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Descubra como o regime de bens pode influenciar seus negócios imobiliários e por que é crucial entender essas nuances legais. Os Regimes de Comunhão de Bens No Brasil, os regimes de comunhão de bens são quatro: comunhão parcial, comunhão universal, separação total e participação final nos aquestos. Cada um possui regras específicas sobre a administração e partilha dos bens durante o casamento e em casos de divórcio ou falecimento. 1.1. Comunhão Parcial de Bens: Neste regime, os bens adquiridos durante o casamento são considerados comuns ao casal, exceto aqueles adquiridos por herança ou doação, que são considerados bens particulares. 1.2. Comunhão Universal de Bens: Neste regime, todos os bens presentes e futuros do casal são considerados comuns, incluindo aqueles adquiridos antes do casamento. A partilha é total em caso de divórcio ou falecimento de um dos cônjuges. 1.3. Separação Total de Bens: Neste regime, cada cônjuge é proprietário exclusivo de seus bens, tanto os adquiridos antes quanto durante o casamento. Não há comunicação patrimonial entre os cônjuges. 1.4. Participação Final nos Aquestos: Neste regime, durante o casamento, cada cônjuge é dono de seu patrimônio, mas ao final do casamento, os bens adquiridos onerosamente serão partilhados em função do esforço comum para sua aquisição. Impacto na Compra de Imóveis O regime de bens escolhido pelo casal pode afetar diretamente a compra e venda de imóveis. Por exemplo, em regimes de comunhão parcial, os bens adquiridos durante o casamento são considerados comuns, o que pode influenciar a propriedade de imóveis e a necessidade de consentimento do cônjuge para vendê-los. Os regimes de comunhão de bens têm implicações distintas na compra e venda de imóveis, cada um apresentando considerações específicas que devem ser compreendidas antes de realizar transações imobiliárias. 2.1. Comunhão Parcial de Bens: Neste regime, os bens adquiridos durante o casamento são considerados comuns ao casal, exceto aqueles adquiridos por herança ou doação, que são considerados bens particulares. No contexto imobiliário, isso significa que os imóveis comprados durante o casamento são de propriedade conjunta, exigindo consentimento de ambos os cônjuges para vendê-los. Além disso, em caso de divórcio, esses imóveis serão objeto de partilha entre os cônjuges, a menos que sejam excluídos por cláusula antenupcial ou por decisão judicial. 2.2. Comunhão Universal de Bens: Neste regime, todos os bens presentes e futuros do casal são considerados comuns, incluindo aqueles adquiridos antes do casamento. No que se refere à compra e venda de imóveis, todos os imóveis, independentemente de quando foram adquiridos, são considerados de propriedade conjunta. Assim, a venda de qualquer imóvel requer o consentimento de ambos os cônjuges. Em caso de divórcio, todos os imóveis serão divididos igualmente entre os cônjuges. 2.3. Separação Total de Bens: Neste regime, cada cônjuge é proprietário exclusivo de seus bens, tanto os adquiridos antes quanto durante o casamento. No contexto imobiliário, isso significa que cada cônjuge tem controle total sobre os imóveis que adquiriu individualmente, podendo vendê-los sem a necessidade de consentimento do outro cônjuge. No entanto, é importante ressaltar que a separação total de bens não impede que um cônjuge reivindique direitos sobre os imóveis adquiridos durante a vigência da união, desde que comprovado o esforço comum para a aquisição. 2.4. Participação Final nos Aquestos: Neste regime, durante o casamento, cada cônjuge é dono de seu patrimônio, mas ao final do casamento, os bens adquiridos onerosamente serão partilhados em função do esforço comum para sua aquisição. No contexto imobiliário, os imóveis adquiridos durante o casamento serão objeto de partilha ao final da união, levando em consideração o esforço de cada cônjuge para sua aquisição. Isso pode resultar na divisão desigual dos imóveis, dependendo do envolvimento financeiro de cada cônjuge na compra. Portanto, ao considerar a compra e venda de imóveis, é essencial avaliar cuidadosamente o regime de bens escolhido pelo casal e suas consequências legais, garantindo assim uma transação imobiliária segura e livre de complicações futuras. Importância da Consulta Jurídica Especializada Diante da complexidade legal envolvida na compra e venda de imóveis, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para analisar o regime de bens do casamento e orientar sobre os procedimentos legais necessários para evitar complicações futuras. Protegendo seus Interesses: Advocacia Especializada em Direito Imobiliário Não deixe que questões legais comprometam seus investimentos imobiliários. Nossa equipe de advogados especializados em Direito Imobiliário podem auxiliá-lo a garantir segurança jurídica em seus negócios. Estamos aqui para ajudá-lo a tomar as melhores decisões para o seu futuro financeiro. Entre em contato conosco agora mesmo para um atendimento personalizado e proteja seus interesses imobiliários.

