Pode haver desistência do empreendimento pelo incorporador?

Atualizado: Jul 19





Vamos analisar um caso um incorporador lança seu novo empreendimento em determinada localidade a fim de realizar a alienação das edificações constantes nesse empreendimento de forma total ou parcial posteriormente. Porém, analisando a estrutura do mercado imobiliário, as condições da localidade, dentre diversos outros critérios observa que é melhor desistir de dar andamento no empreendimento. 


Daí vem o questionamento: o incorporador poderá desistir dessa desse empreendimento? 


Para discutir a questão, a Lei 4.591/64 que trata das incorporações imobiliárias traz a resposta em seu art. 34, vejamos: 


Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

Assim, é necessário que, quando o incorporador arquiva junto ao Cartório de Registro de Imóveis do município os documentos necessários para futura negociação do empreendimento (art. 32 da Lei 4.591/64), deve deixar especificado o prazo de carência para a possibilidade de desistência posterior. O mero arquivamento da incorporação imobiliária gera efeitos a partir desse momento ao incorporador.


E qual seria esse prazo? 


O art. 34, § 2º da Lei 4.591/64, estipula o seguinte: 

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

Portanto o prazo de validade do registro e portanto de possível desistência não pode ultrapassar 180 (cento e oitenta dias), sendo improrrogável. 


Observação importante: Caso o incorporador não tenha definido o prazo de carência, ou se caso tenha definido não especificou que fosse por declaração expressa e venha a negociar alguma das unidades do empreendimento, ele terá obrigatoriamente que promover o empreendimento imobiliário, não podendo mais desistir.



Existe a necessidade de justificar o motivo da desistência do empreendimento? 


Sim! Quando for definido na declaração anexada junto ao Cartório de Registro de Imóveis o prazo de carência, juntamente deverão constar expressamente os motivos pelos quais poderá haver, caso necessário, a desistência do empreendimento. 


Tais motivos podem variar desde problemas administrativos, jurídicos, financeiros, mas que estejam de acordo com as situações possíveis enfrentadas pelos incorporadores. Como por exemplo: reação negativa de mercado, problemas físicos no imóvel como a parte técnica de edificação, populares contrários a construção do empreendimento, dentre outros. 



Como ficam os consumidores que adquiriram por promessa ou tinham interesse em adquirir alguma unidade do empreendimento? 


Os documentos preliminares deverão constar o prazo de carência expressamente com cláusula expressa sobre a possibilidade de desistência. Concretizados os documentos preliminares, e havendo a desistência mesmo assim, deverão estes ser comunicados pelo incorporador, expressamente, dos motivos que os levaram a desistência, pois há nessa hipótese responsabilidade civil e criminal por parte do empreendimento, portanto, toda e qualquer comunicação deve ser feita por escrito. 


Art. 34, §4º: A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

Para a efetivação da desistência, o incorporador deve encaminhar ao Cartório de Registro de Imóveis requerimento em que conste: os motivos do cancelamento, os documentos que comprovem que houve a devida comunicação da desistência aos consumidores e interessados, comprovação por meio de documento que contrato algum de compra e venda entre outros foi celebrado, reconhecimento de firma no requerimento. 


A desistência será averbada na matrícula da incorporação imobiliária do empreendimento, voltando o imóvel a ter suas características originais, extinguindo qualquer obrigação que tenha sido contraída, por isso é tão importante que seja juntada toda documentação de ciência dos compradores/interessados, para que o cartório finalize a averbação. 



Pode o incorporador reaver essa incorporação depois de cancelada? 


Não. O incorporador deverá dar entrada em nova incorporação, com nova numeração de matrícula e novo registro, mesmo que seja no mesmo imóvel. 


Portanto é possível que o incorporador crie a incorporação de seu empreendimento a fim de verificar a viabilidade do mercado imobiliário, podendo dentro do prazo de carência, - que deve ser previamente informado ao Cartório de Registro de Imóveis – desistir, de modo que não haja prejuízos concretos de investidores, compradores e interessados. 



Conteúdo produzido por Julia Maria Benati - juliamariabenati@gmail.com

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