Contrato de compra e venda de imóvel: conheça os requisitos de validade



Realizar o sonho de comprar um imóvel não tem preço, não é verdade? Mas para que esse sonho não se torne um verdadeiro pesadelo, é essencial que você realize um bom contrato de compra e venda.


Percebo que, na prática, a maioria dos problemas envolvendo negócios imobiliários, como compra e venda de imóveis, aparecem pela ausência de elaboração de um contrato de compra e venda ou em razão de um contrato de compra e venda mal redigido, em que os requisitos básicos de validade de um contrato não são observados.


Mas você não precisa mais se preocupar com isso.


No conteúdo de hoje, vou ajudar você a compreender quais são os requisitos necessários de um contrato. Assim, você diminuirá os riscos de ser surpreendido com problemas futuros.

Independentemente do tipo de negócio que você pretende firmar: se é um contrato de compra e venda de imóvel à vista, se é um contrato de compra e venda de imóvel a prazo, se é um contrato de compra e venda de imóvel rural, se é um contrato de compra e venda de imóvel parcelado ou se é um contrato de compra e venda de imóvel de herdeiros, os requisitos serão aplicáveis a todos eles.


Afinal, o que é contrato?


Para facilitar a compreensão do assunto, eu vou explicar o que é um contrato, já que o problema na maioria dos casos acontece na origem, ou seja, no momento em que o contrato é, ou deixa de ser, elaborado.


O contrato nada mais é que um acordo de vontades, entre duas ou mais pessoas, com a finalidade de adquirir, resguardar, modificar e extinguir direitos.


Portanto, podemos dizer que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato de natureza bilateral, ou seja, firmado entre duas ou mais pessoas, por meio do qual o vendedor, transfere um imóvel ao comprador, que assume a obrigação de pagar uma determinada quantia em dinheiro.


Quais são os requisitos necessários de um contrato?

Pois bem, para que um contrato produza efeitos no mundo jurídico, ele deve preencher alguns requisitos de validade, sob pena de ser um ato nulo ou anulável.


Resumindo: Se o contrato possui os requisitos, ele é válido. Por outro lado, se os requisitos não forem devidamente preenchidos, o negócio é inválido e, consequentemente, não produzirá os efeitos desejados, podendo ser nulo ou anulável.


E é aí que começa a dor de cabeça.


Imagine que você compra um imóvel de uma pessoa absolutamente incapaz, sem que ela esteja representada neste ato por seus genitores, por exemplo. Nessa situação, não houve o preenchimento de um dos requisitos de validade (representação do incapaz), portanto, o ato será declarado nulo.


Todas essas questões costumam ser levadas para discussão junto ao Poder Judiciário. E, se você já enfrentou um processo judicial, sabe bem do que estou falando.


Os processos judiciais que tratam de vícios no negócio costumam ser caros e demorados. Além disso, você fica refém da decisão de um terceiro sobre o seu caso (o juiz).


Aí eu te pergunto: por que passar por isso se você tem a opção de realizar um bom contrato de compra e venda, em conformidade com os requisitos previstos na lei, e decidir sobre como será o negócio, de que forma ele será cumprido, quais serão as penalidades em caso de descumprimento etc.?


Exatamente, não há motivos para que você passe por isso!


Agora que você já tem conhecimento de como as coisas acontecem na prática e da importância de realizar um bom contrato de compra e venda, vamos falar sobre os requisitos de validade de um contrato.


Requisitos do contrato:

Manifestação da vontade sem vício

Pode parecer óbvio, mas para que o negócio jurídico tenha validade, a vontade das partes deve ser feita de forma livre, não pode conter vícios como erro, dolo, coação, lesão ou estado de perigo.


Eu sei, o requisito pode parecer bastante simples de ser preenchido, afinal, quem firmaria um negócio senão de forma livre?


