Contrato de locação residencial renovado. Qual período considerar para cálculo de multa rescisória?

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Já aprendemos aqui no Blog Mariana Gonçalves que quando o inquilino deixar o imóvel antes do prazo estipulado em contrato e havendo a previsão de multa pelo encerramento antecipado no contrato de locação, ela deverá ser respeitada.

O valor da multa rescisória não possui previsão legal, porém é aceitável a aplicação de 1 a 6 vezes o valor do aluguel vigente à data do ocorrido.

Ressalta-se que a simples interpretação da multa em 1 a 6 vezes o valor do aluguel não deve ser considerada em sua literalidade, e sim, de modo proporcional aos períodos que restam para finalizar o contrato de locação.

Porém, alguns locadores, obviamente por quererem receber uma multa maior ou por não estarem bem assessorados, possuem o hábito de interpretar de forma literal, ou ainda, somente consideram no momento do cálculo da multa o prazo da última renovação contratual. Explico:

Geralmente, depois de encerrado o prazo de vigência de contrato de locação com prazo determinado e havendo o interesse das partes em continuar a locação, o locador e locatário pactuam através de um aditivo contratual um novo prazo e possíveis novos tratos, como por exemplo o reajuste do valor locatício.

O aditivo contratual ou aditamento contratual nada mais é que o instrumento elaborado para conferir segurança jurídica a acordos posteriores ao fechamento do contrato de locação sem invalida-lo, ou seja, ele complementará o contrato já existente.

Através desse instrumento é possível realizar as renovações contratuais para as locações por tempo determinado, uma vez que a situação necessita de validação periódica.

Certo! Mas qual é a relação da renovação contratual com a multa rescisória?

Para que possamos compreender essa relação será necessário a visualização da seguinte situação:

A título de exemplificação utilizaremos um contrato de locação firmado entre a locatária Maria e o Locador João, com vigência de 12 meses, entre a vigência de 30/06/2019 à 29/06/2020, com renovação posterior, onde observa-se uma nova vigência por igual período e novos valores reajustados.

Portanto teremos nesse exemplo os seguintes itens:

• O contrato de locação inicial com vigência entre 30/06/2019 à 29/06/2020, no valor locatício de R$950,00, com multa rescisória estipulada em 03 vezes o valor do aluguel na data da ocorrência.

• Uma renovação contratual com vigência entre 30/06/2020 à 29/06/2021, no valor locatício de R$1.000,00;

• Termo de entrega do imóvel datado em 29/09/2020;

Após observados esses itens, partiremos para o cálculo da multa rescisória e deveremos utilizar a seguinte fórmula:

(Valor do aluguel vigente) X (o valor da multa prevista em contrato) = (Resultado)

(Resultado) / (Período total de meses da locação) = (valor referente a cada mês)

(Valor referente a cada mês) X (meses restante para encerrar o contrato após a entrega do imóvel) = (Valor final da multa rescisória)

Ou seja, na ilustração ficaria da seguinte forma:

R$1.000,00 X 3 = R$3.000,00

R$3.000,00 / 24 MESES = R$125,00

R$125,00 X 8 meses restantes = R$1.000,00.

Para entendemos a relação da renovação com o cálculo da multa rescisória, precisamos entender bem quais períodos considerar para adequá-los à fórmula. Na ilustração acima, observamos que houve um contrato de locação por doze meses, sendo renovado por mais doze meses, logo a locação teria em tese, uma duração total de 24 meses e esta é a quantia de meses a se considerar como duração total do contrato.

Por mais que haja renovações posteriores, a relação contratual é uma só: as mesmas partes, o mesmo objeto, a mesma prestação (com reajuste ou não), inclusive em alguns aditivos constam uma cláusula ratificadora (que diz ipsi literis que as demais cláusulas do contrato inicial permanecem inalteradas.).

Uma prática comum e totalmente equivocada ocorre quando o locador cobra a multa levando em consideração a integralidade o texto em que se estipula 3 vezes o valor do aluguel, ou, outra prática ainda mais comum, é considerarem apenas os 12 meses da última renovação contratual para calcular o valor total da duração da locação, nessa situação observa-se que o valor de meses total da locação será reduzido de 24 meses para apenas 12, o que acarretará um valor elevado da multa.

Situações como essas podem comprometer tanto o locatário quanto o locador, pois ficando evidente que houve a falha no cálculo da multa rescisória, que consequentemente acarretou uma onerosidade excessiva em detrimento do locatário, o mesmo poderá questionar o valor controverso e via de consequência poderá gerar um enriquecimento sem causa em favor do locador, que deverá ser coibido.

Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.

Advogada Amanda Rauana

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