Garantias no contrato de Locação


A Lei do inquilinato (8.245/91) dispõe ao locador a faculdade de exigir uma garantia no contrato de locação, o que traz maior segurança de recebimento dos aluguéis. Diferentemente de que muitos pensam, não existe apenas a fiança como garantia, muito embora essa seja a mais conhecida.

O artigo 37 da referida Lei, dispõe:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia. IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo as garantias mais comuns exigidas pelo o locador são as seguintes:

  • CAUÇÃO

  • FIANÇA

  • SEGURO DE FIANÇA

A Lei restringe essa exigência a uma única modalidade de garantia, e, caso o locador exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação ou sublocação, estará cometendo uma contravenção penal punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses OU multa de 3 meses a 12 meses do valor do último aluguel.

Mas qual a diferença entre essas garantias? Veja:

  • Caução pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, devendo ser feito o registro, no primeiro caso, em cartório de Notas e no segundo caso em cartório de Registro de Imóveis. Pode, ainda, ser prestada caução em dinheiro que não poderá ultrapassar o valor correspondente de 3 (três) meses de aluguel, depositados em Caderneta de Poupança específica, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes caso haja o levantamento dos valores (artigo 38, LI).

  • A Fiança, mais conhecida e mais utilizada, consiste na garantia de que caso o locatário não consiga arcar com suas obrigações financeiras a mesma recai sobre o terceiro (fiador). A fiança pode ser por prazo determinado ou indeterminado. No caso de fiança indeterminada o fiador pode exonerar-se de sua responsabilidade, apenas informando ao locador por intermédio de notificação (art.835, CC).

  • O Seguro Fiança foi uma inovação, porém, pouco conhecida e pouco utilizada. Seu maior benefício é o não envolvimento terceiros, o que dispensa aquela incerteza de com quem posso falar para ser meu fiador? É a contratação de um seguro, mediante o pagamento de um prêmio. Se distingue das demais sendo regida por regras inconfundíveis.

Diante disso, observamos que há algumas opções de garantia e podem ser negociadas entre locador e locatário, buscando a satisfação de ambos.

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