Home Equity. Você já ouviu falar? O que é?



Embora as palavras em inglês possam dar a sensação de complexidade, ao analisarmos um pouco melhor sobre o que trata home equity, percebemos que o assunto é muito mais comum do que imaginamos.


Literalmente, a tradução de home é casa.


Sem se ater neste momento ao contexto jurídico, a palavra home está linguisticamente relacionada a um contexto de lar, de ambiente familiar.


Equity, por sua vez, significa, de maneira bem simples, patrimônio.


Dessa forma, podemos conceber home equity como o patrimônio constituído por uma casa - o patrimônio imobiliário.

Reflexos jurídicos do patrimônio imobiliário

Qualquer instituto jurídico tem ou não pertinência a depender do contexto em que ele é inserido.

Em se tratando de direito imobiliário, o patrimônio imobiliário é o que orienta todo o estudo socioeconômico jurídico das relações estabelecidas entre os sujeitos, privados e públicos, envolvendo algum imóvel.


Essas relações podem estar vinculadas:

  1. Em razão do próprio patrimônio imobiliário. Exemplo: disputa jurídica acerca de uma servidão de trânsito;

  2. Por obrigações que se conectam pelo dever de um pagamento, tendo como pano de fundo um imóvel. Exemplo: um contrato de aluguel;

  3. De maneira híbrida, em que as obrigações se justificam pela existência do imóvel, sendo classificadas como de natureza propter rem. Exemplo: débitos de condomínio.

Vemos, portanto, que o patrimônio imobiliário pode proporcionar várias facetas jurídicas, sendo o mais relevante, para a análise que aqui propomos, o direito real, isto é, a circunstância em que a coisa se torna objeto de direitos.


Nesse sentido, a pessoa que tem a titularidade e o domínio da coisa imóvel, possui o direito real por excelência, que é o direito real de propriedade (art. 1.228, CC).

Por que ter uma propriedade?

Ainda que nenhum direito no ordenamento jurídico seja absoluto e ilimitado, na perspectiva dos direitos reais, o proprietário tem o exercício pleno de todos os atributos que o bem pode proporcionar – usar, gozar, reaver e dispor da coisa.


Sendo o bem imóvel um ativo de reconhecido potencial financeiro, o patrimônio imobiliário se coloca como uma grande ferramenta de movimento da economia.


Além de poder viver no imóvel (usar); receber aluguéis de um terceiro que lá esteja morando (gozar); e se imitir na posse do bem jurídica e reconhecidamente seu, que esteja sendo habitado por alguém sem justo título (reaver); o indivíduo que é proprietário de um imóvel, em momentos de dificuldades, pode, por exemplo, dispor-se de parte dele, para dá-lo em garantia a uma instituição financeira (onerando-o), para obter crédito e dinheiro para satisfazer determinadas obrigações financeiras.


Mesmo em momentos mais críticos, com limites já consumidos pelas tradicionais instituições bancárias, você pode até se perguntar: preciso fazer um empréstimo. Onde conseguir?


Como o direito imobiliário também regula relações que envolvem transações econômico-financeiras baseadas em imóveis, as fintechs (startups do setor financeiro que estão democratizando o acesso ao crédito pela população) vêm provocando a necessidade do operador do Direito de conhecer cada vez mais outras ciências.


Home equity, portanto, nada mais é do que um empréstimo com garantia de imóvel.


Se você já ouviu falar em empréstimo com garantia de veículo, o conhecido refinanciamento de carro, o home equity é uma modalidade de crédito muito parecida, porém tendo o imóvel como objeto da garantia, bastante praticada por fintechs brasileiras que trouxeram essa prática muito comum em países norte-americanos e europeus, cada vez mais popular no país.

Empréstimo e financiamento

Para entender um pouco mais sobre o home equity, é preciso fazer uma breve distinção entre empréstimo e financiamento.


Uma palavra define bem a diferença entre ambos – liberdade.


Quando uma pessoa faz um empréstimo, ela não necessariamente precisa vincular o contrato a um motivo; também não precisa limitar o valor à finalidade da tomada dos recursos; tampouco recebê-lo pouco a pouco, à medida que ela comprova o cumprimento de determinadas etapas ou obrigações com o agente financeiro.

