O vendedor do imóvel vive em união estável? Quais cuidados tomar para comprar o imóvel?



Hoje em dia, tem se tornado cada vez mais comum a existência de casais que não oficializam a união por meio do casamento. Porém, convivem como se fossem casadas. E isso é o que denominamos de união estável.


Houve um tempo em que os companheiros não eram resguardados e protegidos juridicamente caso optassem por viver em união estável.


Isso mudou.


Atualmente, não existe nenhum problema com relação a essa união, inclusive, a própria lei reconhece a união estável e resguarda os direitos dos companheiros que vivem desse modo.


Por conta disso, ainda que o casamento não seja oficializado, em determinadas situações isso pode trazer algumas implicações e consequências jurídicas, especialmente quando estamos falando da compra e venda de imóveis.


Isto porque, a união estável e o casamento são equiparados e, quando os companheiros não formalizam a situação fática existente, o regime de bens a ser aplicado, para o que couber, será o de comunhão parcial de bens.


Na prática, a consequência disso é muito relevante quando estamos tratando da compra e venda de imóveis, na medida em que o companheiro nessas condições, passa a ter efetivo direito à meação.


Em outras palavras: a lei entende que quem vive em união estável tem direito a metade do imóvel do companheiro, caso o bem tenha sido adquirido na constância da união, ainda que no Registro de Imóveis o bem esteja formalmente em nome de apenas um deles.


Portanto, não há como negar que é preciso ter cuidado redobrado quando você estiver efetuando a compra de um imóvel em que o vendedor do bem não é formalmente casado.


Pensando nisso, no conteúdo de hoje vamos falar o que pode ser feito para que a compra seja realizada com mais segurança.


O que significa união estável?


Antes de esclarecer os cuidados necessários para que a compra do imóvel seja realizada com mais segurança, é necessário que você entenda o conceito de união estável e quais são os requisitos necessários para a sua configuração, pois essas questões ainda são desconhecidas por muitas pessoas.


Afinal, o que é união estável?


A união estável é reconhecida nos casos em que ficar configurado os seguintes requisitos:

  • Convivência pública, contínua e duradoura;

  • Objetivo de constituição de família.


A lei dispõe claramente quais são os requisitos da união estável, de modo que ela pode ser conceituada como uma relação de convivência pública (publicidade), duradoura (tempo), com objetivo de constituição de família (filhos, construção de patrimônio).


Além disso, os requisitos são cumulativos, ou seja, na ausência de qualquer um deles não haverá o reconhecimento da união estável.


Por outro lado, se os requisitos acima forem devidamente preenchidos pelo vendedor do imóvel, o seu companheiro também será proprietário dos bens que foram adquiridos na constância da convivência.


E é nesse cenário que o comprador precisa ser extremamente cauteloso antes de comprar o imóvel desejado.


Se o vendedor vive em união estável, eu posso comprar o imóvel dele?


Você deve estar pensando: “bom, o vendedor não é casado no papel. Logo, eu posso efetuar a compra do imóvel e não preciso da assinatura de seu companheiro na escritura pública ou no contrato de compra e venda de imóvel”.


É aí que você se engana redondamente.


E, caso você mantiver esse pensamento, é muito provável que você esteja correndo um risco enorme de perder dinheiro, já que seu negócio não estará totalmente seguro.


Primeiramente, é importante esclarecer que é possível adquirir um imóvel mesmo que a parte vendedora não seja formalmente casada, porém, recomenda-se que alguns cuidados sejam observados para que os riscos sejam minimizados e para que o negócio seja feito da forma mais segura possível.


A forma mais segura e adequada de evitar problemas futuros em situações como essa é solicitar que o nome do companheiro do vendedor que vive em união estável conste na escritura pública de compra e venda também como vendedor.


A simples precaução de o companheiro participar do negócio jurídico diminui consideravelmente os riscos do seu negócio.


Ainda que você confie no vendedor e, ainda que ele tente convencer você de que a assinatura do companheiro não é necessária, – afinal, eles não são oficialmente casados – tomar esse cuidado é importante para que o imóvel não seja objeto de discussões posteriores.


Possíveis consequências caso não haja a assinatura da escritura pública de compra e venda ou contrato pelo companheiro


Como você pode notar, todo cuidado no momento da aquisição de um imóvel é pouco e para que você se convença definitivamente disso, vou listar como os problemas acontecem na prática:


  • Situação 1: imagine que um imóvel é adquirido por João durante a união estável com Maria. No cartório de Registro de Imóveis, o imóvel está registrado tão somente em nome de João. Entretanto, considerando que João e Maria preenchem todos os requisitos legais para a configuração da união estável, o imóvel também é de propriedade de Maria. Agora imagine que João decide efetuar a venda do imóvel sem a assinatura de Maria, e ela decide ingressar com uma ação judicial para anular essa venda posteriormente?


Ainda que a justiça entenda que você efetuou a compra do imóvel de boa-fé, é inquestionável que a situação acarretará diversos transtornos financeiros e emocionais desnecessários.


  • Situação 2: Agora imagine que Maria, esposa do João, possui uma dívida em um banco e que há um processo de cobrança contra ela na justiça. O banco, ao tomar conhecimento da existência do referido imóvel, o indica para penhora.

Esse tipo de situação faz com que o comprador corra o risco de perder a metade do imóvel adquirido.


Terceiro de boa-fé


É importante pontuar que a intenção deste conteúdo é alertar sobre os possíveis riscos de comprar um imóvel de um vendedor que não é formalmente casado, mas que vive maritalmente com alguém, para evitar que problemas futuros apareçam e acarretem desgastes financeiros e emocionais desnecessários.


Porém, apesar de existir muitas discussões judiciais a respeito do assunto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou no sentido de que os interesses do terceiro de boa-fé (comprador) devem ser respeitados em casos em que inexista qualquer registro de copropriedade e nem mesmo comprovação da união estável.


Inclusive, para ler mais sobre um caso muito interessante julgado pelo STJ, basta CLICAR AQUI.


Apesar de existir esse posicionamento, no sentido de que os interesses do terceiro de boa-fé precisam ser resguardados, é inegável que processos judiciais tratando de discussões a respeito da propriedade do bem são extremamente desgastantes.


Por este motivo, em caso de dúvidas sobre união estável, a melhor solução é sempre exigir a assinatura do companheiro na escritura pública de compra e venda ou contrato juntamente com a assinatura do vendedor.


Por fim, alerta-se que cada caso possui a sua particularidade e deve ser analisado com cuidado e de forma específica.


Espero que as informações tenham sido úteis para você. Se gostou, deixe um comentário com a sua opinião sobre o assunto e não esqueça de clicar no coração abaixo, é muito importante para o blog!


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