Inicialmente, o que é um CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL, ou como é conhecido tecnicamente: CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
Esse contrato acontece quando o devedor, chamado de fiduciante, busca um crédito junto ao credor, chamado de fiduciário. Para que o credor possa fornecer o crédito, o devedor oferece um bem próprio como garantia de pagamento.
Dessa forma, o bem passa ao credor por meio da transferência da propriedade de forma provisória, ou seja, até a quitação do valor do crédito.
Esse contrato conterá todas as cláusulas e informações necessárias, como valor, prazo, multa e encargos, vencimento, entre outras, sendo devidamente registrado na matrícula do imóvel que foi dado em garantia, tornando público o ônus que recai sobre tal bem.
Assim que todas as condições do contrato forem devidamente cumpridas pelo devedor (fiduciante), haverá o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, voltando, então, à propriedade originária.
Entretanto, quando o devedor (fiduciante) não consegue cumprir com as obrigações originariamente contratadas, sofre as CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS.
E quais as providências que devem ser tomadas nos casos de contrato de financiamento habitacional?
Intimação pessoal do devedor.
Por meio do Cartório de Registro de Imóveis ou pelo Correio, por intermédio de carta com Aviso de Recebimento (AR), dando prazo de 15 (quinze) dias para pagamento. Quando se tratar de financiamento habitacional, o prazo é de 45 (quarenta e cinco) dias. Observação : Caso não seja localizado o devedor, serão utilizados os meios aplicados pelo Código de Processo Civil para sua intimação (art. 269 a 275 CPP), seja por edital, por hora certa e também por meio do responsável de portaria quando falarmos de condomínio com controle de acesso.
Posterior à intimação
O devedor deverá realizar o pagamento das parcelas vencidas bem como das parcelas a vencer, com a devida aplicação dos juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais, legais tributos, despesas condominiais que o imóvel possa possuir entre outros.
Não realizado o pagamento da dívida,
o credor (fiduciário), por meio de procedimento extrajudicial, terá o direito a requerer a propriedade definitiva do imóvel, pelo não pagamento da dívida, registrando o imóvel em seu nome junto ao cartório de registro de imóveis. O imóvel irá para leilão (deverá ser realizado no prazo de 30 dias, contados do registro).
Primeiro leilão: caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor do imóvel, haverá a realização de um segundo leilão.
Segundo leilão: Oferecido o maior lance, esse será aceito.
A partir disso, surge uma dúvida, mas o credor ficará com 100% do valor arrecadado com a venda da propriedade?
Resposta: depende do valor da dívida. Caso a dívida devidamente atualizada com todos os encargos competentes, seja de valor inferior ao valor de mercado do imóvel. Do valor obtido com o leilão, será descontado o valor da dívida que pagará o credor (fiduciário), e o valor remanescente, ou seja, valor restante, será devolvido ao devedor (fiduciante).
Entretanto, se o lance não for igual ou superior ao valor da dívida, essa será considerada extinta pelo credor (fiduciário) por meio de um termo de quitação.
Observação: o termo de quitação não é válido para contratos de consórcio e operações de abertura de limite de crédito, em que será permitido ao credor que busque outros meios para saldar a dívida.
Taxa de ocupação do imóvel,
regulada pela Lei de nº 10.931 de 02/08/2004, incluiu o artigo 37-A na lei de Alienação Fiduciária, o qual dispõe:
Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
Essa poderá ser requerida pelo credor (fiduciário) caso o devedor (fiduciante) não realize o pagamento da dívida dentro do prazo de notificação, tendo em vista que a habitação ou uso do imóvel se tornará irregular.
São consequências variáveis, porém, cumulativas.