O que é Patrimônio de Afetação? Segurança na compra de imóvel em fase de construção.



O Patrimônio de Afetação é um instituto existente desde o ano de 2004, através da lei 10.931 que gerou a inclusão dos artigos 31-A ao 31-F na Lei 4.591/64 (lei de condomínios edilícios e incorporações), e veio com intuito único de proteger o mercado imobiliário brasileiro.


Corretores de Imóveis, advogados da área imobiliária, construtores e demais profissionais do mercado imobiliário devem conhecer as vantagens e conseguir passar tais informações para seus clientes.


Afetar determinado patrimônio significa destacá-lo do patrimônio geral da incorporadora e protege-lo de suas demais atividades. Seu objetivo é a proteção dos compradores das unidades em construção ou a serem construídas, impedindo os desvios financeiros e além de garantir que possíveis falências que a incorporadora possa sofrer não recaiam sobre a obra afetada.


É prática comum no mercado imobiliário, que empresas construtoras utilizem recursos de uma obra para cobrir a falta de recurso de outra obra, consequência dessa atitude é a exposição à riscos por conta do desequilíbrio financeiro.


A necessidade da norma surgiu em consequência desta prática comum e extremamente lesiva ao consumidor, que na década de 90 gerou um prejuízo para mais de 40.000 famílias que haviam adquirido unidades e que nunca as receberam, devido à falência de uma das maiores construtoras e incorporadoras da época, ocasionada pela pratica de desvio de recursos, onde se tirava valores de um empreendimento que havia gerado um bom volume de vendas e jogava os referidos recursos para uma outra obra que o número de vendas não estava bom, mas que necessitava de suporte financeiro pois já estava em andamento. Porém, tais recursos nunca retornaram à obra anterior, o que ocasionou a paralisação de diversas obras no Brasil inteiro.


Legislação sobre o Patrimônio de Afetação.

O projeto de lei, conduzido também pelo advogado Melhim Chalhub, tinha como OBRIGATÓRIA a adesão ao Patrimônio de Afetação, e tal obrigatoriedade chegou inclusive a ser aprovada pela Câmara de Deputados, porém, foi editada pelo Presidente da República que alterou a obrigatoriedade para uma FACULDADE do incorporador. O que ao ver e muitos autores como o próprio Melhim Chalhub e outros como Flauzilino dos Santos, compreendem que tal alteração retirou a proteção ao mercado que estava sendo visada no projeto de lei.


Conforme já exposto, com a lei 10.931 houve o acréscimo dos artigos 31-A ao 31-F na Lei de Condomínios Edilícios e Incorporações.


Art. 31-A da Lei 4.591/64. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.


Aos profissionais da área é de extrema importância o conhecimento de todos os artigos já mencionados (art. 31-A ao 31-F da Lei 4.591/64).


Efeito do Patrimônio de Afetação

Com a instituição do Patrimônio de Afetação, o empreendimento e todo o seu acervo ficará totalmente incomunicável, e será afastado do patrimônio da incorporadora, inclusive com contabilidade própria e conta bancária independente.


Deve-se observar então que os recursos advindos da venda das futuras unidades do empreendimento, bem como o próprio financiamento que a incorporadora busque para aquele empreendimento não podem ser desviados para outras obras.


Outro ponto de extrema relevância é o fato de que antes do momento que o empreendimento afetado atinja o valor do CUSTO INTEGRAL da obra, o incorporador não poderá fazer qualquer retirada além daquelas previstas para os pagamentos do andamento da construção.


Requisito para instituição do Patrimônio de Afetação

O único requisito é que se trate de um imóvel destinado à incorporação imobiliária. O que não significa que o empreendimento já deva estar incorporado, como dispõe o Enunciado nº 324 da IV Jornada de Direito Civil (“É possível a averbação do termo de afetação de incorporação a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis”).


Para que o empreendimento seja afetado, é indispensável a averbação do Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação, podendo este ser entregue no Registro de Imóveis antes, durante ou mesmo depois do registro da Incorporação Imobiliária.


Qual a vantagem do incorporador quando escolhe pelo Patrimônio de Afetação?

É evidente que no momento em que o incorporador optar pelo Patrimônio de Afetação, suas obrigações serão aumentadas junto aos adquirentes das unidades do empreendimento incorporado, sendo assim, qual a vantagem em afetar determinada incorporação?


O governo, como forma de vantagem, disponibilizou ao incorporador um Regime Especial de Tributação, previsto na lei 10.931/20114 e na Instrução Normativa 934, tal regime é composto por incentivos fiscais que farão com que a carga tributária proveniente do exercício dessa atividade seja consideravelmente reduzida para 1% ou 4% do valor auferido com as vendas.


Tal medida é justificada, nas palavras de Flauzilino Araújo dos Santos:


A ingerência estatal para implantação desse mecanismo de controle administrativo dos recursos oriundos da incorporação imobiliária, a fim de evitar desvios desses recursos de uma obra para atividades subjacentes por parte do incorporador, é justificada pelo alto interesse social de que se reveste a incorporação imobiliária, até eu o empreendimento seja concluído e as unidades entregues aos respectivos adquirentes.


É importante perceber que além das vantagens tributárias, se o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO for bem apresentado pelos Corretores de Imóveis e Incorporadores aos possíveis adquirentes, haverá possibilidade de agregação de valor.


Vantagem ao adquirente de unidades autônomas.

Com a instituição do Patrimônio de Afetação, a incorporação torna-se muito mais segura e transparente, não permite o trânsito monetário ou não monetário entre outras obras da mesma incorporadora, além de ter como direito do comprador a fiscalização da execução da obra e do financeiro do empreendimento, principalmente se o adquirente fizer parte da Comissão de Representantes.


Esta comissão é formada por pelo menos 3 compradores, que podem ser designados pelo incorporador ou eleitos através de assembleia geral, conforme artigo 50 da lei 4.591/64.


A função da comissão é de fiscalização, e o incorporador deverá mandar aos seus membros relatórios trimestrais demonstrando as receitas e despesas, os contratos que foram firmados e as previsões financeiras, a comissão sempre que solicitada deverá apresentar aos demais adquirentes os relatórios recebidos.


Pode-se dizer que a afetação do patrimônio torna o empreendimento “blindado”, pois os bens e direitos relativos ao empreendimento não serão alvo para pagamento de dívidas tributárias, trabalhistas (…) da incorporadora, somente se estas forem relativas ao empreendimento.


A legislação trouxe forma, o governo trouxe incentivos, resta agora que os compradores e investidores do mercado imobiliário conheçam e assim comessem a exigir a instituição do Patrimônio de Afetação nos empreendimentos. Somente assim alcançaremos cada vez mais maior segurança na aquisição de imóveis em construção ou a serem construídos.


Com toda a exposição acima feita, é evidente que a compra de uma unidade a ser construída é muito mais segura.


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