Comecemos esse texto com esta pergunta curta e básica, contudo,  para responde-la,  é preciso que você saiba, de antemão,  que estamos falando de incorporação imobiliária. Como funciona? O incorporador e/ou construtor adquire um terreno onde edificará uma obra em unidades autônomas para vender a presentes e futuros compradores.  Até aí tudo certo. Mas, é exatamente neste ponto que surge uma dúvida comum quando se tenta compreender o que é patrimônio de afetação. Então, vamos a ela: Que garantia esse comprador terá, caso o incorporador venha a falir, por exemplo, e não continuar a obra? Agora sim, chegamos ao primeiro ponto crucial de nossa pergunta, qual seja: O que é patrimônio de afetação? Bom, patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados,  do patrimônio particular do incorporador, possuindo o instituto natureza jurídica de direito real. Vejamos o que diz a Lei 4.591/64 (lei que recebeu os artigos introduzidos pela Lei 10.931/04): Lei. 4.591. Art. 31 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. E agora vamos para o segundo ponto crucial da pergunta que é: Para que serve o patrimônio de afetação? A princípio, serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio. Se depois de tudo você ainda está um pouco confuso, não se preocupe, vamos descomplicar um pouco mais, pois o tema é árido mesmo. Sigamos: com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços. Então, em sendo assim, essa proteção ao adquirente pode ser relativizada? Sim, é isso mesmo, pois se houver dívidas com fornecedores da obra, caberá aqui a hipótese de hipoteca de bens desse patrimônio de afetação, que em última análise, poderá ser a hipoteca de unidades para garantir, por exemplo, a entrega de cimento para a obra. Logo, havendo credores oriundos  de necessidades da obra, estes terão preferência em relação aos direitos dos adquirentes. A esta altura, a ideia do seja e para que serve o patrimônio de afetação já deve estar um pouco mais nítida para o leitor, então,  vamos complicar um pouco o tema? E se o crédito é anterior à constituição do patrimônio de afetação. Quer um exemplo? Incorporador compra o terreno e não paga como combinado. Surge o credor, dono do terreno, que quer receber. Nesse caso, esse credor não poderá impedir a constituição do patrimônio de afetação, pois a própria construção em si, já é a garantia do pagamento, mas se fará presente na relação jurídica estabelecida entre todos os envolvidos, como credor preferencial do patrimônio de afetação criado. Isso quer dizer que o patrimônio de afetação já pode “nascer devendo”? Sim, estamos falando de uma eventual hipoteca anterior à constituição do patrimônio de afetação. Mas, há um porém. Nesse caso, para que o patrimônio de afetação garanta créditos anteriores a sua constituição, é necessário que a garantia real consubstanciada em  direitos e deveres provenientes daquele empreendimento (no nosso exemplo a hipoteca) seja levada a registro na matrícula do terreno. Interessante, não? E olha que estamos só na superfície desse tema que tem inúmeros desdobramentos de operacionalização, como regime de tributação específico, possibilidade de responsabilização com o patrimônio pessoal do incorporador. Sim, essa possibilidade existe, mesmo havendo um patrimônio de afetação criado, mas isso é assunto para um outro momento. Para finalizar elencamos mais duas informações importantes a respeito do tema: Para operacionalizar toda essa dinâmica é imprescindível que o patrimônio de afetação tenha contabilidade própria e que unidades do empreendimento sejam vendidas para gerar receita para sustentar esse patrimônio específico. Há duas formas de se instituir o patrimônio de afetação: 1. Por simples averbação de termo do incorporador e pelos adquirentes do terreno (que não necessariamente será o incorporador) 2. Por constituição e existência desse mesmo termo já no memorial de incorporação, não sendo nesse caso um documento separado, podendo ser apenas um parágrafo. Trata-se de um tema complexo e extenso, mas que em breves linhas tentamos clarear um pouco a compreensão de parte da dinâmica que envolve este instituto. Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à incorporação imobiliária, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Nós podemos fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.

