Diante da verticalização de nossas cidades, muitas obras vem acontecendo ao mesmo tempo e em busca de lucro maior, algumas construtoras acabam sendo negligentes com seus clientes. Um exemplo disso ocorreu em Natal/RN. A seguir traremos considerações sobre o caso e um pouco do raciocínio utilizado pelo juiz que nos adicionará mais um caso concreto dentro direito imobiliário.
Um comprador adquiriu apartamento, mas só veio receber o imóvel dois anos e meio depois da data de entrega prevista. O cliente ingressou judicialmente para reaver seus direitos, alegando entre outras coisas, sua pretensão em colocar o imóvel para aluguel e que com o atraso estava deixando de receber frutos daquele investimento imobiliário.
O art. 402 do código civil então vigente, prevê que será considerado como perdas e danos, que seriam os lucros cessantes:
“além do que efetivamente se perdeu, o que razoavelmente se deixou de lucrar”,
Na tentativa de justificar o atraso, a empresa declarou motivos como:
“dificuldade na obtenção de insumos, falta de mão de obra no mercado, deflagração de várias greves de operários e situações alheias à vontade da demandada”
Recorreu a 21ª cláusula do contrato de compra e venda firmado, que previa
“ser admitida uma tolerância de 180 dias, bem como a sua rorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou de força maior”.
Atentando a essa mesma cláusula, o juiz, em sua decisão final, considerou que foi previsto um prazo justo, legal e sem abusividade:
“diante das inúmeras possibilidades de fatos imprevisíveis que poderiam ocasionar o atraso não colocando o consumidor em desvantagem exagerada, tampouco atingindo a boa-fé contratual”.
Ou seja, mesmo alguns acontecimentos poderiam ser contornados dentro do prazo de 6 meses e apenas os realmente imprevisíveis justificariam uma prorrogação desse prazo.
O juiz ainda lembrou, em sua decisão, que faz parte das atividades de uma construtora a elaboração de um planejamento que considere alguns fatores recorrentes, a exemplo das chuvas no litoral do nordeste. Para o magistrado, não considerar essas condições irrefutáveis é uma falta grave, que denota “ineficiência administrativa e empresarial” e acrescentou que
“o rol de impedimentos elencados pela incorporadora ré, não se amolda ao conceito de fortuito externo ou força maior, e, assim, não serve para justificar a mora na entrega do prédio”.
Outro agravante a este caso foi a constatação de avarias no apartamento depois de entregue e dentre esses problemas estava a constatação de que o rodapé de madeira prometido no memorial descritivo na obra havia sido trocado, sem consulta aos compradores, por um de cerâmica.
Em sua defesa, a empresa declarou que na vistoria realizada no ato da entrega do imóvel, o cliente não notou esses problemas e que mesmo assim, depois de entregue alguns vícios já haviam sido reparados. O juiz considerou esse argumento improcedente, uma vez que, conforme o código de defesa do consumidor,
“o prazo só se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito.”
Acrescentando ainda que alguns problemas relatados só seriam evidentes depois que chovesse.
Em relação ao rodapé de madeira, o art. 313 do Código Civil, dispõe que
Art. 313. Código Civil. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa
Ou seja, independentemente do valor, o cliente tem o direito de receber coisa exatamente igual à que pretendia comprar, não sendo obrigado a aceitar outra.
A acusada foi condenada a pagar ao autor do processo valor equivalente aos meses de aluguel que ele deixou de arrecadar por não receber o imóvel no prazo (lucros cessantes), bem como uma multa pela morosidade em reparar as avarias do empreendimento e executar a troca dos rodapés, incidindo, sobre todas essas quantias, correções monetárias e juros de 1% ao mês.
O direito do consumidor do mercado imobiliário foi preservado e a empresa conduzida a ter mais comprometimento com seus clientes.
Caso queria ver a decisão do Juiz na íntegra, clique aqui.
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