Contrato de locação residencial renovado. Qual período considerar para cálculo de multa rescisória?
Atualizado: 21 de Out de 2020
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Já aprendemos aqui no Blog Mariana Gonçalves que quando o inquilino deixar o imóvel antes do prazo estipulado em contrato e havendo a previsão de multa pelo encerramento antecipado no contrato de locação, ela deverá ser respeitada.
O valor da multa rescisória não possui previsão legal, porém é aceitável a aplicação de 1 a 6 vezes o valor do aluguel vigente à data do ocorrido.
Ressalta-se que a simples interpretação da multa em 1 a 6 vezes o valor do aluguel não deve ser considerada em sua literalidade, e sim, de modo proporcional aos períodos que restam para finalizar o contrato de locação.
Porém, alguns locadores, obviamente por quererem receber uma multa maior ou por não estarem bem assessorados, possuem o hábito de interpretar de forma literal, ou ainda, somente consideram no momento do cálculo da multa o prazo da última renovação contratual. Explico:
Geralmente, depois de encerrado o prazo de vigência de contrato de locação com prazo determinado e havendo o interesse das partes em continuar a locação, o locador e locatário pactuam através de um aditivo contratual um novo prazo e possíveis novos tratos, como por exemplo o reajuste do valor locatício.
O aditivo contratual ou aditamento contratual nada mais é que o instrumento elaborado para conferir segurança jurídica a acordos posteriores ao fechamento do contrato de locação sem invalida-lo, ou seja, ele complementará o contrato já existente.
Através desse instrumento é possível realizar as renovações contratuais para as locações por tempo determinado, uma vez que a situação necessita de validação periódica.
Certo! Mas qual é a relação da renovação contratual com a multa rescisória?
Para que possamos compreender essa relação será necessário a visualização da seguinte situação:
A título de exemplificação utilizaremos um contrato de locação firmado entre a locatária Maria e o Locador João, com vigência de 12 meses, entre a vigência de 30/06/2019 à 29/06/2020, com renovação posterior, onde observa-se uma nova vigência por igual período e novos valores reajustados.
Portanto teremos nesse exemplo os seguintes itens:
O contrato de locação inicial com vigência entre 30/06/2019 à 29/06/2020, no valor locatício de R$950,00, com multa rescisória estipulada em 03 vezes o valor do aluguel na data da ocorrência.
Uma renovação contratual com vigência entre 30/06/2020 à 29/06/2021, no valor locatício de R$1.000,00;
Termo de entrega do imóvel datado em 29/09/2020;
Após observados esses itens, partiremos para o cálculo da multa rescisória e deveremos utilizar a seguinte fórmula:
(Valor do aluguel vigente) X (o valor da multa prevista em contrato) = (Resultado)
(Resultado) / (Período total de meses da locação) = (valor referente a cada mês)
(Valor referente a cada mês) X (meses restante para encerrar o contrato após a entrega do imóvel) = (Valor final da multa rescisória)
Ou seja, na ilustração ficaria da seguinte forma:
R$1.000,00 X 3 = R$3.000,00
R$3.000,00 / 24 MESES = R$125,00
R$125,00 X 8 meses restantes = R$1.000,00.
Para entendemos a relação da renovação com o cálculo da multa rescisória, precisamos entender bem quais períodos considerar para adequá-los à fórmula. Na ilustração acima, observamos que houve um contrato de locação por doze meses, sendo renovado por mais doze meses, logo a locação teria em tese, uma duração total de 24 meses e esta é a quantia de meses a se considerar como duração total do contrato.
Por mais que haja renovações posteriores, a relação contratual é uma só: as mesmas partes, o mesmo objeto, a mesma prestação (com reajuste ou não), inclusive em alguns aditivos constam uma cláusula ratificadora (que diz ipsi literis que as demais cláusulas do contrato inicial permanecem inalteradas.).
Uma prática comum e totalmente equivocada ocorre quando o locador cobra a multa levando em consideração a integralidade o texto em que se estipula 3 vezes o valor do aluguel, ou, outra prática ainda mais comum, é considerarem apenas os 12 meses da última renovação contratual para calcular o valor total da duração da locação, nessa situação observa-se que o valor de meses total da locação será reduzido de 24 meses para apenas 12, o que acarretará um valor elevado da multa.
Situações como essas podem comprometer tanto o locatário quanto o locador, pois ficando evidente que houve a falha no cálculo da multa rescisória, que consequentemente acarretou uma onerosidade excessiva em detrimento do locatário, o mesmo poderá questionar o valor controverso e via de consequência poderá gerar um enriquecimento sem causa em favor do locador, que deverá ser coibido.
Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.
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