Qual é a importância de investigar o imóvel antes de assinar o contrato?



Todos sabem que antes de realizar qualquer compra é necessário conhecer qual é o seu estado e quais são as garantias envolvidas para o comprador. Fazer uma investigação imobiliária é bastante importante para garantir segurança e transparência à transação imobiliária.


Essa investigação conhecida como Due Diligencie imobiliária é o mecanismo de prevenção a problemas e pendências legais, por isso deve ser realizada antes de adquirir e vender um imóvel. Tanto o vendedor quanto o comprador tem direito de saber de quem estão comprando um imóvel e em qual estado (físico e jurídico) esse imóvel se encontra.


Em outras palavras, é o famoso ditado popular “melhor prevenir do que remediar”, ou seja, tomar todos os cuidados antes de adquirir um terreno ou uma casa própria.


No artigo de hoje, vamos esclarecer o que é a due diligence imobiliária, quais os cuidados necessários e a importância dessa investigação antes de assinar o contrato.

O que é due diligence imobiliária?

Inicialmente, é importante explicar o que o termo due diligence vem da língua inglesa e em português significa devida diligência, ou seja, é uma investigação detalhada acerca de uma empresa, sócios, parceiros, fornecedores, clientes, situação financeira, fiscal, trabalhista e documentos contábeis.


A due diligence imobiliária visa a análise dos imóveis, dos proprietários atuais e anteriores bem como os possíveis compradores, fazendo, assim, uma avaliação minuciosa sobre tudo o que envolve o negócio imobiliário.


Essa investigação pode prevenir problemas legais e financeiros no início de uma negociação que envolva imóveis, tornando possível o exame de diversas situações irregulares que podem trazer prejuízos para as partes.

Quem é o profissional que faz a due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária não pode ser confundida com a obrigação legal do corretor de imóveis de prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, veja o que o artigo 723 do Código Civil aduz:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No entanto, a due diligence imobiliária consiste em um trabalho mais aprofundado, por isso é importante conhecer detalhes da legislação para aprofundar na investigação e saber de fato identificar os possíveis riscos. Dessa forma, é recomendado que a due diligence seja feita por advogados com experiência em direito imobiliário ou profissionais especialistas e experientes em due diligence.

Quais documentos devem ser analisados?

Existem vários documentos que devem ser analisados na due diligence imobiliária, o que vai depender do tipo da negociação e qual o imóvel envolvido, alguns importantes:


  • Documentos do imóvel: certidão de matrícula no registro de imóveis, cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de venda e compra, escritura pública), certidão de ônus reais relativos ao imóvel, carnê do IPTU e comprovantes de pagamento, certidão negativa de tributos municipais e federais, certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel, declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local alvo de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados, certidão de regularidade ambiental da prefeitura etc.

  • Documentos do vendedor e proprietários anteriores: se o vendedor for pessoa jurídica, será solicitado o contrato social, suas alterações, CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial e na Receita, consulta em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, certidão negativa de tributos federais e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa), certidão negativa de débitos condominiais e certidões de ações na Justiça, inclusive ações trabalhistas.

  • Documentos técnicos: Convenção de condomínio; projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico de edifício, certidão de baixa de construção e habite-se; certidão tributária de obra negativa; alvará de construção; cópia de memorial de incorporação; cópia de comprovantes de aprovação de projetos pela Prefeitura Municipal; vistoria do Corpo de Bombeiros.

Vários documentos como os supracitados são importantes na due diligence imobiliária visto que nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes.

Como é realizada a due diligence?

A due diligence imobiliária pode ser um trabalho complexo, por envolver a emissão e a análise de muitos documentos e informações, de modo a se filtrar aquelas que de fato são relevantes, podendo implicar diretamente no risco do negócio imobiliário avaliado.

Por isso, o trabalho deve ser dividido em etapas, sendo elas;

  • Conhecimento do negócio jurídico: entendimento do objetivo de cada uma das partes envolvidas e da negociação pretendida e análise das minutas dos instrumentos celebrados, se existentes;

  • Verificação das partes: emissão e análise dos documentos dos imóveis objeto do negócio, como matrícula imobiliária e títulos de propriedade, a exemplo de contratos particulares e escrituras públicas, para verificar a legitimidade das partes envolvidas para negociar os imóveis em questão;

  • Apuração da regularidade dos imóveis: análise minuciosa das matrículas imobiliárias, emissão de certidões tributárias dos imóveis, declarações de inexistência de débitos condominiais, se aplicável, dentre outros documentos que possam apontar dívidas, pendências ou embaraços nos bens, que eventualmente não foram consideradas na negociação inicial;

  • Análise e Avaliação dos riscos do negócio: emissão e análise de documentos das partes como certidões tributárias, consultas a cadastro de crédito (SPC e Serasa, por exemplo), certidões de ações cíveis e trabalhistas;

  • Elaboração de relatório: elaboração de um documento escrito, assinado pelos profissionais responsáveis pela due diligence, em que são apontados os principais fatores de risco e de validação do negócio pretendido, bem como as considerações relevantes, que permitiram aquela conclusão.

Muitas vezes, com a correria do dia a dia, e confiando somente no corretor, as negociações envolvendo imóveis podem parecer pouco arriscadas, ou de fácil análise quanto aos problemas e vantagens existentes na operação.Porém, não é o que diariamente os advogados responsáveis por realizar a due diligence verificam na prática, pois a negociação imobiliária pode conter riscos e situações ocultas, capazes de dificultar ou impedir jurídica ou economicamente o fechamento do contrato.


Por outro lado, as partes negociantes por falta de conhecimento ou por conseguir enxergar os riscos não contratam o serviço de due diligence imobiliária.


A investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, por meio da due diligence imobiliária, é, portanto, uma das melhores maneiras e mais seguras de se evitar surpresas em negociações de imóveis e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação.


Não se pode esquecer que a investigação visa a avaliação do risco do negócio com uma maior precisão possível, na qual as partes receberão um relatório contendo os possíveis problemas que podem de fato atrapalhar o objetivo da compra/venda, bem como, visa também a prevenção de possíveis problemas jurídicos e econômicos que podem prejudicar uma das partes.


Ademais, a realização dessa investigação, apesar de demandar, inicialmente, um investimento da parte interessada, significa uma grande economia de tempo e recursos financeiros ao final de todo o processo.

Para que se saiba a relevância de certas características dos bens, da sua documentação e da situação jurídica das partes envolvidas, deve-se procurar profissionais especialistas e experientes para a realização desse trabalho que é muito importante.



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