Sou fiador, vou perder meu imóvel? Novos entendimentos 2018.

O proprietário de uma sala comercial no centro da cidade procura seu advogado e comunica que há um possível inquilino para o imóvel, querendo saber do profissional qual garantia locatícia lhe traria mais chances de receber seu crédito em caso de descumprimento do contrato. O advogado, sem hesitar, responde: “fiança!”. Ao que o cliente indaga: “mas por que a fiança?”. E o diálogo prossegue: “porque na fiança é possível penhorar o imóvel do fiador, mesmo que seja bem de família, em caso de não pagamento. É a melhor garantia”. Será mesmo?

É possível a penhora sobre o bem de família?

A discussão em torno da possibilidade de penhora do imóvel considerado como bem de família é objeto de grandes embates na jurisprudência. A Lei n° 8.009/90 disciplina que, em regra, o imóvel não responde por débitos comerciais ou civis, à exceção daquelas expressamente previstas no texto legal – art. 3° -, dentre as quais o débito decorrente de fiança prestada em contrato de locação.

Em muitas ocasiões a constitucionalidade da disposição legal que permite a penhora do imóvel considerado bem de família foi questionada, havendo o Supremo Tribunal Federal mantido o entendimento de que a previsão não afronta o preceito constitucional do direito à moradia.

Não há dúvida de que a orientação jurisprudencial consolidada no entorno da possibilidade de penhora do imóvel do fiador contribuiu para a formação do entendimento de que tal modalidade de garantia seria a mais efetiva para o recebimento do crédito obrigacional locatício.

Isto pode ser comprovado quando se analisa o percentual de contratos que se valem de tal modalidade. Dentre aquelas previstas pelo art. 37 da Lei n° 8.245, não resta dúvida de que a fiança é a mais comum delas, respondendo no estado do Rio de Janeiro por 57% (cinquenta e sete por cento) das locações residenciais e 51% (cinquenta e um por cento) das locações não residenciais, segundo o SECOVI-RJ.

É hora de mudar a orientação a respeito da fiança?

Entretanto, atualmente, quando nos depararmos com a pergunta a respeito de qual modalidade de garantia locatícia seria a melhor, é preciso ter cuidado.

Isto porque, a modificação do entendimento do Supremo Tribunal Federal, negando a penhora de imóvel considerado como bem de família e pertencente à fiador de contrato de locação não residencial, traz insegurança jurídica, abrindo precedente para que se invoque tal proteção – bem de família – a outras situações, inclusive quando se estiver diante de locação residencial.

Esta decisão foi tomada em Recurso Extraordinário no qual o fiador que teve seu imóvel arrematado em hasta pública postulou o desfazimento do ato jurídico, ao argumento, justamente, de que o imóvel constituía bem de família, embora incontroversa sua condição de garantidor em contrato de locação.

A maioria dos Ministros entendeu que como se tratava de uma locação não residencial, o primado do acesso à moradia não poderia ser superado pelo recebimento do crédito pelo credor, mitigando os preceitos da livre iniciativa, ligados à locação não residencial.

Ao fim da conversa, o cliente pergunta: “E então Doutor, o que fazer?”. A resposta fica para o próximo post.


Este conteúdo foi produzido por Bruno Corrêa de Oliveira, advogado no estado do Paraná, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves. Acesse o linkedin de Bruno.

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