Locação por temporada, via aplicativos.

A economia de diversos setores em todo mundo vem, nos últimos anos, sofrendo grande impacto da tecnologia. As facilidades geradas ao usuário que por meio de plataformas digitais e aplicativos conseguem na velocidade de um click dispor, negociar, alugar e trocar praticamente qualquer coisa traz para o mercado uma nova tendência econômica chamada economia compartilhada que proporciona a pessoas comuns, como eu e você, a possibilidade de transformar um bem em negócio e ganhar dinheiro com isso.

No ramo de aluguéis a tendência tecnológica e econômica do momento é a locação instantânea por curto período de tempo ou, como preferem alguns, locação por temporada, em que o proprietário disponibiliza, via plataforma, um imóvel ou parte dele para locação por curtos períodos, e o usuário, por sua vez, escolhe, reserva e paga pelo portal, se estabelecendo o contrato de hospedagem.

Para os proprietários a novidade representa uma vantagem econômica imensurável, porém para aqueles que têm a rotina e segurança alteradas por essas locações realizadas em condomínios residenciais a experiência é desastrosa e tem gerado diversas batalhas judiciais envolvendo Proprietários x Condomínio.

Mas quem tem razão nessa disputa? Pode o condomínio impedir ou restringir essa prática?

A controvérsia divide opiniões, porque se por um lado o proprietário pode usar, fruir e dispor livremente da sua unidade emprestando, alugando ou ocupando-a pelo números de pessoas que lhe convir (Art.1335, I, CC), por outro, como dispõe o artigo 1.277 do Código Civil

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Apesar da propriedade ser um direito fundamental estabelecido em nossa Constituição Federal (Art. 5°, XXII), esse direito não é absoluto e pode ser limitado para garantir a propriedade de outros condôminos ou mesmo o direito de vizinhança.

O fato é que quando se adquire uma propriedade em condomínio residencial certamente o que se espera é um local tranquilo e seguro para se estabelecer moradia e não um ambiente com alta rotatividade de pessoas como se fosse um hotel.

A hospedagem nos moldes feito embora defendida por alguns como locação  por temporada de até 90 dias prevista no art. 48 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), na verdade, tem enquadramento legal na Lei Federal 11.771/2008 (Lei de Turismo), porque há na espécie todas as características definidas no art. 23: alojamento temporário; rotatividade; necessidade de utilização da estrutura dos prédios (salão de festas, piscina, portaria, lavanderia), e como não há autorização ou licença o proprietário estaria faltando com seus deveres de condômino por desviar a finalidade residencial do prédio, quando assim estabelecido (Art. 1.336, IV, Código Civil).

Caberia então ao condomínio restringir a prática?

Sim, porém não é tão simples, a restrição deve ser ponderada (Exemplos: exigência de recepção pelo proprietário na entrada e saída do hóspede; cadastro prévio com documentação e biometria; fixação nos apartamentos de regras do condomínio); feita por meio de regimento interno ou alteração da convenção, em assembleia e respeitado o quórum de 2/3 previsto no art. 1.351, Código Civil.


Este conteúdo foi produzido por Jéssica de Carvalho Barros, advogada no estado de São Paulo, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves. Acesse o linkedin de Jéssica.

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