O que a certidão de inteiro teor do imóvel irá mostrar?



Se você está pensando em fazer qualquer transação relacionada a imóveis, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma permuta, ou até mesmo locação, aqui vai uma dica essencial: não faça nada antes de conferir a certidão de inteiro teor do imóvel.

Mas o que seria a certidão de inteiro teor?

Antes de te explicar o que seria essa certidão, preciso te dizer que todo imóvel deveria ter uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado aquele bem, essa é a “certidão de nascimento” do bem. Ou seja, a matrícula do imóvel é o seu documento oficial, no qual deverão constar todas as informações referentes ao imóvel como: proprietário, descrição completa do bem (exatamente como ele se encontra na realidade), localização, metragem, número de inscrição imobiliária, entre outros.

Segundo o art. 176 da Lei de Registros Públicos:

Art. 176 (...)

II – São requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

5) o número do registro anterior;

6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo. (grifos nossos)

Embora todo imóvel necessite de sua própria matrícula, a realidade é que existem muitos deles em situação de irregularidade no país, não estando devidamente matriculados no Cartório de Registro de Imóveis competente. Para se aprofundar e saber identificar se o seu bem está irregular, não deixe de conferir este texto: IMÓVEL IRREGULAR.

Por isso, toda vez que você for fazer qualquer negócio que envolva um imóvel, o primeiro documento que deverá solicitar do vendedor, ou locador, ou permutante será a certidão de inteiro teor atualizada daquele imóvel. E finalmente, o que é essa certidão?

A certidão de inteiro teor do imóvel, também chamada de certidão de matrícula ou certidão de registro, nada mais é do que a reprodução fiel da matrícula do imóvel, na qual constam todos os dados já supracitados, tais como: localização, lote, quadra, nome do proprietário atual, datas dos registros e averbações, e tudo mais referente àquele imóvel.

Esta certidão é o primeiro passo de estudo para uma operação imobiliária, um dos principais documentos solicitados na análise de compra e venda de imóveis ou para se fazer uma Due Diligence Imobiliária. Também será exigida para lavraturas de escrituras ou contratos bancários, pois é por meio dessa que se sabe, seguramente, a identificação do imóvel e do seu atual proprietário.

Já ficou claro que a certidão de inteiro teor irá te mostrar claramente quem figura como proprietário daquele imóvel, onde está localizado o bem e onde está matriculado. Mas o que mais esse documento poderá me mostrar que o torna tão importante assim?

Ao se deparar com uma certidão de inteiro teor, é de extrema necessidade se atentar a cada um dos registros e averbações que ela pode conter, para que seja possível conhecer a história do imóvel, identificando, assim, sua situação atual, pois a aquisição atual está diretamente relacionada à validade das aquisições anteriores.

Para facilitar algumas informações importantes que podem ser extraídas da análise da certidão de inteiro teor de um imóvel, iremos listar e explicar as consequências de cada uma delas:

Hipoteca de Imóvel:

A hipoteca é a destinação de um bem imóvel para a garantia de uma dívida, e sua eficácia surge com o registro desta na matrícula do imóvel, de forma a vincular o bem àquela determinada dívida. Caso essa não seja quitada pelo devedor, o credor poderá cobrá-la e aquele bem poderá responder pela dívida , ainda que tenha sido vendido a outro terceiro de boa-fé que não tinha conhecimento da referida hipoteca.

Ou seja, caso você deixe de solicitar a certidão de inteiro teor do bem que comprou, e este tenha uma hipoteca, esta venda será válida, porém sem eficácia perante o credor hipotecário, pois a hipoteca terá prioridade sobre a compra que você fez, se foi registrada antes da escritura de compra e venda, no caso de o vendedor não cumprir a obrigação ou quitar a dívida que o imóvel hipotecado garante.

Contrato de locação de Imóvel

Aqui existem duas óticas a serem observadas: uma para o locatário e outra para um possível comprador daquele imóvel. Isto porque, o contrato de locação pode ser averbado ou registrado na matrícula do imóvel. Segundo a Lei de Locações, o locatário o possui o direito de preferência na compra daquele bem, conforme dispõe o art. 27 referida lei:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.


Entretanto, se o locatário averbar este contrato na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação, e se o locador vendeu o bem sem observar o direito de preferência do locatário, o locatário terá direito de pleitear o bem para si, no prazo de 6 meses, depositando em juízo a mesma quantia paga pelo comprador, o qual perderá o imóvel.

Por outro lado, se o locatário registrar seu contrato na matrícula do imóvel, esse terá direito de continuar locando o imóvel pelo tempo previsto no contrato, garantindo a vigência, mesmo no caso do imóvel ser vendido ou prometido à venda a outra pessoa, caso o contrato seja de prazo determinado (e ainda dentro deste prazo), tenha expressa previsão de vigência na hipótese de alienação e tenha ainda sido registrado na matrícula do im