A compra de imóveis em construção possui várias vantagens, entre elas estão o preço mais acessível, a valorização posterior e a facilidade de pagamento. Por isso essa modalidade tem sido uma opção muito escolhida pelos brasileiros no momento de investir ou adquirir a casa própria. No entanto, é comum que ocorra a seguinte pergunta: a construtora atrasou a entrega do imóvel, o que devo fazer? quais são as consequências caso isso ocorra? No conteúdo de hoje vamos tratar sobre esse assunto. Imagine a seguinte situação hipotética: Um casal adquire um imóvel “na planta”. No contrato, a construtora especificou a data de entrega das unidades. No entanto, houve atraso na entrega da obra. O casal, então, decide ingressar com uma ação judicial contra a construtora, requerendo o pagamento de indenização por dano material e moral. Se a construtora atrasou a entrega do imóvel, É cabível danos morais ? Em regra, não é cabível indenização por dano moral pelo simples atraso na entrega do imóvel. De acordo com a jurisprudência, a condenação por danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel ocorre apenas em situações excepcionais, comprovadas pelos compradores. Os Tribunais têm evoluído para não aceitar condenações “automáticas” por danos morais. Isso significa que, é necessário demonstrar grave ofensa aos direitos de personalidade para que o dano fique configurado (Min. Nancy Andrighi). Nota-se que, além do atraso, é necessário que o comprador demonstre uma situação concreta, como dor, angústia, revolta, entre outros que abalem a honra e dignidade do adquirente. Abaixo estão dois exemplos em que as situações excepcionais foram reconhecidas para fins de concessão da indenização por dano moral: Exemplo 1: Suponha que um casal adquiriu um imóvel e a construtora fixou um prazo de entrega da unidade, porém, esse prazo não foi respeitado e a entrega aconteceu dois anos após o combinado. Perceba que, nesse caso específico, houve um atraso muito grande na entrega do imóvel, hipótese que se encaixa na situação excepcional exigida para a configuração da indenização por dano moral. É o que foi decidido pela 3ª Turma do STJ. (STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018). Exemplo 2: Agora, imagine que um jovem casal, com a data de casamento marcada, realizou o sonho de adquirir um imóvel, com a intenção de residirem logo após o casamento. Entretanto, a construtora/incorporadora atrasou a entrega e, por conta disso, tiveram que adiar a festa de casamento. Essa foi outra hipótese de situação excepcional reconhecida pelo STJ. (STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017). Em caso de atraso, os danos materiais são devidos? Nessa hipótese, sim. A responsabilização da construtora/incorporadora se resumirá ao pagamento de: (i) dano emergente e; (ii) lucros cessantes. O que são danos emergentes e lucros cessantes? Os danos emergentes se resumem ao prejuízo sofrido pelo adquirente. Essa modalidade de dano precisa ser provada. Por sua vez, os lucros cessantes se resumem ao valor que o adquirente deixou de lucrar, um exemplo clássico é o aluguel que o adquirente precisa pagar pelo atraso na entrega do imóvel. Esses danos são presumidos, ou seja, não necessitam de comprovação. Apesar de não ser o tema principal deste conteúdo, é importante falar rapidamente sobre a cláusula de tolerância: ela é válida? Sim. A referida cláusula não é abusiva. Em outras palavras, pode haver cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, desde que a razoabilidade seja devidamente observada. Veja uma decisão do STJ a respeito do assunto: No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel "na planta", é "firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional"(AgInt no REsp n. 1.737.415/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/9/2019, DJe 30/9/2019). A intenção deste conteúdo é esclarecer sobre as consequências do atraso na entrega do imóvel, bem como a importância de buscar a orientação de um profissional especialista no assunto durante todas as fases do empreendimento. Por isso, caso tenha ficado com alguma dúvida ou precise de ajuda, basta clicar no botão abaixo!