Vejam que essas características que excluem a natureza do empréstimo são o que explicam o financiamento, que é muito comum quando um indivíduo precisa de dinheiro para construir ou reformar a casa, por exemplo.


Nessas duas últimas hipóteses, o sujeito não poderá utilizar o dinheiro para outra destinação, como para uma viagem ao exterior. Caso contrário, o contrato será extinto, mediante sujeição do indivíduo a pesadas penalidades, justamente, porque o financiamento subsidia a pessoa a adquirir algo específico, que foi previamente combinado com a instituição que lhe liberou os recursos.


Diversamente, o home equity exige, em princípio, apenas a existência de um imóvel livre de ônus e gravames, para liberar os recursos no valor que o proprietário do bem precisar e para a finalidade que ele desejar.


Porém, é claro que, como esses recursos serão cobrados com correção monetária e juros, o proprietário deverá calcular bem o valor das parcelas que caberão no seu bolso, a depender do prazo de pagamento escolhido e, especialmente, levando em consideração a forma de cobrança desses juros.


Vale lembrar que se os juros forem cobrados mediante sistema Price, as parcelas terão o valor fixo até seu último vencimento, mas se forem calculados e exigidos pelo método SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor das parcelas será maior no início, reduzindo-se continuamente até a quitação do contrato.


Como falamos no início, o home equity é algo bem simples e sua natureza é a mesma de qualquer empréstimo, resguardadas as singularidades de cada um.


O empréstimo pessoal, por exemplo, apenas se baseia no relacionamento do cliente com a instituição financeira, sem exigir garantias.


O crédito consignado se pauta na existência de um emprego ou benefício, para emprestar dinheiro ao trabalhador ou aposentado.


O home equity, como dito, tem como requisito geral a propriedade de um imóvel do mutuário livre de ônus e gravames para oferta como garantia.


O que o proprietário irá fazer com o dinheiro? Isso não é da conta da instituição financeira.

Garantia

Como o agente financeiro exige que o imóvel esteja livre de ônus e gravames para que seja celebrado o empréstimo home equity, a garantia eleita, muito utilizada no mercado financeiro, é a alienação fiduciária, disposta pela Lei 9.514/1997.


Nesse caso, o proprietário do imóvel e tomador do empréstimo terá de transferir à instituição que lhe liberará os recursos a propriedade indireta e resolúvel do bem, mantendo-se aquele apenas com a sua propriedade direta.


Em outras palavras, o dono do imóvel terá sua posse direta, mas não terá mais a sua propriedade plena, já que uma “fatia” da propriedade terá sido entregue ao agente financeiro.

Apenas na hipótese de inadimplência do valor mutuado pelo original dono do imóvel, mesmo após notificado para purgar a mora, a instituição dará início ao procedimento para consolidação da propriedade em seu nome, expropriação e venda em leilão, tudo acontecendo fora do Poder Judiciário, sendo, portanto, um procedimento mais célere.


Com esse tipo de garantia, o dono do imóvel não poderá fazer novas transações com o bem, ao menos que a quitação do home equity seja objeto dos seus novos negócios.


Por outro lado, ao dar ao banco ou à fintech algo tão valioso que é parte de sua propriedade, o custo do empréstimo home equity acaba sendo bem mais barato ao tomador, do que por outras modalidades de crédito exemplificadas acima.


Basta comparar a taxa de juro cobrada pelo empréstimo pessoal (5% a.m.) e pelo consignado (2% a.m.) com a do home equity (0,97% a.m.).


Além da liberdade, o baixo custo do empréstimo é outra grande vantagem. Justamente por ter direito sobre um patrimônio imobiliário, o risco do agente financeiro, de não recuperar o valor emprestado em caso de inadimplemento, cai drasticamente.

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Sobre Eduardo Rezende Campos

Eduardo Rezende Campos é advogado, presidente da Comissão de Processo Civil da OAB-MS, membro da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS e do IBRADIM.



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