Quando deve iniciar a cobrança da taxa condominial?




Este é um questionamento muito realizado por diversos proprietários/condôminos, porém sem nada específico a respeito do tema que dê solução a essa dúvida.


Mas inicialmente para darmos andamento no tema vamos esclarecer, o que é a taxa condominial?


O que é a taxa condominial?

Taxa condominial ou quota condominial é o rateio realizado dentro do condomínio referente às despesas mensais que são de uso comum de todos os condôminos, envolvendo salário de funcionários, manutenção de jardins, piscina, estacionamento, pintura, manutenções em geral, água, energia elétrica, abarcando até mesmo despesas judiciais, tributários e contábeis, bem como, diversas outras despesas.


Não há dúvidas quanto à exigibilidade do pagamento da taxa condominial.


Quando devo começar a pagar a taxa condominial?

Por mais que o Código Civil tente, nem todos os assuntos referentes as problemáticas do cotidiano civilista estão especificados. Assim, não há no Código Civil previsão expressa ou qualquer legislação esparsa que regulamente o momento inicial de pagamento das quotas condominiais.


E por isso surge o questionamento: é a partir do momento que pego as chaves do imóvel? A partir da assinatura do contrato de compra e venda? A partir da assinatura do contrato de locação? Quando efetivamente entro no imóvel?


O que temos atualmente é o entendimento de diversos especialistas na área imobiliária que elencam esse marco inicial.


Segundo a maioria, o que marca o início do pagamento da taxa condominial é quando o proprietário toma efetivamente a posse do imóvel, ou seja, quando ele começa a fazer o uso do imóvel e do condomínio.


O entendimento se baseia que é a partir desse momento que o proprietário irá fazer o real uso de tudo o que o condomínio dispõe.


Entretanto, não é o que construtoras e imobiliárias entendem e vem fazendo. Em via de regra a construtora começa a encaminhar ao proprietário boletos de condomínio antes mesmo que a obra esteja pronta e que haja o uso do proprietário/comprador/condômino. Assim é possível posteriormente pedir a restituição dos valores pagos de todo o tempo em que não pode usufruir da estrutura do condomínio.


Situação semelhante acontece com os imóveis já prontos, porém, em que o uso efetivo do imóvel começa apenas com a mudança do morador, assim, é possível tentar uma negociação com o síndico de forma extrajudicial para pedir o ressarcimento dos valores já pagos, e caso não tenha o resultado positivo, entrar com ação de ressarcimento das taxas já pagas.


E ainda, mesma situação ocorre com imóveis locados, onde o locatário em via de regra começa a pagar o condomínio tendo como base o início do contrato de locação, e não da efetiva posse no imóvel. O que também destoa da possibilidade de utilizar do espaço e estrutura do condomínio.


Vale lembrar que em empreendimentos onde apartamentos ainda não foram vendidos, estes entram no rateio das despesas condominiais a serem pagas pelos condôminos, o que não é correto, tendo em vista ser de responsabilidade da construtora o pagamento dessas taxas, exceto se a convenção prever o contrário. Fique atento!


Observações ao art. 1.245 do Código Civil.


Vejamos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por mais que o Código Civil especifique a necessidade de registrar o imóvel para que seja o dono considerado como tal, sabemos que imóveis comprados na planta, ou que tenham sido comprados de novos empreendimentos/incorporação imobiliária, a escritura é passada depois e por vezes os negócios ficam garantidos apenas pelo contrato de compra e venda. Entretanto, por uma questão moral e de bons costumes se verifica que os usuários efetuem o pagamento da taxa condominial a partir do momento que fazem o uso efetivo do condomínio.


Há uma carência legislativa com relação ao tema, e dessa forma algumas instituições, sejam elas construtoras, incorporadoras, imobiliárias, administradoras de condomínio e o próprio condomínio em si, abusam da falta de conhecimento dos usuários e aplicam o pagamento do condomínio quando bem entendem e de forma abusiva.


É importante ficar atento ao descrito no boleto de pagamento da taxa condominial, e também questionar sobre a necessidade do pagamento e a responsabilidade que fica a encargo de quem, proprietário/usuário ou administradora/condomínio.


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