Nota-se a quantidade de rescisões em contratos de locação na atualidade. Claro que a rescisão antecipada de contrato de locação sempre ocorreu. O que se observa neste momento é o aumento desse tipo de situação. Os contratos de locação, via de regra, possuem uma cláusula específica em que deixam claro o pagamento de multa contratual por rescisão antecipada por solicitação do locatário do imóvel. Nessa cláusula deve constar também a forma como é calculada a multa contratual, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91) e o Código Civil em seu art. 571, vejamos: Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. (grifei). Segue exemplo da cláusula de estipulação de multa contratual em contratos de locação residenciais, comerciais e não residenciais. “Fica certo e ajustado entre as partes contratantes que, caso o Locatário resolva desocupar o imóvel, após os 12 (doze) primeiros meses de locação, ficará isento do pagamento da multa contratual prevista na cláusula 22a. deste contrato, desde que comunique a Locadora a sua intenção de desocupação por escrito, com trinta (30) dias de antecedência. Na falta da referida comunicação, o Locatário, concorda e obriga-se ao pagamento da multa contratual, citada na cláusula 22a. calculada sempre proporcionalmente ao tempo faltante da locação, conforme artigo 571 do Código Civil.” Assim, o pagamento da multa contratual deve ser realizado de forma proporcional ao tempo que falta para a conclusão do contrato por prazo determinado. A fórmula para o cálculo da multa do contrato de locação é a seguinte: Dias que o contrato de locação foi pactuado; Dias utilizados; Dias faltantes; Base de cálculo, 3x o valor do aluguel. Então com base nos itens, ficaria da seguinte forma: D / A * C = valor da multa contratual Vamos a um exemplo do cálculo da multa contratual: Carlos celebrou contrato de locação residencial pelo prazo de 30 (trinta) meses com isenção de multa contratual após os 12 (doze) primeiros meses de locação, pelo valor de R$1.000,00 com início em 01/06/2020. Após o cumprimento de 6 (seis) meses do contrato de locação, Carlos pede a rescisão contratual por insuficiência de recursos financeiros. Diante disso, o cálculo da rescisão de Carlos seria a seguinte, com base na fórmula apresentada acima: 912,5 (total de dias do contrato de locação); 180 (dias utilizados); 732,5 (dias faltantes); 3X R$ 1.000 = R$ 3.000. R$ 3.000 / 912,5 * 732,5 = R$ 2.408,22 (VALOR DA MULTA CONTRATUAL A SER PAGA PELO LOCATÁRIO). Portanto, quanto mais o locatário cumprir o contrato de locação, menos multa ele pagará. Vale lembrar que o pagamento da multa contratual não exime o locatário de efetuar o pagamento do aluguel do mês referente à saída. Outra observação importante, é que o total de dias do cálculo vai levar em consideração o prazo em que a locação foi realizada, bem como se há ou não isenção de multa contratual. Mas quando o pagamento da multa contratual é devido? A multa contratual é devida por rescisão antecipada do contrato de locação, descumprimento de cláusulas contratuais por parte do locatário e do locador, entre outras possibilidades que o próprio contrato de locação poderá prever. Existe a possibilidade de parcelamento da multa contratual? Sim. Entretanto, essa possibilidade fica condicionada a um acordo entre as partes, ou seja, entre locador e locatário. A multa contratual é obrigatória? Sim, principalmente quando estiver prevista contratualmente. Quando o contrato de locação não previr isenção de multa contratual, quer dizer que terei que cumprir o contrato todo com multa a qualquer tempo? Sim! A isenção da multa, após o cumprimento de determinado lapso temporal, é realizada por liberalidade do locador, ou seja, ele não é obrigado a conceder a isenção. Mas cabe ao locatário aceitar ou não. O importante é conversar antecipadamente a respeito do contrato e ler o instrumento de forma completa, para evitar este tipo de problema futuro. É possível negociar os valores da multa contratual em tempos de Pandemia? A palavra da vez é RENEGOCIAÇÃO. Como o valor da multa contratual via de regra não é um valor baixo, já que sua base de cálculo é o valor de 3x o valor do aluguel, conforme os cálculos acima apresentados. Diante da pandemia que atinge o mundo todo, é importante que locador e locatário conversem e entrem em um acordo com relação ao pagamento. Devem ser analisados os recursos financeiros do locatário, o encerramento da empresa (quando a locação for comercial), a perda de emprego (quando a locação for residencial), e também a dependência do valor do aluguel por parte do locador, que por vezes utiliza este valor de recebimento como uma renda importante no seu cotidiano. Por fim, é importante salientar a importância da leitura, entendimento e acompanhamento jurídico em relações contratuais de qualquer espécie. Isso porque, em uma situação na qual, o valor da multa é alta, ou em que não há estipulação de isenção de multa após o cumprimento de determinado período, os valores finais para a rescisão contratual se tornam altíssimos. Um advogado de confiança das partes pode analisar o contrato antes da assinatura, observando as cláusulas existentes, orientando sobre possíveis alterações que possam ser benéficas a ambas as partes e ainda, em uma última situação, poderá realizar negociações e tratativas quanto ao pagamento da multa contratual, documentando por meio de um termo de confissão de dívida, por exemplo, as formas de pagamento em caso de parcelamento, ao que se refere a dívida entre outras possibilidades.

