Cuidados na compra de imóveis


Todos sabem que a compra de um imóvel demanda muita atenção e uma pesquisa minuciosa sobre a vida do vendedor e principalmente do imóvel que está sendo objeto do negócio jurídico. 


Porém, ainda pairam muitas dúvidas nos adquirentes de qualquer imóvel que seja a respeito da segurança jurídica que circunda o negócio, o contrato de compra e venda, a escritura do imóvel. 


É sabido entre todos que o universo imobiliário detém muitos detalhes que precisam ser observados para que uma negociação imobiliária não seja anulada ou tenha vícios quando da sua realização. 


Assim, elencamos os principais cuidados que devem ser tomados na compra de imóveis vejamos: 



Quanto ao imóvel 

Há 03 pontos principais que devem ser observados, primeiramente: 

  • O imóvel é de quem efetivamente se apresenta como dono? 

  • O proprietário é moral e financeiramente idôneo?

  • O negócio não é viciado ou nulo?


Para responder todas essas perguntas, precisaremos retirar CERTIDÕES expedidas por diversos órgãos que trarão as informações que precisamos. Vejamos quais são:


Certidão de Matrícula do Imóvel 

A Certidão de Matricula do imóvel é retirada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca local do imóvel, onde consta todo o histórico do imóvel, desde sua descrição, averbações de alterações, casamentos, até os registros de venda e compra, alienações fiduciárias, penhoras, construções, ampliações, demolições, divórcios, partilhas, etc.  Nela consta quem é o real proprietário do imóvel, se é apenas dele o imóvel, se pertence a ele e demais herdeiros, sendo assim, o contrato de compra e venda precisa ter a anuência dos demais em caso de venda da sua parte ideal.


Demonstra ainda se existe contrato de locação registrado com cláusula de vigência – onde, neste caso, não será possível o despejo do inquilino antes do prazo findar-se – sob-rogando como proprietário, aguardando o término do prazo para enfim, retomar o imóvel.

É o documento hábil para conferir quem é o real proprietário do imóvel, se é o vendedor que o diz ser ou outro, e ainda demais possíveis onerações que possam recair sobre o imóvel. 

Ex: cláusula de impenhorabilidade, inalienabilidade, incomunicabilidade.

Ainda é possível constatar por meio da Certidão de Matrícula do Imóvel se o vendedor é casado ou solteiro. Sendo casado será obrigatória a outorga uxória ou marital deste, para que assim o negócio tenha validade e não seja em momento posterior declarado nulo. O ideal é que seja retirada uma atualizada antes de assinar o contrato de compra e venda, já que a mesma possui validade de apenas 30 (trinta) dias, pois qualquer divergência pode ensejar futuramente em uma possível anulação do negócio jurídico, trazendo diversos transtornos ao comprador. 


Certidão negativa de débitos condominiais, trabalhistas e previdenciárias do condomínio. 

Esse tipo de certidão busca precaver o comprador de dívidas anteriores a sua aquisição, assim, fazendo jus ao termo implantado na Escritura Pública, livre e desembaraçado de quaisquer ônus...” faça sentido, pois, caso não seja solicitado tais Certidões, toda e qualquer despesa que por ventura venha a ser descoberta, não poderá ser cobrada do antigo proprietário, art. 4º, parágrafo único da Lei. 4.591/64 e art. 1.345 do Código Civil.


Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Assim, para evitar todo e qualquer tipo de transtorno posterior a compra do imóvel, é importante que essa certidão seja retirada. 



Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio. (Despesas ‘propter rem’)

Nitidamente se observa a necessidade desse tipo de certidão, tendo como base a necessidade de que o imóvel seja entregue ao novo comprador sem dividas anteriores junto às repartições públicas, sejam elas quais forem. 


Portanto, com a emissão dessas certidões o comprador evita que seja cobrado por dividas anteriores a compra, da qual não era proprietário e tampouco fazia uso do bem, devendo o vendedor entregar o imóvel sem dívidas anteriores. 

Claro que existem outras certidões que podem ser emitidas ao longo da negociação e que se façam necessárias, porém, aqui deixamos evidenciadas as mais importantes e mais utilizadas quando da celebração de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel. 


São os meios hábeis a fim de evitar prejuízos futuros decorrentes da compra de um imóvel, sendo importante para ambas as partes. 




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Conteúdo produzido por Julia Maria Benati - juliamariabenati@gmail.com



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