MEDIDA PROVISÓRIA 656 SIMPLIFICA E AUMENTA A SEGURANÇA JURÍDICA NAS TRANSMISSÕES IMOBILIÁRIAS


Por Marcus Felipe cheap jerseys Carvalho Cristo Rezende wholesale NFL jerseys dos Santos e Mariana Gonçalves.

O sistema jurídico brasileiro sempre deixou uma margem de insegurança na transmissão da propriedade imóvel.
Para minimizar esta insegurança era prudente que o comprador buscasse, antes de comprar o imóvel, realizar uma minuciosa triagem na situação jurídica e fiscal do vendedor, visando comprovar a solvabilidade do mesmo.
Isto, pois, eventuais credores do vendedor, mesmo que omissos ou pouco zelosos com seu crédito, tinham um tratamento prioritário da legislação brasileira, frente ao terceiro adquirente.
O ultrapassado, mas vigente, CPC – Código de Processo Civil Brasileiro (Lei nº 5.869 de 1973)[1], nos incisos I e II do art. 593, quando trata da fraude de execução dispõe:
  • Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:I – quando sobre eles pender ação fundada em direito real;II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;

Associado a isto, o mesmo diploma legal (CPC[1]) dispõe em seus artigos 94 e 100:
  • Art. 94.  A ação fundada em direito pessoal e a ação fundada em direito real sobre bens móveis serão propostas, em regra, no foro do domicílio do réu. Art. 100.  É competente o foro:a) onde está a sede, para a ação em que for ré a pessoa jurídica;  

Agravando a situação a Consolidação das Leis do Trabalho – cheap mlb jerseys CLT – Decreto-Lei nº 5.452/43[2], em seu artigo 651 dispõe:
  • Art. 651 – A competência das Juntas de Conciliação e Julgamento é determinada pela localidade onde o empregado, reclamante ou reclamado, prestar serviços ao empregador, ainda que tenha sido contratado noutro local ou no estrangeiro.

Analisando na prática estes dispositivos legais, imaginemos uma pessoa (física ou jurídica) que tenha domicílio ou sede em Belo Horizonte/MG, que também atue em João Pessoa/PB e seja proprietária de um imóvel em Itajaí/SC.
Para que ela aliene o imóvel de sua propriedade em Itajaí/SC, o respectivo comprador deveria coletar a certidão de ônus reais e ações pessoais reipersecutórias no respectivo cartório de registro de imóveis e as certidões fiscais e judiciais do vendedor para apresentá-las ao Tabelionado de Notas quando da lavratura da escritura pública. Tais certidões somente são extraídas na comarca do local do imóvel, ou seja, em Itajaí/SC.
Neste caso, supondo que todas estas certidões saiam negativas e as partes celebrem o negócio, lavrando a escritura, pagando o preço, recolhendo o ITBI e registrando-a no Cartório de Registo de Imóveis, mas que após, desafortunadamente, descobrem que contra este vendedor já existiam diversas e pretéritas ações judiciais cíveis e trabalhistas em trâmite na Comarca de Belo Horizonte/MG e na Comarca de João Pessoa/PB.
Será um problema ainda maior se somados os valores das causas, puderem levá-lo a insolvência ou falência.
O que terá prioridade? O comprador do imóvel? Ou os credores do vendedor poderão arguir que esta venda foi em fraude de execução ou fraude contra credores, anular a mesma e executar o imóvel visando a satisfação do seu crédito?
Nesta situação fica evidente o risco que todo o mercado imobiliário brasileiro correu nos últimos anos.
É bem verdade que será impossível certificar-se a lisura do vendedor, ao menos que se extraísse suas certidões judiciais de todas as comarcas e regiões trabalhistas do Brasil, devido à ausência de um banco de dados do judiciário, único e que abranja todo o território nacional.
Algo impossível dada a imensidão do território Brasileiro e que, por consequência, deixava em risco todo o mercado imobiliário, que diariamente compra e vende uma imensidão de imóveis.
Assim, qual dessas partes deve ser protegida e qual delas deve ser onerada?
Será que o correto é manter essa situação atual, que coloca em risco e onera todo o mercado em benefício de eventuais credores? Ou será que o melhor é proteger o mercado e exigir que eventuais credores tenham zelo, busquem resguardar e dar publicidade de seu crédito?
Incisiva, no particular, é a Súmula 375 do STJ[3]:
  • STJ Súmula nº 375 – O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado cheap jerseys ou da prova de má-fé do terceiro ENFITêUTICOS. adquirente.