Procedimento extrajudicial no caso de inadimplemento nos contratos com garantia de alienação fiduciária. Atualmente, uma das modalidades de garantia mais utilizadas no momento da liberação do crédito imobiliário é a Alienação Fiduciária do próprio imóvel adquirido, ou seja, em caso de não pagamento das prestações, o seu bem é tomado pelo Banco. Em outras palavras, no momento do financiamento imobiliário o credor – Banco (quase sempre um banco) – passa a ser o possuidor indireto do imóvel alienado ao passo que o devedor – Comprador – passa a ser o possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades inerentes ao bem alienado. O que poucos sabem é que no momento da assinatura do contrato, o Banco atribui um valor para o imóvel recém-comprado, o qual na maioria das vezes é sensivelmente inferior ao preço de mercado do bem. Assim, salvo exceções, com o atraso de 03 (três) prestações de seu financiamento imobiliário, o Banco Credor solicita ao cartório de registro de imóveis, no qual o bem encontra-se matriculado, a consolidação do mesmo. Com tal informação, o cartório envia uma notificação ao devedor para que este pague o débito em 15 (quinze) dias, sob pena de perda da propriedade de sua casa. Caso o devedor não possa efetuar o pagamento das prestações em atraso, juros, multa, honorários advocatícios e demais consectários legais, a propriedade é automaticamente transferida para o Banco Credor, o qual receberá o seu crédito, no qual se inclui, inclusive, aluguel devido pelo devedor pela utilização do imóvel a partir da consolidação, com a quantia que vier a ser apurada na venda do imóvel em leilão. A partir daí o referido leilão será realizado em duas praças (duas tentativas), onde o imóvel não poderá ser alienado, em primeira praça, por valor inferior ao valor do imóvel constante do contrato que instituiu a garantia de alienação fiduciária, hipótese em que será designada nova praça nos 15 (quinze) dias subsequentes à primeira. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e das despesas, e, não havendo lance que alcance o valor da dívida, o Banco adjudica o imóvel e tem-se o débito por quitado, tudo isso administrativamente sem o crivo do judiciário. Nesse caso, por exemplo, se o imóvel tem valor de mercado de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) e no contrato atribui-se a garantia em R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) é por este valor que o mesmo será leiloado em patente prejuízo ao devedor. Verifica-se assim que a venda através de leilão é o pior cenário possível ao devedor, já que além de perder o imóvel, em raras exceções terá algum saldo a receber, acabando por perder as várias prestações pagas, a entrada dada e as eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. Importante salientar que para analisar estes casos, é preciso contar com a assossoria de um advogado especilaizado em direito imobiliário, a fim de analisar todas as possibilidades viáveis para você, te garantindo toda a segurança jurídica durante todo este processo.

Inicialmente, o que é um CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL, ou como é conhecido tecnicamente: CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA? Esse contrato acontece quando o devedor, chamado de fiduciante, busca um crédito junto ao credor, chamado de fiduciário. Para que o credor possa fornecer o crédito, o devedor oferece um bem próprio como garantia de pagamento. Dessa forma, o bem passa ao credor por meio da transferência da propriedade de forma provisória, ou seja, até a quitação do valor do crédito. Esse contrato conterá todas as cláusulas e informações necessárias, como valor, prazo, multa e encargos, vencimento, entre outras, sendo devidamente registrado na matrícula do imóvel que foi dado em garantia, tornando público o ônus que recai sobre tal bem. Assim que todas as condições do contrato forem devidamente cumpridas pelo devedor (fiduciante), haverá o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, voltando, então, à propriedade originária. Entretanto, quando o devedor (fiduciante) não consegue cumprir com as obrigações originariamente contratadas, sofre as CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS. E quais as providências que devem ser tomadas nos casos de contrato de financiamento habitacional? Intimação pessoal do devedor. Por meio do Cartório de Registro de Imóveis ou pelo Correio, por intermédio de carta com Aviso de Recebimento (AR), dando prazo de 15 (quinze) dias para pagamento. Quando se tratar de financiamento habitacional, o prazo é de 45 (quarenta e cinco) dias. Observação : Caso não seja localizado o devedor, serão utilizados os meios aplicados pelo Código de Processo Civil para sua intimação (art. 269 a 275 CPP), seja por edital, por hora certa e também por meio do responsável de portaria quando falarmos de condomínio com controle de acesso. Posterior à intimação O