O que preciso saber para propor uma ação renovatória de locação?


Imagine a seguinte situação: Você alugou um imóvel para abrir o seu próprio negócio! Agora que está enfim estabelecido, conseguiu ganhar uma clientela fiel e começa a ter lucros depois de tantos investimentos, descobre que o dono do imóvel não pretende renovar o contrato de locação. E agora? O que eu posso fazer?

Saiba o que é Ação Renovatória

A ação renovatória de locação é uma modalidade de ação judicial, de legitimidade ativa do locatário, cujo objetivo é a renovação judicial do vínculo locatício por igual prazo pactuado no contrato, de forma compulsória, desde que preenchidos os requisitos determinados em Lei.

Quanto ao prazo da renovação há julgamentos da seguinte forma:

O prazo da prorrogação de contrato de locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do artigo 51 da Lei 8.245-91 (STJ, REsp 182713-RJ, DJ 17.09.1999, P. 125, Rel. Min. Hamilton Cavalhido, 6ª Turma, v. u.).

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Quais os requisitos para ingressa com a ação renovatória?

Essa ação é cabível apenas nas locações de imóveis não residenciais, ou seja, nos imóveis urbanos destinados à atividade comercial, industrial ou destinados à atividade de sociedade civil com fins lucrativos.

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Para a propositura da ação renovatória é necessário o preenchimento dos requisitos descritos no artigo 51, I, da Lei 8.245-91 (Lei de Locação), vejamos:

O contrato que se pretende renovar deve ter sido formalizado por escrito e com prazo determinado;O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

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E qual o prazo para ajuizamento?

A ação deve ser ajuizada, no prazo de um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do contrato em vigor (artigo 51, § 5º, Lei 8.245). Esse prazo é decadencial, o que significa dizer que além de extinguir o direito de ação, não está submetido a suspensão ou interrupção.

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Há também julgados referente ao término do prazo para a propositura da ação:

Quando o termo final para a propositura da ação renovatória recair em dia não útil, prorroga-se o prazo para o dia seguinte que houver expediente forense. (TJSP, Apelação nº 9146359-82.2008.8.26.0000, Rel. Des. José Malerbi, DJ 19-12-2011)

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Qual o foro competente para a propositura da ação? ou seja, em qual cidade deverá tramitar a minha ação renovatória?

O foro competente da presente ação, via de regra, é o da localidade do imóvel locado, assim discrimina o artigo 58, II, Lei 8.245-91 (Lei de Locação), salvo se houver previsão no contrato de locação de foro especial.

Qual será o rito processual?

O rito processual é o procedimento comum previsto nos artigos 318 a 512 Código de Processo Civil, a petição inicial deve preencher os requisitos do artigo 319 a 320 do Código de Processo Civil.

Quer saber qual o valor da causa?

O valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel, conforme determina o artigo 58, III, da Lei de Locação.

Quais provas que devem ser anexadas?

O conjunto probatório para a Renovatória, predominantemente, é a juntada de documentos, principalmente o contrato de locação e os recibos de pagamento, além disso, a ação deve ser instruída conforme descrito no artigo 71 da Lei de locação:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Assim, demostramos os principais aspectos ao que tange a ação renovatória, descrevendo-os de forma clara e objetiva a fim destacar quando e como pode ser utilizada essa modalidade.


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