Quais e quando incide impostos sobre os imóveis?

No direito imobiliário é também importante que você compreenda uma fatia importante do direito tributário. No conteúdo de hoje, conheça os impostos que estão ligados à imóveis.


As temáticas que dizem respeito ao Direito Tributário permeiam o cotidiano social, bem como estão interligadas com vários outros ramos do Direito. Sabemos que o Brasil possui uma alta carga tributária e as atividades imobiliárias como a compra, venda e locação de imóveis, estão frequentemente sujeitas à arrecadação de impostos.


No Brasil existem vários tipos de impostos que se aplicam a imóveis, como IPTU, ITBI, ITCMD, Imposto sobre o Aluguel e Imposto sobre o Ganho de Capital.

Vamos falar sobre cada um deles para que possamos entender de forma bastante clara e simples quando e porque devemos pagar tais impostos.


IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano

O IPTU, é o imposto que incide sobre qualquer propriedade dentro do âmbito urbano, seja ela construída ou não, é o imposto sobre a posse.


A alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o valor do imóvel. Cada município atribui uma alíquota que pode variar ao longo do tempo. Para saber sobre a alíquota aplicada em seu município você pode consultar a Prefeitura em seus canais de comunicação, uma vez que cada cidade utiliza critérios diferenciados para definir a alíquota.


Este imposto é cobrado anualmente, podendo ser pago à vista ou parcelado. O contribuinte que não paga corretamente o IPTU poderá ser cobrado judicialmente, tendo que, além de recolher o valor principal, arcar com as multas, juros, honorários advocatícios e custas judiciais.


ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

É o imposto que incide na transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição. Ou seja, sempre que algum proprietário vender o seu imóvel, ou ceder os direitos relativos a esse imóvel, haverá incidência do ITBI e a responsabilidade de realizar o pagamento do imposto é sempre do comprador.


Por também ser um imposto de competência municipal, sua alíquota varia de cidade para cidade. Em algumas localidades há diferenciações de cálculo para imóveis financiados e imóveis até determinados valores com reduções de alíquotas em alguns casos.


Usualmente, as alíquotas variam de 1% a 3% sobre o valor da negociação ou sobre o valor atribuído pelo município, sempre o que for mais alto. Ou seja, se o valor da operação for inferior ao valor atribuído pela municipalidade, a alíquota do ITBI será calculada sobre o valor mais alto; no caso, sobre o valor atribuído pela municipalidade.


Salvo alguns casos específicos, o recolhimento do ITBI deve ser feito quando da lavratura da escritura de transmissão da propriedade, cabendo ao Tabelião de Notas mencionar os dados da guia do respectivo recolhimento.


É importante que o contribuinte esteja atento à legislação municipal para que possa usufruir de benefícios oferecidos pelo mesmo, assim como também evitar surpresas desagradáveis no momento de calcular e recolher o imposto devido sobre a venda do imóvel.


ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação

Trata-se do imposto que incide na transmissão causa mortis, ou seja, por sucessão decorrente do falecimento do proprietário do bem e também nos casos de doação. A competência para a sua instituição é dos estados e do Distrito Federal.


No caso de "causa mortis", ou seja, nos processos de inventário de bens deixados por falecimento de alguém, quem paga é o herdeiro beneficiário dos bens deixados pelo falecido. No caso de doação, o responsável pelo recolhimento do imposto também é o beneficiado.


Este imposto também incide em caso de divórcio onde as partilhas de bens não são equânimes, ou seja, quando o patrimônio não for dividido igualmente entre os cônjuges ou companheiros.


Neste caso da partilha desigual, destaca-se que a obrigação de recolher o ITCMD é da parte que se beneficiou com a doação. Ademais, o imposto é calculado apenas sobre o excedente da partilha.

Imposto sobre o Aluguel

Se você morou de aluguel ou recebeu renda de um ou mais aluguéis de pessoas físicas, precisa declarar estes valores no Imposto de Renda, uma vez que os rendimentos através do aluguel de imóveis aumenta a renda total do proprietário e pode consequentemente levar a um aumento no pagamento do imposto de renda, caso não esteja na faixa de isenção.


A renda adicional do aluguel também pode levar a um aumento da taxa imposta. Deve-se atentar à tabela de Imposto de Renda aplicada às pessoas físicas, pois esta também será utilizada para nortear o cálculo da contribuição devida pelo locador. Como demonstrado abaixo, a tabela de IR possui caráter anual sendo de competência da União.


Imposto sobre Ganho de Capital ou Lucro Imobiliário


O Imposto sobre Ganho de Capital, também conhecido por muitos como Lucro Imobiliário, é cobrado quando ocorre a venda de um imóvel. Para calculá-lo, basta o contribuinte subtrair o valor da aquisição do valor da venda.


O imposto deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente à venda e declarado no imposto de renda no ano seguinte. Caso o vendedor deixe de recolher o imposto no prazo, ele terá de arcar com as multas e juros, de até 20% sobre o valor devido.


O contribuinte estará isento do valor do imposto caso a venda seja de imóvel único e o dinheiro seja utilizado para a aquisição de um novo imóvel. Esse benefício pode ser utilizado uma única vez a cada cinco anos e, caso sobre algum valor na compra do novo imóvel, o contribuinte deverá realizar o recolhimento do imposto sobre a diferença. Ele terá que pagar os juros sobre a operação, mas não terá que pagar nenhuma multa caso ele recolha o imposto até o último dia do mês subsequente à compra. Para os imóveis adquiridos antes de 1988 há formas especiais de tributação, devendo ser averiguada pelo vendedor e acompanhada também por um advogado para que não haja equívocos e uma possível tributação maior.

Assim, ressalta-se a necessidade das pessoas se atentarem para a possível incidência de tributos em relação aos imóveis, sob pena de incidência de penalidades impostas pelo Fisco competente e possível incidência de multas.


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