devedor deverá realizar o pagamento das parcelas vencidas bem como das parcelas a vencer, com a devida aplicação dos juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais, legais tributos, despesas condominiais que o imóvel possa possuir entre outros. Não realizado o pagamento da dívida, o credor (fiduciário), por meio de procedimento extrajudicial, terá o direito a requerer a propriedade definitiva do imóvel, pelo não pagamento da dívida, registrando o imóvel em seu nome junto ao cartório de registro de imóveis. O imóvel irá para leilão (deverá ser realizado no prazo de 30 dias, contados do registro). Primeiro leilão: caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor do imóvel, haverá a realização de um segundo leilão. Segundo leilão: Oferecido o maior lance, esse será aceito. A partir disso, surge uma dúvida, mas o credor ficará com 100% do valor arrecadado com a venda da propriedade? Resposta: depende do valor da dívida. Caso a dívida devidamente atualizada com todos os encargos competentes, seja de valor inferior ao valor de mercado do imóvel. Do valor obtido com o leilão, será descontado o valor da dívida que pagará o credor (fiduciário), e o valor remanescente, ou seja, valor restante, será devolvido ao devedor (fiduciante). Entretanto, se o lance não for igual ou superior ao valor da dívida, essa será considerada extinta pelo credor (fiduciário) por meio de um termo de quitação. Observação: o termo de quitação não é válido para contratos de consórcio e operações de abertura de limite de crédito, em que será permitido ao credor que busque outros meios para saldar a dívida. Taxa de ocupação do imóvel, regulada pela Lei de nº 10.931 de 02/08/2004, incluiu o artigo 37-A na lei de Alienação Fiduciária, o qual dispõe: Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Essa poderá ser requerida pelo credor (fiduciário) caso o devedor (fiduciante) não realize o pagamento da dívida dentro do prazo de notificação, tendo em vista que a habitação ou uso do imóvel se tornará irregular. São consequências variáveis, porém, cumulativas.

Se você está pensando em doar seu imóvel, existem informações que você precisa saber. Apesar de parecer algo simples, a doação de um imóvel envolve questões que precisam estar bem claras para o doador para que não corra o risco de ter sua doação anulada ou não atingir a finalidade que deseja. Casos em que a doação de imóvel não é permitida Em algumas hipóteses, a lei proíbe a doação, como no caso da doação entre cônjuges, a depender do regime de bens adotado, na doação acima do limite legal ou inoficiosa e na doação universal. Além desses casos, os Tribunais entendem que não é possível a doação entre cônjuges no regime de separação legal ou obrigatória, apesar da inexistência de vedação legal nesse sentido. Doação de imóvel entre cônjuges Regime da comunhão total de bens. Em regra, nesse regime não será possível a doação entre cônjuges. No regime de comunhão total de bens, todos os bens adquiridos antes ou durante o casamento pertencerão ao casal, metade para cada um. Isso significa que os bens recebidos por herança, doação e os que tiverem sido comprados com os recursos financeiros de um só cônjuge pertencerão aos dois. É por esse motivo que se entende pela impossibilidade de doação entre os cônjuges: pois todos os bens pertencem ao casal. A única exceção se refere aos bens recebidos por herança e doação que tiverem sido gravados com cláusula de incomunicabilidade. O regime de comunhão total de bens era a regra legal até dezembro de 1977. Depois dessa data, só será adotado no caso de elaboração de pacto antenupcial. Regime da comunhão parcial de bens. É possível a doação de bens particulares entre cônjuges no regime da comunhão parcial de bens. Nesse regime, os bens comprados durante o casamento pertencerão a ambos os cônjuges, metade para cada um. Já os bens comprados antes do casamento e aqueles recebidos por doação ou herança pertencerão apenas ao cônjuge beneficiado, fazendo parte de seu patrimônio individual. Somente os bens que pertencerem ao patrimônio individual de cada cônjuge poderão ser doados ao outro. O regime da comunhão parcial é a regra atual, o que significa que se você tiver casado sem celebrar pacto antenupcial, esse é o regime do seu casamento. Regime da separação total de bens obrigatória. Apesar de não existir nenhuma proibição legal, os Tribunais entendem que não é possível a doação de bens entre cônjuges no regime da separação total de bens obrigatória. De acordo com as regras do regime de separação de bens, pertencerá ao cônjuge todos os bens que tiver adquirido, não havendo patrimônio comum do casal. Esse regime pode ser convencional, quando escolhido por meio de pacto antenupcial, ou obrigatório, quando a lei impõe sua adoção, o que ocorrerá nos seguintes casos: Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento: