Execução das taxas condominiais: entenda algumas das inovações trazidas pelo Novo Código de Processo

Atualizado: 11 de Mar de 2019


Quando da vigência da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, que instituía o antigo Código de Processo Civil, a dívida de condomínio não era abarcada como título executivo extrajudicial e, por isso, não podia sofrer execução automática. E hoje? O que mudou e como os condomínios tem atuado na cobrança?

Em verdade, as cotas condominiais, ao longo da evolução do Direito Brasileiro, nem sempre instituíram em um título certo, líquido e exigível. Porém, podiam ser objeto de protesto, em caso de não liquidação na data do vencimento, de acordo com a Lei nº 9.492/1997, lei esta que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida.

Por isso, em relação ao Código de Processo Civil do ano de  1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento (um processo comum judicial), não podendo o condomínio executar o condômino, em razão da inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não servindo para tanto a convenção condominial.

Assim, ainda de acordo com o Código de Processo Civil de 1973, para que o credor pudesse obter um título executivo, necessário seria ingressar com ação de cobrança da dívida, através de processo de conhecimento ou do extinto procedimento sumário, a fim de que pudesse ter em mãos um título judicial por meio da sentença proferida naqueles autos.

Contudo, através da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, a qual instituiu o “novo” Código de Processo Civil, algumas inovações foram trazidas ao direito brasileiro.

Dentre elas, menciona-se aquela constante no seu artigo 784, incisos VIII e X, eis que acrescentou no rol dos títulos executivos extrajudiciais as taxas de despesas de condomínio e agora autoriza, de forma expressa, que a dívida condominial tenha imediata execução, não mais necessitando de um prévio processo de conhecimento, veja-se:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […] VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; […] X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Pela nova sistemática, portanto, o condomínio não precisará mais se sujeitar ao processo de conhecimento para as cobranças das dívidas condominiais. Assim, à luz do artigo acima citado, dentre outras alternativas para a cobrança das cotas, também passa a ser possível a execução direta das taxas condominiais através de ação executiva, eis que constituem em título executivo extrajudicial.

De tal modo, este título é considerado um encargo acessório de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de condomínio, em si, até a sua forma acessória, como o fundo de reserva, por exemplo.

Outra novidade que surgiu com o Novo Código de Processo Civil está relacionada a citação do devedor. Conforme preceitua o artigo 248, §4º do referido código, a citação poderá ocorrer através dos Correios, bastando que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento.

Art. 248.  Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. […] § 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

No entanto, como bem ressalta o artigo supramencionado, o porteiro poderá recusar o recebimento se afirmar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Desse modo, dentre as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, em relação a cobrança das cotas condominiais, menciona-se que não é mais necessário o credor esperar por uma sentença para ter o seu crédito constituído em título executivo. Além disso, o devedor será citado, porém, não mais para responder e se defender, mas sim para pagar o débito, podendo arguir seus fatos por meio de embargos à execução.

Portanto, resta demonstrado que as mudanças trazidas com a elaboração e vigência do Novo Código de Processo Civil foram um marco para a celeridade processual, eis que se possibilitou a execução das taxas condominiais através de ação executiva.

Isso porque, como se viu, a principal vantagem e mudança é que, quando o condomínio, ora credor e exequente, demandar judicialmente em face do condômino inadimplente através de ação executiva, este será citado para que, em três dias, pague integralmente o débito, e não mais apresente defesa ou fique postergando o resultado através de recursos processuais.

Assim, atualmente, diferentemente do que era regido no Código de Processo Civil do ano de 1973, o condômino inadimplente, ora devedor e executado, não é mais citado para se defender das alegações proferidas na inicial, como ocorre no rito ordinário. Seu papel agora é de pagar o que é devido.

Desse modo, a celeridade e simplificação dos atos processuais dão o tom ao Novo Código de Processo Civil, em especial a cobrança dos débitos relativos as unidades condominiais que se encontram em atraso.

Essas inovações são vistas com bons olhos não apenas aos que arrecadam e gerem o condomínio, mas também aos condôminos, uma vez que tais normas exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os atos das assembleias, além da elaboração minuciosa das convenções condominiais, para que tais títulos sejam efetivamente executados, fazendo com que a celeridade seja cumprida e eficaz.

Resta evidente, portanto, que o Novo Código Processual simplificou e muito as cobranças judiciais das cotas de condomínio, visto que essas inovações são retornos aos problemas atuais e que, espera-se, sejam consolidadas em avanços, tanto em benefício do condomínio, quanto dos seus integrantes.


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