Nos últimos três anos o mercado imobiliário brasileiro mergulhou em uma grave crise econômica, uma vez que os distratos de imóveis alcançaram níveis alarmantes, que chegam a 40% de distratos, gerando por consequência uma singela responsabilidade na geração de empregos e renda tanto de forma direta quanto indireta. Os distratos se avolumaram na medida em que o Poder Judiciário começou a oportunizar às quebras de contrato sem razão justificada, quebrando o princípio básico do direito civil, o “pacta sund servanda” (acordos assinados devem ser cumpridos), uma vez que a maioria dos distratos são feitas por mera conveniência do comprador, levando um desequilíbrio das relações entre consumidores e fornecedores, para manter a saúde financeira. O entendimento jurisdicional predominante sumulado pelo STJ (Súmula 543), aborda que a restituição dos valores pagos pelo adquirente deve ser imediata e ainda paga em parcela única, desestabilizando o mercado imobiliário.
O intervencionismo proposto pelo Código de Defesa do Consumidor não procura afastar a noção de liberdade contratual, pelo contrário, traz cada vez mais a possibilidade de desistências imotivadas. Os contratos de compra e venda traz uma insegurança jurídica, tendo em vista o desequilíbrio das decisões recentes do judiciário. A insegurança jurídica se tem em razão de não haver uma previsão nas consequências pelo desfazimento do contrato, principalmente quanto ao percentual que deve ser devolvido ao comprador, sobretudo o momento em que deve haver essa devolução. O maior número de Jurisprudências no caso de restituição das parcelas pagas, incentiva que a devolução de todas as importâncias devem ocorrer imediatamente e em parcela única, com base na Súmula 543 do STJ. Entretanto, se analisarmos o atual cenário econômico vivenciado em nosso país, conclui-se que houve uma reviravolta em especial no ramo imobiliário, da época em que a referida súmula foi publicada (31/08/2015), quando o mercado imobiliário estava em alta, tendo em vista que a comercialização dos imóveis era abundante.
Quando o judiciário decide que o distrato deve ser em parcela única e imediatamente, pode-se até dizer que se protegeu o adquirente na forma da legislação consumerista, mas foram “desprotegidos” todos os demais verdadeiros consumidores, destinatários finais das unidades em incorporação, que, diante da descapitalização da incorporadora, correm o risco de ver a obra atrasar. E, se um número expressivo de investidores desistir do negócio, corre-se o grave risco de a incorporação ficar sem recursos para ser concluída, afetando negativamente o ciclo econômico. Em síntese, o desafio é criar um equilíbrio, que afaste a insegurança jurídica. Precisamos de uma legislação em que os Tribunais analisem e saibam separar os consumidores que gostariam de manter o compromisso de compra, mas não tem possibilidade, talvez por ter ficado desempregado, daquele que poderia manter o negócio, mas prefere desfazer o pacto por ter deixado de ficar promissor tal investimento.
Este conteúdo foi produzido por Lívia Boenso Brandão Peixoto, advogada no estado de Goiás, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
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