I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento; II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010) III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial. Os Tribunais entendem pela impossibilidade de doação entre cônjuges apenas no regime da separação total de bens obrigatória ou legal, sendo permitida a doação no caso da separação convencional. Doação acima do limite legal ou inoficiosa A doação “inoficiosa” ou acima do limite legal é a que excede metade do patrimônio do doador no momento de sua realização. Conforme prevê o artigo 549 do Código Civil: Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. Isso significa que você só poderá doar o equivalente a metade de todos os seus bens e valores no momento da doação, sob pena de sua doação ser anulada futuramente. Por isso é muito importante prever na própria escritura de doação que o bem imóvel doado não excede o limite legal, uma vez que seu patrimônio pode ser alterado com o decorrer dos anos. Doação de todos os bens do doador sem reserva de parte A lei também proíbe que o doador doe todos os bens sem deixar nada para si, o que é previsto pelo artigo 548 do Código Civil: Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador. Por causa dessa vedação, caso o doador queira doar todos seus bens, poderá prever o usufruto sobre um ou alguns deles ou mencionar na doação que possui renda suficiente para sua subsistência, como aposentadoria ou rendimentos. Caso contrário, é provável que o Cartório de Notas se negue a lavrar as escrituras públicas, ou, ainda que sejam feitas, é possível que sejam futuramente anuladas. Cláusulas que podem ser previstas na doação Cláusula de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. É muito comum que na doação sejam previstas três cláusulas: incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Tais cláusulas podem ser previstas de forma conjunta ou separada e possuem significados diferentes. A incomunicabilidade significa que o bem doado não se comunicará com o patrimônio do cônjuge de quem receber o bem. Já a impenhorabilidade impede que o bem seja penhorado por dívidas e a inalienabilidade impede que o bem seja vendido. Em relação à cláusula de inalienabilidade, é preferível que seja prevista por um prazo determinado, como por exemplo, até a pessoa completar determinada idade. Essa previsão é interessante, porque protegerá o donatário, sem impedir que quando o imóvel fique mais antigo e menos valorizado, consiga vendê-lo. Caso contrário, o donatário ficará impedido de vender o bem por toda a sua vida. Cláusula de instituição de usufruto. Caso o proprietário queira doar seu imóvel, mas continuar a ter o direito de morar ou alugar, poderá fazer uma doação com reserva de usufruto. Com a reserva de usufruto, o proprietário poderá continuar a utilizar o imóvel, mas a propriedade pertencerá àquele que receber a doação. Cláusula de reversão. A cláusula de reversão prevê que se aquele que receber a doação vier a falecer antes do doador, o imóvel voltará ao patrimônio do doador. Essa cláusula pode ser muito útil, evitando que o bem doado passe a integrar o patrimônio dos cônjuges dos donatários. Custos da doação. A doação de um imóvel envolve custos com taxas cartorárias e tributos que são bastante altos. Por isso, é muito importante saber quais valores serão pagos antes de realizar a doação. A doação de imóveis deve ser realizada por escritura pública perante o Cartório de Registro de Notas. O custo das taxas cartorárias dependerá do valor do bem e do estado onde está localizado. Como exemplo, na data de hoje, no estado de São Paulo, o valor de uma escritura pública de doação de um imóvel de R$ 500.000,00 é de aproximadamente R$ 4.000,00 (https://www.cnbsp.org.br/?url_amigavel=1&url_source=modulos&id_modulo=802&lj=1920). Após a realização da escritura pública, é necessário efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O valor das custas também dependerá do valor do imóvel e do Estado. Usando o mesmo exemplo, o registro da escritura pública de doação um imóvel de R$ 500.000,00 em São Paulo custa aproximadamente R$ 3.000,00 (https://www.registradores.org.br/Servicos/frmTabelaCustas.aspx) Além do pagamento das taxas dos Cartórios, é necessário o pagamento do Imposto de Transmissão por Doação. O valor do imposto também dependerá do estado, podendo ser de no máximo 8% do valor do imóvel. Há estados que preveem alíquotas progressivas, o que significa que quanto maior o valor do imóvel, maior será a alíquota. Já outros estados, como São Paulo, preveem uma alíquota fixa. Importante saber que para o registro da doação no Cartório, será exigida a comprovação do pagamento do ITCD, não sendo possível, portanto, realizar o registro sem o pagamento do imposto. Para todo este processo, é importante contar com o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário. Dessa forma, você terá todo o suporte necessário para garantir a segurança jurídica durante o procedimento da doação de imóvel Ficou com alguma dúvida ou deseja conversar mais sobre o tema? basta clicar no botão abaixo:

