Rapidez e comodidade: Usucapião pela via extrajudicial



Como já salientado em diversas oportunidades neste blog, para a legislação brasileira só é proprietário aquele que possui o registro do imóvel no competente Cartório de Registro Geral de Imóveis.


Seja pelo burocrático histórico registral nacional ou pela desordenada ocupação fundiária, é comum que imóveis, residenciais ou comercial, não estejam com a devida regularidade quanto ao seu atual proprietário, tampouco matrícula aberta que permita o status de regularidade desejado.


Essa situação influi nas mais diversas situações, por exemplo, o impedimento da venda do imóvel pelo seu preço de mercado, à insegurança jurídica quanto à proteção do imóvel, à dificuldade na contratação de bens e serviços inerentes ao imóvel para com a Administração Pública, bem como às restrições de utilizar o bem imóvel como garantia em eventual operação de crédito ou comercial.


A partir do Código de Processo Civil de 2015 e, sobretudo, do Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça de 2017, o Brasil deu um passo à frente na desburocratização do procedimento da usucapião, que é a aquisição da propriedade da coisa pela posse prolongada.


Ao regulamentar a usucapião pela via extrajudicial, os Cartórios de Registro Geral de Imóveis e de Notas inauguraram um procedimento mais célere e mais cômodo àqueles que almejam a regularização da propriedade do seu bem imóvel em um tempo infinitamente menor que o procedimento pela via judicial, seja ele uma casa ou um apartamento.


Quais as linhas gerais do procedimento da usucapião extrajudicial?


O Cartório de Registro Geral de Imóveis e o Cartório de Notas trabalharão conjuntamente para entregar ao proprietário o seu devido título de propriedade, o que deve seguir um procedimento muito bem delineado.


É necessário para o início do procedimento da usucapião extrajudicial que o interessado esteja acompanhado de um advogado e que apresente todos os documentos hábeis a confirmarem o marco temporal que exerce sobre o bem, a linearidade da sua posse e a prova de que ali é visto como proprietário pela coletividade sem que tenha sofrido oposição ou praticado atos de má-fé.


Resumidamente, estes são os mesmos requisitos exigidos para a propositura de uma usucapião pela via judicial. Igualmente, deverá apresentar provas de benfeitorias, provas de acessões, prova de quitação de todas as obrigações oriundas do imóvel para com a Administração Pública (pagamento de tributos, taxas, etc.), tal como faria na propositura da usucapião pela via judicial.


A diferença está no fato de que, reunidos tais documentos, o interessado deverá apresentar também Memorial Descritivo do bem imóvel, Levantamento Topográfico e a Planta de Situação/Projeto Arquitetônico do bem imóvel, todos assinados pelo competente profissional de arquitetura ou de engenharia, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica. Além disso, necessária será a assinatura de todos os confrontantes do imóvel no documento, para que facilite a identificação de possíveis interessados e, desde já, esteja provada, minimamente, a anuência de todos os confrontantes quanto à regularidade da ocupação.


De posse de tais documentos e outros reputados úteis, deverá o interessado, preferencialmente por meio de seu advogado, dar entrada no requerimento de Ata Notarial para fins de Usucapião no Cartório de Notas. Após a conferência dos documentos, com breve narrativa da origem da posse, do bem imóvel e suas descrições, da espécie de usucapião aplicável à hipótese (urbana, extraordinária, ordinária, etc.), será agendada uma visita pessoal pelo Oficial competente ao imóvel, que atestará a exteriorização da posse exercida sobre o bem imóvel e lavrará um documento.


Após, a Ata Notarial lavrada instruirá, junto dos já mencionados documentos, instruirá o processo extrajudicial que será aberto para reconhecimento da usucapião pelo Cartório de Imóveis, que realizará procedimento de intimações de entes públicos, publicação de edital para possibilitar manifestação de eventuais impugnantes, bem como análise de toda a fundamentação e de toda a documentação para, ao final, deliberar quanto à abertura de matrícula ou quanto ao registro de propriedade do interessado perante o Cartório de Imóveis.


Diante disso, o procedimento para, enfim, formalizar-se como proprietário de um bem imóvel fica muito mais simplificado e célere que o procedimento judicial, ainda que conte com a participação de dois cartórios distintos. O proprietário, ao final, terá o seu título de propriedade com muito mais celeridade, uma vez que dispensadas audiência, reuniões, prazos judiciais e intervenção de um magistrado para ter resolvida a situação proposta.


Por fim, nunca é demais recomendar a busca por um profissional especializado na matéria, haja vista que a documentação no procedimento extrajudicial ganha maior relevância para a garantia de resolução da situação.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogado João Pedro.

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