Se você está pensando em doar seu imóvel, existem informações que você precisa saber. Apesar de parecer algo simples, a doação de um imóvel envolve questões que precisam estar bem claras para o doador para que não corra o risco de ter sua doação anulada ou não atingir a finalidade que deseja.
Casos em que a doação de imóvel não é permitida
Em algumas hipóteses, a lei proíbe a doação, como no caso da doação entre cônjuges, a depender do regime de bens adotado, na doação acima do limite legal ou inoficiosa e na doação universal. Além desses casos, os Tribunais entendem que não é possível a doação entre cônjuges no regime de separação legal ou obrigatória, apesar da inexistência de vedação legal nesse sentido.
Doação de imóvel entre cônjuges
Regime da comunhão total de bens.
Em regra, nesse regime não será possível a doação entre cônjuges.
No regime de comunhão total de bens, todos os bens adquiridos antes ou durante o casamento pertencerão ao casal, metade para cada um. Isso significa que os bens recebidos por herança, doação e os que tiverem sido comprados com os recursos financeiros de um só cônjuge pertencerão aos dois. É por esse motivo que se entende pela impossibilidade de doação entre os cônjuges: pois todos os bens pertencem ao casal. A única exceção se refere aos bens recebidos por herança e doação que tiverem sido gravados com cláusula de incomunicabilidade.
O regime de comunhão total de bens era a regra legal até dezembro de 1977. Depois dessa data, só será adotado no caso de elaboração de pacto antenupcial.
Regime da comunhão parcial de bens.
É possível a doação de bens particulares entre cônjuges no regime da comunhão parcial de bens.
Nesse regime, os bens comprados durante o casamento pertencerão a ambos os cônjuges, metade para cada um. Já os bens comprados antes do casamento e aqueles recebidos por doação ou herança pertencerão apenas ao cônjuge beneficiado, fazendo parte de seu patrimônio individual. Somente os bens que pertencerem ao patrimônio individual de cada cônjuge poderão ser doados ao outro.
O regime da comunhão parcial é a regra atual, o que significa que se você tiver casado sem celebrar pacto antenupcial, esse é o regime do seu casamento.
Regime da separação total de bens obrigatória.
Apesar de não existir nenhuma proibição legal, os Tribunais entendem que não é possível a doação de bens entre cônjuges no regime da separação total de bens obrigatória.
De acordo com as regras do regime de separação de bens, pertencerá ao cônjuge todos os bens que tiver adquirido, não havendo patrimônio comum do casal. Esse regime pode ser convencional, quando escolhido por meio de pacto antenupcial, ou obrigatório, quando a lei impõe sua adoção, o que ocorrerá nos seguintes casos:
Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:
I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;
II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010)
III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.
Os Tribunais entendem pela impossibilidade de doação entre cônjuges apenas no regime da separação total de bens obrigatória ou legal, sendo permitida a doação no caso da separação convencional.
Doação acima do limite legal ou inoficiosa
A doação “inoficiosa” ou acima do limite legal é a que excede metade do patrimônio do doador no momento de sua realização. Conforme prevê o artigo 549 do Código Civil:
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Isso significa que você só poderá doar o equivalente a metade de todos os seus bens e valores no momento da doação, sob pena de sua doação ser anulada futuramente. Por isso é muito importante prever na própria escritura de doação que o bem imóvel doado não excede o limite legal, uma vez que seu patrimônio pode ser alterado com o decorrer dos anos.
Doação de todos os bens do doador sem reserva de parte
A lei também proíbe que o doador doe todos os bens sem deixar nada para si, o que é previsto pelo artigo 548 do Código Civil:
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Por causa dessa vedação, caso o doador queira doar todos seus bens, poderá prever o usufruto sobre um ou alguns deles ou mencionar na doação que possui renda suficiente para sua subsistência, como aposentadoria ou rendimentos. Caso contrário, é provável que o Cartório de Notas se negue a lavrar as escrituras públicas, ou, ainda que sejam feitas, é possível que sejam futuramente anuladas.
Cláusulas que podem ser previstas na doação
Cláusula de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade.
É muito comum que na doação sejam previstas três cláusulas: incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Tais cláusulas podem ser previstas de forma conjunta ou separada e possuem significados diferentes.
A incomunicabilidade significa que o bem doado não se comunicará com o patrimônio do cônjuge de quem receber o bem. Já a impenhorabilidade impede que o bem seja penhorado por dívidas e a inalienabilidade impede que o bem seja vendido.
Em relação à cláusula de inalienabilidade, é preferível que seja prevista por um prazo determinado, como por exemplo, até a pessoa completar determinada idade. Essa previsão é interessante, porque protegerá o donatário, sem impedir que quando o imóvel fique mais antigo e menos valorizado, consiga vendê-lo. Caso contrário, o donatário ficará impedido de vender o bem por toda a sua vida.
Cláusula de instituição de usufruto.
Caso o proprietário queira doar seu imóvel, mas continuar a ter o direito de morar ou alugar, poderá fazer uma doação com reserva de usufruto. Com a reserva de usufruto, o proprietário poderá continuar a utilizar o imóvel, mas a propriedade pertencerá àquele que receber a doação.
Cláusula de reversão.
A cláusula de reversão prevê que se aquele que receber a doação vier a falecer antes do doador, o imóvel voltará ao patrimônio do doador. Essa cláusula pode ser muito útil, evitando que o bem doado passe a integrar o patrimônio dos cônjuges dos donatários.
Custos da doação.
A doação de um imóvel envolve custos com taxas cartorárias e tributos que são bastante altos. Por isso, é muito importante saber quais valores serão pagos antes de realizar a doação.
A doação de imóveis deve ser realizada por escritura pública perante o Cartório de Registro de Notas. O custo das taxas cartorárias dependerá do valor do bem e do estado onde está localizado. Como exemplo, na data de hoje, no estado de São Paulo, o valor de uma escritura pública de doação de um imóvel de R$ 500.000,00 é de aproximadamente R$ 4.000,00 (https://www.cnbsp.org.br/?url_amigavel=1&url_source=modulos&id_modulo=802&lj=1920).
Após a realização da escritura pública, é necessário efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O valor das custas também dependerá do valor do imóvel e do Estado. Usando o mesmo exemplo, o registro da escritura pública de doação um imóvel de R$ 500.000,00 em São Paulo custa aproximadamente R$ 3.000,00 (https://www.registradores.org.br/Servicos/frmTabelaCustas.aspx)
Além do pagamento das taxas dos Cartórios, é necessário o pagamento do Imposto de Transmissão por Doação. O valor do imposto também dependerá do estado, podendo ser de no máximo 8% do valor do imóvel.
Há estados que preveem alíquotas progressivas, o que significa que quanto maior o valor do imóvel, maior será a alíquota. Já outros estados, como São Paulo, preveem uma alíquota fixa.
Importante saber que para o registro da doação no Cartório, será exigida a comprovação do pagamento do ITCD, não sendo possível, portanto, realizar o registro sem o pagamento do imposto.
Para todo este processo, é importante contar com o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário. Dessa forma, você terá todo o suporte necessário para garantir a segurança jurídica durante o procedimento da doação de imóvel
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