Mas é justamente nesse ponto que as discussões a respeito da validade do negócio se intensificam. Abaixo explicarei brevemente quais são os defeitos do negócio jurídico, para que você compreenda em quais situações a vontade fica viciada.


Os defeitos do negócio jurídico são divididos em: (i) vícios de vontade; (ii) vícios sociais.

Os vícios de vontade são:

  • Erro: nessa situação a pessoa tem uma falsa percepção da realidade ou desconhece as características do negócio, seu objeto ou os agentes envolvidos.

  • Dolo: acontece quando a parte é induzida a erro para firmar o negócio.

  • Coação: são situações em que a pessoa firma o negócio sob ameaça de dano a si mesmo, aos seus bens ou à sua família.

  • Estado de Perigo: aqui, a parte realiza o negócio para salvar a si ou a pessoa de sua família e contrai prestação excessivamente onerosa.

  • Lesão: se caracteriza pela vinculação à prestação manifestamente desproporcional em virtude de necessidade ou inexperiência.

  • Além dos vícios de vontade, também temos os denominados vícios sociais, que são os seguintes:

  • Fraude contra credores: a fraude contra credores fica configurada quando alguém transfere a propriedade de seus bens para outra pessoa, em prejuízo de seus credores.

  • Simulação: a simulação ocorre nos casos em que as partes firmam um negócio com o intuito de prejudicar direitos de terceiro ou de acobertar negócio proibido em lei.


Em resumo, são esses os conceitos dos defeitos no negócio jurídico que podem viciar a vontade da parte e, consequentemente, trazer prejuízos, por causar a anulação ou anulabilidade do negócio.


Por isso, é muito importante estar atento ao preenchimento desses requisitos.


Forma prescrita ou não defesa em lei

Outro requisito de validade do contrato é a forma prescrita ou não defesa em lei. Isso significa que a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo nos casos em que a lei exija.


Exemplo: Quando o negócio imobiliário tiver como objeto um imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, a lei exige que seja lavrada a escritura pública.


Capacidade dos contratantes

Significa que os agentes que estão firmando o negócio devem ser capazes. Cabe esclarecer, neste ponto, que é plenamente possível que um sujeito incapaz, como uma pessoa menor, efetue a compra ou a venda de um imóvel. Porém, é necessário que o absolutamente incapaz seja devidamente representado por um ou ambos os genitores. Por sua vez, se quem está envolvido no negócio é pessoa relativamente incapaz, ele deverá ser assistido.


Legitimidade das partes

Não basta que o agente seja capaz de realizar o negócio, ainda é necessário que ele tenha legitimidade para contratar.


Exemplo: proibição de alienação ou oneração de bens imóveis, por um cônjuge, sem autorização do outro, salvo nos casos em que o regime adotado é o da separação absoluta de bens.


Objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou determinável

A lei exige que o objeto do contrato seja idôneo.


Em outras palavras, não se pode negociar objetos ilícitos, que são proibidos pela lei (venda de fazenda com plantação de maconha), e nem coisa ou prestação impossível de ser cumprida (contratação de uma passagem de viagem para a lua).


Ademais, nos casos em que o objeto do contrato não puder ser determinado de imediato, deve-se indicar ao menos o gênero e a quantidade.


Aptidão específica para contratar

Trata-se da capacidade ou poder de disposição das coisas ou dos direitos que são objeto do contrato.


Conclusão

Perceba que a elaboração de um contrato é algo muito complexo, não se restringe apenas a redigir determinadas cláusulas, como preço e forma de pagamento. Existe um estudo extenso e detalhado de acordo com as especificidades de cada caso, e é por isso que pegar um modelo de contrato de compra e venda de imóveis simples do Word na internet é um grande erro, que pode custar os dois bens mais valiosos da sua vida: tempo e dinheiro.


Portanto, espero que o conteúdo tenha deixado claro a importância de observar os requisitos básicos de validade de um contrato, para que você possa realizar sonhos e negócios com mais segurança.


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