Simplificando as coisas: Qual a diferença entre registro e averbação?


Por Francisco Deymis Castro Hiendlmayer. Você já esteve em um Cartório de Registro de Imóveis? Já ouviu os frequentes termos: AVERBAÇÃO e REGISTRO? São os termos mais falados pois se tratam dos 2 atos que os Cartórios de Imóveis podem praticar… E é comum a confusão dos termos de averbação e registro. Afinal, qual o propósito e qual a importância de ambos?

A função do REGISTRO é tornar público todo e qualquer ato de direito real ou imobiliário, seja ele translativo, modificativo ou constitutivos, desde que estes estejam disciplinados no Art. 167, I, da Lei 6015, a Lei de Registros Públicos (LRP), ou seja, só é possível realizar registro dentro das hipóteses listadas no inciso, o que chamamos de rol taxativo. Obedecidos os requisitos da lei, o ato deverá ser inscrito no cartório de registro de imóveis competente. Já a AVERBAÇÃO tem por finalidade tornar público as alterações e extinções de um registro já existentes, e estes estão no art. 167, II em rol exemplificativo. Sendo assim, as hipóteses de averbação poderão ser ampliadas por meio de outras leis além da LRP. Um ponto em comum a ser destacado de ambos os atos é a função de dar publicidade perante terceiros, o que é extremamente pertinente ao proprietário ou possuidor da coisa, tendo em vista que no Brasil, conforme disciplina o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se dá somente com o Registro do Título no Registro de Imóveis. Vejamos abaixo:

Código Civil. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Tanto é assim que no parágrafo seguinte do mesmo artigo ressalta-se que, enquanto não for registrado a transferência de propriedade, aquele que vendeu o imóvel continuará como se ainda fosse dono:

Código Civil. Art. 1.245 § 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Pode-se exemplificar ainda o direito de indenização em caso de desrespeito ao direito de preferência em favor dos locatários em face dos locadores. A lei 8.245, a Lei de Locações, condiciona o direito de reivindicação de perdas e danos por não obediência ao direito de preferência em caso de alienação do imóvel por parte do proprietário locador, a sua averbação na respectiva matrícula do imóvel. Examinemos o art. 33 da referida lei:

Lei 8.245 (Dispõe sobre locações de imóveis urbanos). Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Apesar de simples, os conceitos de registro e averbação ainda são muito confundidos e às vezes sequer é dado a devida importância. Conforme demonstrado acima, é de suma relevância àqueles que querem proteger seus direitos, sejam eles de propriedade ou de posse.

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