Meu imóvel foi vendido duas vezes, e agora?

Atualizado: Jul 19



A compra de um imóvel, na maioria das vezes, vem em conjunto com muito sacrifico por parte dos compradores para a obtenção de um bem tão importante. 


E como a demanda e cuidado com essa aquisição são de suma importância, todos os cuidados relativos à sua conclusão devem ser realizados e concretizados. 


Assim, algumas etapas devem ser observadas: 


Contrato particular de compra e venda

O contrato particular de compra e venda é, via de regra, o primeiro documento concreto que vincula as partes à venda do imóvel, realizando a transferência de propriedade e titularidade do bem.


O documento deve ser assinado pelas partes, seus respectivos cônjuges e testemunhas. 


Costuma-se aconselhar as partes para que reconheçam firma das assinaturas das partes contratantes junto a um Cartório e, se possível, que façam o registro desse contrato, entretanto, não há obrigatoriedade. 



Escritura Pública

Ato indispensável após a assinatura do contrato é passar a Escritura de Compra e Venda em um Cartório de Notas, que pode ser o da cidade do imóvel ou não. 


A escritura é de suma importância, pois é nela que tudo fica devidamente esclarecido como: pagamento de guias, se o imóvel foi entregue sem qualquer ônus, sem possíveis cláusulas que oneram o imóvel etc. 


Assim, devem comparecer no Cartório as partes interessadas para que seja realizada a leitura da escritura e consequente assinatura. 



Registro

Registro é o ato que efetivamente torna o comprador o verdadeiro proprietário do bem imóvel. 


Esse ato deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel pertence. Torna pública a venda e compra do imóvel, identificando quem é o novo proprietário e traz maior segurança jurídica à possíveis credores.


Agora que explicamos de forma rápida os passos de uma venda e compra de imóvel, vamos nos atentar à dupla venda. 


A dupla venda acontece quando, o vendedor, repassa o imóvel ao comprador A e também o repassa ao um comprador B, onde o comprador A não levou o bem a registro para dar publicidade. Vale lembrar que a venda não precisa acontecer simultaneamente ou dentro de algum prazo determinado para ambos os compradores.


No caso o comprador A, lavrou a escritura ou apenas assinou contrato de compra e venda antes do comprador B, mas não levou a registro, e o comprador B, lavrou a escritura e levou a registro, qual dos dois será considerado o comprador original? 


O comprador B terá direito sobre o imóvel, pois realizou o registro do bem, levando-se em conta a data da prenotação realizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.


Mesmo que o comprador A tenha comprado antes, a falta do registro faz com que ‘perca’ o imóvel.


A Lei de Registros Públicos, (Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973) em seu art. 186 traz:


Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.

Mas o que poderá fazer o comprador A diante da situação, sendo que realizou o pagamento e estava de boa fé? 


A ÚNICA saída é pleitear JUDICIALMENTE indenização por perdas e danos


Para garantir ainda mais a eficiência da compra de um imóvel, deve ser retirada uma matrícula atualizada do imóvel, antes de assinar o contrato de compra e venda ou a escritura. 


Esse é o ato que garante segurança jurídica a quem está comprando, demonstrando boa fé em garantir a efetividade do negócio jurídico. 


O Código Civil cita a importância do registro, vejamos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel.

Portanto, a fim de evitar que ocorra uma dupla venda do mesmo imóvel, o comprador deve providenciar o registro deste de forma imediata. Dando publicidade de que o imóvel agora pertence a ele, fazendo com que os efeitos jurídicos da compra e venda se concretizem. 


Evita-se não só problemas relacionados à dupla venda como diversos outros que estão ligados diretamente ao registro, sua publicidade e identificação do dono correto. 


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