NOVA SÚMULA DO STJ

Atualizado: Abr 20


A súmula 543 do STJ (Superior Tribunal de Justiça) foi publicada no dia 31/08/2015.

O novo enunciado traz tema de extrema relevância para o Mercado Imobiliário.


Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS pelo promitente comprador – INTEGRALMENTE, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (destaque meu)


Situação bastante frequente no dia a dia dos profissionais que atuam na área imobiliária, em que determinado sujeito adquire de forma onerosa um IMÓVEL de construtor ou incorporador, pessoa física ou jurídica, valendo-se assim das normas do Código de Defesa do Consumidor.


Importante destacar que tal enunciado alcança somente os contratos de compra e venda/alienação de imóveis nos quais o vendedor atua também na qualidade de fornecedor, ou seja, o vendedor deverá ser uma pessoa que produz imóveis para venda (construção e incorporação) como o principal objeto de atividade empresarial com intuito lucrativo.


Observa-se que o texto da súmula não trouxe muitas novidades diante do que já vinha sendo praticado pelo mercado. O que percebo como mais relevante na presente pacificação é:


IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. 

Muitas vezes o consumidor adquiria uma unidade na planta em “x” parcelas e, em determinado momento, havia a necessidade de resolução daquele contrato (independente de quem é a culpa).


O vendedor então acabava impondo a devolução dos valores (de forma integral ou parcial de acordo com o motivo que ocorreu a necessidade da resolução), mas de forma parcelada e pelo mesmo número de parcelas que recebera o valor a restituir ou, até mesmo, fixando a devolução somente ao término da obra.


A prática acima exposta fez com que o consumidor/comprador muitas vezes esperasse mais de 12 meses para ser restituído do valor já pago, o que era totalmente abusivo e descabido, pois fazia com que diversos adquirentes aceitassem tais condições visto que “era a única forma” de ter seu valor reavido.


Em processos que deram origem a súmula em questão tem-se a seguinte:

  • Agravo em Recurso Especial nº 525.955 SC (2014/0134221-3)

  • DIREITO CIVIL – AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO – CLÁUSULA CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – SÚMULA N. 83/STJ. 1.- É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. (Segunda Seção, REsp 1300418/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 10/12/2013), Julgado sob o rito do art. 543-C, do CPC.


Conforme todo o exposto acima, é clara a preocupação do judiciário em proteger cada vez mais o consumidor/investidor do mercado imobiliário.