Lucro imobiliário e IRPF ( imposto de renda pessoa física )

Atualizado: Out 21



Valorização Imobiliária x Lucro Imobiliário


Antes de tudo, é importante esclarecer que valorização imobiliária e lucro imobiliário não se confundem.


Todos os anos contribuintes caem na malha fina da Receita Federal porque tentam atualizar o valor de seus imóveis informando em suas declarações de IRPF a valorização do preço do imóvel no mercado.


Na verdade, tanto faz para o Fisco se hoje o seu imóvel está mais caro ou mais barato do que quando você o adquiriu – justamente por ser natural que qualquer imóvel passe por processos de valorização ou desvalorização.


Resumidamente, feita a análise do histórico de preços do imóvel no mercado, a valorização imobiliária é constatada quando o bem passa a valer mais do que valia no momento da compra. Eventos como: diminuição da oferta ou aumento da demanda de imóveis em determinada região; criação ou destruição de infraestrutura no entorno do imóvel; diminuição das taxas de juros de financiamento e/ou aumento populacional podem causar a tal valorização. Ao contrário, tais eventos podem causar a desvalorização do bem.


Portanto, embora a ideia de que a longo prazo o preço dos imóveis aumenta, é sempre bom lembrar que o preço também pode diminuir.


De qualquer forma, é válido mencionar que não há permissão para que o contribuinte atualize o valor de seu imóvel pelo valor de mercado.


A atualização do valor do imóvel só é possível quando declaradas e devidamente comprovadas despesas com construção, ampliação ou reforma do imóvel, consideradas “investimentos” feitos no bem – mas isso é tema para uma próxima.


Afinal, o que é lucro imobiliário?


A diferença no valor do imóvel informado na declaração de IRPF chama a atenção da Receita Federal quando o contribuinte obtém lucro com a venda dele – essa situação é denominada fato gerador.


Assim, em regra, a pessoa física que lucra com a venda de um imóvel está sujeita ao pagamento de imposto.


As alíquotas variam entre 15% e 22,5% sobre o chamado ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário (vide art. 1º da Lei nº 13.259/2016).


Nesse sentido, se você comprou um imóvel por R$ 1.000.000,00 e vendeu por R$ 1.100.000,00, o ganho de capital foi de R$ 100.000,00. Com a alíquota de 15%, o imposto de renda sobre o lucro imobiliário será equivalente a R$ 15.000,00, ou seja, 15% do valor do ganho de capital.


Hipóteses de isenção


Poucos sabem, mas a Lei prevê hipóteses de isenção. Vejamos:


  • Proprietários de imóveis adquiridos antes de 1969;

  • Proprietários (alienantes) de imóveis de valor igual ou inferior a R$ 35.000,00;

  • Proprietários (alienantes) que apliquem o lucro obtido com a venda do imóvel na aquisição de outros imóveis residenciais, localizados no Brasil, dentro do prazo de 180 dias contado da celebração do contrato – se apenas parte do valor for aplicado, o imposto será proporcional sobre a quantia restante;

  • Proprietários (alienantes) de único imóvel vendido por até R$ 440.000,00, independentemente do ganho de capital auferido – tal isenção pode ser aplicada apenas uma vez a cada 5 anos.


Base Legal: Lei nº 9.250/1995 e Lei nº 11.196/2005.

Prazo e forma de pagamento


Se o seu caso não se enquadra às hipóteses de isenção, o recolhimento deve ser feito.


Então, à parte da declaração anual de IRPF, a venda de um imóvel deve ser informada à Receita até o último dia do mês seguinte ao mês de venda do imóvel.


Quando não, haverá incidência de multa de até 20% sobre o lucro imobiliário, além de juros de mora.


No site oficial da Receita Federal é possível baixar o software GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital da Receita Federal) e transmitir as informações acerca do imóvel alienado para que o próprio programa faça o cálculo e indique o valor exato de imposto que deve ser pago.


Ainda, é possível fazer abatimentos informando os custos envolvidos na aquisição, tais como, quantia paga à título de corretagem, despesas com escritura e registro do imóvel e benfeitorias.


Por fim, será gerado o boleto DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento.


Nós advogados aprendemos já no começo da faculdade que “cada caso é um caso”. Não é à toa que utilizamos com frequência a famosa resposta “depende”.


Por isso, é sempre recomendável buscar a orientação de um profissional, sobretudo para confirmar se você tem direito a isenção ou algum tipo de redução do imposto de renda sobre o lucro imobiliário.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Bianca Godoy

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