Publicada em 30/03/2009 pelo Superior Tribunal de Justiça, a súmula 375 que pode ser considerada o início da mudança de prioridade visando a proteção do mercado e das transmissões imobiliária. Pois, exigiu para o reconhecimento da fraude à execução o registro imobiliário de penhora ou prova expressa de má-fé do terceiro adquirente, uma vez que a boa-fé é que se presume.
Porém tal situação, apenas constituía um entendimento simulado, não tendo previsão legal expressa. Além disto, entre a constituição do crédito, a sua penhora e seu registro imobiliário, um prazo muito longo poderia correr, o que possibilitaria o devedor dilapidar seu patrimônio, uma vez que não tendo o registro o reconhecimento de fraude de execução dependeria de prova de má-fé.
Sem dúvida a súmula 375 foi um grande avanço para a segurança jurídica do mercado imobiliário, mas ela isoladamente, não era capaz de alcançar outras situações que mereciam também tal proteção ao terceiro adquirente.
Assim, pensando na situação instável que o os adquirentes de boa-fé corriam, no dia 08 de outubro de 2014 foi publicado no Diário Oficial da União a Medida Provisória 656, que dentre outros, traz uma grande inovação para ao sistema de transmissão da propriedade imóvel no Brasil, priorizando a segurança jurídica e o adquirente de boa-fé.
O comprador do imóvel sempre foi obrigado a percorrer uma via sacra para coletar informações e certidões do vendedor. Documentos como certidões de ações judiciais cíveis, trabalhistas, juizados especiais, justiça federal, certidões de protesto, etc, e ainda assim, mesmo quando obtidos pelo comprador, não garantiam a devida segurança jurídica à transmissão da propriedade
Passando a vigorar em 07 de novembro de 2014, a Medida Provisória 656, deixa compradores de imóveis mais seguros e os credores deverão ficar mais atentos com seus créditos. Isto porque, de certa forma, normatizando o princípio da concentração, as matrículas de imóveis deverão ser tão completa de informações quanto possível, o que faz dispensar qualquer outro meio de informação referente ao imóvel.
O artigo 10 da referida Medida Provisória [4] implementa de vez na legislação brasileira a proteção que o mercado imobiliário requer, ao dispor que:
  • Art. 10.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

  • I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

  • II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

  • III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

  • IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil.

  • Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Alguns doutrinadores trazem o assunto há anos, como o caso de Francisco José Rezende dos Santos[5], que fundamenta extensa parte do rail assunto pelo princípio da Concentração:
  • “…negócios jurídicos celebrados com base nas informações do Registro Imobiliário estariam protegidas pelo princípio da boa-fé e que as informações ali constantes seriam suficientes para atestar tanto a titularidade do proprietário quanto os ônus, encargos ou gravames existentes sobre os imóveis. […] aliada à certeza necessária de informações precisas e 1 no lugar próprio, que é o álbum imobiliário, o que proporcionaria uma negociação segura juridicamente.”

É objetivo de todos uma negociação segura juridicamente e é a real finalidade do registro de imóveis.
O princípio da concentração e a Medida Provisória em questão, tornam a interpretação dos artigos 167,II, item 5 combinado com o artigo 246 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)[6] mais evidente progresso no que trata a possibilidade para o Oficial do Registro de Imóveis proceder com as averbações necessárias a fim de dar publicidade ao crédito do credor:
  • Art. 167 – No cheap NFL jerseys Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. […]

  • II – a averbação: […]

  • 5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; (grifei)

  • Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e F?rdertechnik outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

Observando com um olhar ainda mais prático sobre a MP 656, pode-se afirmar que além de uma redução considerável de custos que os compradores de imóveis, corretores de imóveis, advogados, e todos aqueles profissionais que trabalham diariamente na compra e venda de imóveis terão, torna também o processo de compra e venda ainda mais célere, visto que a simples retirada de uma matrícula atualizada com a certidão de ônus e ações, conterá todas as informações possíveis referente ao imóvel em questão.
Os compradores a partir de agora terão a certeza de que se a informação não está na matrícula atualizada do imóvel, não poderá ser oposto qualquer fato contra ele, além da simplicidade de que em um único lugar, no Registro de Imóveis, terá toda a gama de informações necessárias para efetuar uma compra segura.
Bem como haverão mudanças significativas para aquele que é credor de um devedor que possui um imóvel que possa ser objeto de cumprimento do débito. Se faz necessário enfim, que o credor tome uma postura de cuidar do seu crédito com mais zelo, não “largando” a responsabilidade ao judiciário e esperando que a dívida seja resolvida. É preciso que o credor vá com os documentos cabíveis ao Registro de Imóveis, e assim dê publicidade a sua dívida colocando seu crédito como prioridade frente a eventuais alienações do imóvel, pois do contrário, a transmissão da propriedade será sempre eficaz.
Em suma, há de ser perceber o benefício que a Medida Provisória 656 introduz ao sistema jurídico, uma vez que, priorizando a transmissão da propriedade, confere maior segurança, certeza, eficácia e tranquilidade ao mercado imobiliário.

Referências Bibliográficas:

[1] BRASIL. Código de Processo Civil. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973.

[2] BRASIL. Consolidação das Leis do Trabalho. Decreto Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943.

[3] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº375, de 30 de março de 2009.

[4] BRASIL. Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014.

[5] SANTOS, Francisco José Rezende dos. O princípio da concentração no registro de imóveis. Revista do SFI nº 33, ABECIP: 2011, p.40.

[6] BRASIL. Registros Públicos. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

AUTORES:

Marcus Felipe Carvalho Cristo Rezende dos Santos

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E-mail: marcusfrezende@gmail.com

Mariana Gonçalves

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