Direito de Vizinhança – Solução de Conflitos.


Diante da urbanização das cidades, é difícil encontrar uma pessoa que não tenha sofrido algum tipo de incomodo por seu vizinho, mesmo que em propriedades próximas, não apenas contíguas. Pois, quando um morador quer fazer uso do seu direito de propriedade (música com volume mais alto, comemorações sem hora para acabar…), pode acabar gerando algum tipo de perturbação ou transtorno aos vizinhos próximos. 

O que é Direito de Vizinhança?

O direito de vizinhança está embasado no famoso “o direito de um acaba quando começa o direito do outro”. Assim, temos um paradoxo, já que se limita o direito de um para fazer prevalecer o direito do outro.

Em suma, direito de vizinhança visa estabelecer regras e limites entre vizinhos para que todos possam ter seus direitos resguardados. Não cria vantagens, mas evita prejuízos.

Situações que o direito de vizinhança regulamenta:

O Código Civil traz nos artigos 1.277 à 1.313, todas as situações que regulamentam o direito de vizinhança, sendo elas:

  • Uso anormal da propriedade: quando ultrapassam o nível de tolerância, respeitando sua função social, boa-fé e os bons costumes, desvencilhando do que afronte a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos. Deve ser analisado se o ato praticado decorre de exercício regular de direito ou abuso de direito.

  • Das árvores limítrofes: embasamento nos artigos 1.282, 1.283 e 1.284 do Código Civil, onde árvores que estejam no limite dos prédios serão de propriedade de ambos os proprietários, árvores que tem ramos e raízes que invadem outra propriedade, podem tê-los podados sem notificação ou indenização para isso (não há previsão legal), e os frutos que caem em solo do vizinho, a ele pertencem.

  • Da passagem forçada: não estamos falando de servidão, estamos falando de propriedades que estão encravadas, sem acesso ou acesso extremamente perigoso ou restrito, para essas hipóteses será pago indenização ao proprietário que libera para que a passagem seja realizada.

  • Da passagem de cabos e tubulações: sempre que impossível outra maneira, tentando utilizar da forma menos gravosa e sendo à custa do interessado.

  • Das águas: é vedado impedir que as águas fluam naturalmente, o vizinho é obrigado a recebê-la, limpa e passível de uso.

  • Dos limites entre prédios e do direito de tapagem: assunto com entendimento nos Tribunais Superiores, já que é o direito de cercar, murar e valar a propriedade, porém, sem interferir na propriedade alheia. Temos a figura da “parede-meia” podendo ser utilizada no limite entre os prédios, porém com algumas vedações, como:

  1. Não colocar em risco a segurança e separação dos prédios vizinhos;

  2. Não colocar armários ou obras semelhantes correspondentes às existentes no lado oposto;

  3. Não colocar fornos, chaminés aparelhos e depósitos suscetíveis de infiltração ou interferência prejudiciais à saúde, sossego e segurança do vizinho e;

  4. Comunicação prévia ao dono do prédio vizinho, se houver qualquer possibilidade de afronta ao seu sossego.

  • Do direito de construir: o proprietário de um imóvel ou terreno tem ampla liberdade de nele construir, porém, deve respeitar as limitações decorrentes de regulamentos administrativos, dentre elas leis municipais de zoneamento, e o direito de vizinhança, como exemplo: um prédio não pode ter o beiral do seu telhado despejando goteiras sobre o outro imóvel.

Os atos que possam vir a prejudicar qualquer uma das espécies acima apontadas podem ser ilegais – provém de ato ilícito, ferindo o Código Civil; podem ser abusivos – que causam incômodo ao vizinho; e lesivos – provenientes de causar algum tipo de dano.

Solução de Conflitos

Há diversas ações que regulam o direito de propriedade, entre elas ação de indenização de danos de vizinhança, nunciação de obra nova, demolitória entre outras. E os próprios Tribunais Superiores vem trazendo novidades acerca de formas para resolver esses conflitos.

O mais interessante sempre é tentar de forma amigável o entendimento com o vizinho acerca de eventuais problemas que possam surgir no cotidiano, utilizando apenas das vias judiciais nos casos em que essa resolução não seja possível.

Uma boa sugestão é encontrar um intermediador para a solução desse conflito, pode ser o síndico, um outro vizinho ou até mesmo um advogado que tenha uma postura conciliadora!


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