O condomínio pode proibir a locação de imóveis por aplicativos de compartilhamento?

Atualizado: 8 de Mar de 2019


A locação por temporada está prevista em nosso ordenamento jurídico, podendo ser definida como a locação de bem imóvel o qual não ultrapasse o prazo de 90 dias (art. 48 da lei 8.245/91). Antigamente, a divulgação dessa praticasse dava por meios dos classificados em jornais ou por meio de imobiliárias. Atualmente, surgiram novos meios de divulgação de aluguel por temporada, conhecidos como aplicativos de compartilhamento (exemplos: AirBnb, Booking, entre outros).

Tais aplicativos tem o objetivo de facilitar a negociação entre o locador e o locatário, além de outras vantagens. Apesar dessa forma de contratação ser mais prática e benéfica às partes, por outro lado, há uma questão que vem abrindo debates e que pode influenciar nesse tipo de relação contratual: OS CONDOMÍNIOS.

Ressalta-se que os condomínios que são tratados nesse artigo são os condomínios residenciais, ou seja, para fins apenas de moradia.

Com a utilização desses tipos de aplicativo, surgiram discussões tanto extrajudiciais como judiciais, acerca da possibilidade ou não do condomínio impedir que um condômino alugue seu imóvel por temporada.

Nesses casos, há dois interesses em debate:

O interesse do proprietário condômino em locar seu imóvel – locador – sob a alegação de que impedimento poderia atingir diretamente o seu direito de propriedade, direito esse protegido em nossa Constituição Federal;O interesse coletivo dos condôminos, sob a alegação de que a permissão de locação por temporada pode gerar insegurança no uso das áreas comuns para os demais condôminos residentes permanentes, ou até mesmo o desvio da finalidade da unidade residencial para uma unidade com destinação comercial  hotelaria. Ocorre que impedir a locação por temporada de unidades não feriria diretamente o direito de propriedade do locador?

Percebe-se que sim, haja vista que tem previsão legal permitindo essa prática. Nesse sentido, o advogado Marcelo Frullani Lopes opina pela impossibilidade de tal prática, já que “a locação de apartamentos em um edifício residencial não transforma este em um “apart-hotel”, ou em um “hotel-residência”, ou em qualquer uma das outras espécies previstas”.

Infelizmente, o Poder Judiciário Brasileiro ainda não possui um entendimento jurisprudencial pacífico a respeito da matéria. Como opinou a autora Fernanda Muraro Bonatto:

Tal indefinição acarreta elevada insegurança jurídica para os Condomínios residenciais que optam por proibir totalmente a locação por temporada em suas unidades ou mesmo para aqueles empreendimentos que impõem uma série de restrições rígidas para esse tipo de atividade. BONATTO, Fernanda Muraro. A locação por temporada e os aplicativos de compartilhamento de imóveis: REFLEXOS JURÍDICOS DA ECONOMIA DO COMPARTILHAMENTO. Temas atuais em direito imobiliário 2018. SANTOS SILVEIRO ADVOGADOS. Porto Alegre, 2018

Mas já tem entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP 10021295220178260361 – 13/08/2018) no sentido de permitir a locação desde que a Convenção ou Regimento não proíba tal prática.


Este conteúdo foi produzido por Laryssa Cesar, advogada no estado de Alagoas, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.

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