Você sabe quando cabe promessa de compra e venda ou o instrumento de cessão?



Não são raras as vezes que nos deparamos com contratos equivocados nas operações imobiliárias, sobretudo, com relação à promessa e à cessão.


Os operadores do mercado imobiliário, sejam advogados, corretores de imóveis ou, até mesmo, as partes negociantes, dentre tantas nuances trazidas aos negócios precisam estar atentos aos moldes corretos de contratação.


A finalização do negócio imobiliário é sensível, corretores e donos de imobiliárias concordam com essa afirmativa. Isso porque, no Brasil, a regra geral é que o cidadão adquira apenas um imóvel durante toda a sua vida, ou seja, nossa sociedade não tem cultura imobiliária. Assim, chegada a chamada “hora da verdade”, dada pela assinatura do contrato, inúmeras vezes, as partes não se sentem confortáveis com a minuta de contrato apresentada e optam por não dar seguimento na compra (ou venda) do imóvel.


Frustrante, não é? Tanto para as partes, quanto aos intermediários.


Por essa razão, é imprescindível que o contrato que corroborará à conclusão do negócio seja equilibrado, claro e juridicamente correto.


Se você que está lendo este texto é intermediário de um negócio imobiliário (corretor de imóveis ou advogado, por exemplo), imagine que ao receber a minuta de contrato para análise e assinatura, uma das partes perceba que o instrumento enviado está juridicamente incorreto. Evidentemente, a parte atenta terá diminuída a confiança nos profissionais que intermedeiam o negócio.


Agora, se você é, foi ou será parte em um negócio imobiliário, procure estar assessorado por profissionais especializados, lhe proporcionando maior segurança, conforto e, por fim, realizar seu sonho/investimento sem surpresas indesejadas.


Aqui, vamos apresentar a distinção entre promessa de compra e venda e cessão de direito e obrigações, para o uso adequado de cada uma.


Pois bem, a promessa ou compromisso de compra e venda trata-se de contrato preliminar, também chamado de pré-contrato. É o início do negócio que será concluído posteriormente, com a outorga da escritura pública.


Na promessa, o proprietário se compromete vender ao interessado, determinado imóvel por preço, forma e condições devidamente pactuados. Veja, neste caso, é o proprietário que promete vender o imóvel para um terceiro.


Já a cessão é título proveniente de uma promessa de compra e venda (ou de outra cessão), anteriormente firmada. Ou seja, a pessoa que se comprometeu comprar o imóvel, resolve ceder seu direito de compra para terceiro. Perceba que, na cessão, “alguém não proprietário” transfere aquilo que lhe é possível: os direitos e obrigações da promessa.


Não é possível promessa da promessa. Existindo uma promessa, todos os documentos provenientes dela serão cessão. Obviamente, até a lavratura da escritura.


Em suma, só pode prometer à venda quem é proprietário, portanto, aquele que consta na matrícula do imóvel. Todos os demais que não estiverem nessa condição, porém, sejam detentores do direito de compra, poderão ceder seus direitos.


Você pode estar se perguntando: mas se a promessa está quitada, o promitente comprador se torna proprietário do imóvel, correto? A resposta é não. A promessa de compra e venda constitui obrigação de fazer, a propriedade só é transferida após registro da escritura pública no Cartório Registral competente.


Mesma regra se aplica à cessão, após quitadas as obrigações, o proprietário que figura na matrícula deve outorgar escritura em favor do cessionário e, este último, levar à registro para se tornar proprietário do imóvel.


Tanto a promessa de compra e venda, quanto a cessão de direitos e obrigações são passíveis de registro na matrícula do imóvel. Veja, o contrato por si só, não torna pública a relação das partes contratantes, portanto, embora não seja obrigação proceder ao registro, é adequado fazê-lo. Pois é o registro do contrato na matrícula que constituirá o direito real do negócio, trazendo efeito erga omnes.


Nesse sentido, o Código Civil disciplina que:


Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Embora os tribunais reconheçam o instrumento não registrado como direito à adjudicação, o registro do contrato na matrícula traz com maior verdade esse direito:


Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Por fim, cumpre uma observação a fim de mitigar possíveis discussões jurídicas futuras, é prudente e acertado haver anuência do proprietário do imóvel na cessão, assim, gerará maior segurança para quem compra e vende o imóvel, ou intermedeia a transação imobiliária.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Michelli Matos

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