok, concluir a negociação com segurança.


Contudo, é importante alertar que comprar um imóvel estando ciente de que ele está penhorado, e que essa penhora já está averbada na matrícula imobiliária na data de sua compra, faz com que o comprador assuma o risco de perdê-lo.


Isto porque, o judiciário pode considerar que aquele que vendeu o imóvel está se desfazendo dos seus bens com o intuito de esvaziar o seu patrimônio para não pagar os seus débitos, configurando assim, fraude.


Até aqui, tudo bem!


Mas e se você tomou todas as precauções acima descritas, adquiriu o imóvel desejado e tempos depois foi surpreendido(a) com a informação de que já havia uma penhora sobre aquele bem no momento em que você o comprou, mas que não constava na Matrícula Imobiliária atualizada, o que fazer?


Não se preocupe, pois você é terceiro(a) de boa-fé.


Terceiro significa que você não é parte naquele processo judicial que originou a penhora, e de boa-fé porque não tinha como saber que, no momento da compra, o imóvel já possuía penhora decorrente de ação judicial, justamente porque a penhora não estava averbada no Cartório.


Dito isso, é necessário, então, proteger a sua propriedade.


Para tanto, você precisará do auxílio de um advogado a fim de que ele, na defesa de seus interesses na esfera judicial, apresente Embargos de Terceiro, instrumento de defesa previsto no Código de Processo Civil, nos artigos 674 a 681.


Por intermédio dos Embargos de Terceiro, aquele que não é parte do processo principal, mas mesmo assim teve bem imóvel de sua propriedade penhorado naqueles autos, pode conseguir cancelar a penhora indevida.


O primeiro passo é comprovar que é você o proprietário atual do imóvel, e isso se faz por meio da apresentação do instrumento de compra e venda, seja ele o contrato ou a escritura pública.


Ademais, é preciso comprovar também a sua posse, o que poderá ser feito por meio de fotografias, declarações de testemunhas, comprovante de residência em seu nome, pagamento dos impostos, contratação de seguro imobiliário, dentre outros.


Na sequência, com aqueles mesmos documentos do imóvel que foram emitidos no momento da compra do bem (Matrícula Imobiliária, Certidão de Ônus Reais e Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias), será comprovado que na data da negociação, não existia penhora averbada.


Esses elementos de prova supracitados demonstrarão a posse e a sua propriedade em relação ao imóvel objeto da penhora e, da mesma forma, deixarão em evidência a boa-fé do terceiro adquirente no momento da compra e venda, que no caso, é você!


Feito isso, a obrigação de provar que você, terceiro adquirente, sabia da existência da penhora e agiu de má-fé passa a ser da outra parte, que neste caso será o credor naquele processo judicial. Isto porque, em regra, a boa-fé se presume, mas a má-fé deve ser provada!


O registro da penhora do imóvel junto à Matrícula Imobiliária é um ato de responsabilidade do credor. Deveria ele ter levado o Termo de Penhora do imóvel até o Cartório de Registro e solicitado a sua averbação, já que é ele que está buscando o recebimento de créditos por meio do patrimônio do devedor, que neste caso, é quem lhe vendeu o imóvel.


Dito isso, não tendo o credor diligenciado no sentido de tornar pública a penhora, o terceiro adquirente, de boa-fé , não pode ser prejudicado!


Assim, conclui-se que:

  • Não havendo indícios de conluio entre você, na posição de comprador, e o antigo proprietário, na condição de vendedor;

  • Não havendo indícios de mera ciência da penhora do imóvel;

  • Não havendo comprovação da sua má-fé; e

  • Considerando a expectativa por você criada, de que estava fazendo um negócio seguro e que não lhe traria problemas, não haverá outro caminho ao julgador, senão o cancelamento da penhora.

Por todos os motivos expostos, a orientação de um advogado é essencial para evitar a compra de imóvel penhorado, ou se efetivada a compra, para que seja protegida a propriedade imobiliária, evitando aborrecimentos e frustrações.


Caso tenha dúvidas ou queira continuar conversando comigo sobre este assunto, estou disponível em: e-mail: tamara@barisonadvocacia.adv.br

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