Se você está vendendo ou já vendeu um imóvel que teve valorização, certamente conhece a expressão “lucro imobiliário” ou “ganho de capital”. O que é lucro imobiliário ou ganho de capital? O ganho de capital ou lucro imobiliário é a diferença positiva entre o valor da alienação de um bem e o da sua aquisição, ou seja, quando o valor da venda é maior que o da aquisição. Apesar de ser mais conhecido em relação à venda de imóveis, o ganho de capital também se aplica a outros bens e direitos, como veículos e ações. Neste texto, vamos falar especificamente sobre o ganho de capital referente a imóveis e como é possível reduzir ou até mesmo excluir o pagamento de imposto de renda sobre ele. Sobre esse assunto, há dois projetos de Lei em andamento e um deles poderá ser aprovado este ano (2021) e beneficiar quem vendeu e comprou imóveis durante a pandemia! O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser pago junto com a declaração de imposto de renda? Não, o imposto de renda sobre o ganho de capital é totalmente diferente do imposto de renda “normal” (sobre rendimentos). O imposto de renda sobre os rendimentos da pessoa física deve ser pago todos os meses diretamente na fonte ou por meio do “carnê-leão”. Será deduzido na fonte quando o pagamento for feito por pessoa jurídica e por meio do “carnê-leão” quando o pagamento for feito por pessoa física, o que ocorre no caso de recebimento de aluguéis e honorários de profissionais liberais, por exemplo. Todos os anos, devemos apresentar a declaração de imposto de renda referente aos valores recebidos no ano anterior. Nela, devem ser indicados os valores recebidos, assim como os pagamentos feitos com despesas consideradas “dedutíveis”, que são aquelas com saúde, educação, dependentes, dentre outras. Ao entregar a declaração, a pessoa será informada se terá valor a pagar ou a receber (“restituição de imposto de renda”). Já o imposto de renda sobre o ganho de capital incidirá uma única vez e será pago através da guia “DARF” (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor: Qual a alíquota incidente sobre o ganho de capital? Até 01/01/2017, havia a previsão legal de apenas uma alíquota, de 15%, independentemente do valor do ganho. Contudo, a Lei nº 13.259/2016 alterou essa previsão e passou a prever alíquotas progressivas, ou seja, quanto maior o ganho, maior a alíquota, até o limite de 22,5%: Qual é o valor do “custo de aquisição” e da alienação? O valor da alienação é aquele que consta da escritura pública ou instrumento particular de venda. Já o custo de aquisição é o valor da compra declarado no imposto de renda. Então, se você comprou uma casa em 2012 por R$ 700.000,00 e declarou esse valor no imposto de renda, esse será o custo de aquisição dela hoje, em 2021. Só há possibilidade de atualização do valor para imóveis comprados até 31 de dezembro de 1995, que deve ser feita de acordo com a “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos” (Instrução Normativa 84/2001). Além do valor do imóvel em si, há alguns custos que podem ser incluídos, desde que comprovados com documentos e discriminados na declaração de imposto de renda. São eles: Gastos com construção, ampliação, reforma, reparos e obras públicas necessárias; Pagamento de corretagem; ITBI e/ou laudêmio; Qual será o valor do custo de aquisição no caso de doação e herança? No caso de doação, será o valor indicado na declaração de imposto de renda do doador do ano da doação, enquanto no caso de herança, será valor indicado na última declaração de imposto de renda do falecido. Para que você entenda o que isso implica, imagine que em 2020 você tenha recebido uma doação do seu pai de um apartamento, que ele havia comprado em 2002 por R$ 70.000,00, tendo indicado esse valor no imposto de renda dele desde então. Se você vender esse apartamento por R$ 570.000,00, terá que pagar imposto de renda sobre 15% sobre o ganho de capital, que no caso é de R$ 500.000,00, o que equivale a R$ 55.000,00, de imposto de renda sobre o lucro líquido imobiliário! A mesma coisa acontece no caso dos imóveis recebidos por herança. O custo de aquisição será o valor indicado na “declaração final de espólio”, que é a última declaração de imposto de renda apresentada com o CPF do falecido. Para evitar o pagamento de imposto em um valor tão alto, você precisa saber se se encaixa em uma das hipóteses de isenção ou se é possível incluir outras despesas no valor da alienação. Hipóteses de isenção do imposto de renda sobre o “lucro imobiliário”: No caso de alienação de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel de propriedade do vendedor e que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos; Se os imóveis vendidos forem residenciais e o valor da alienação for utilizado para a compra de um ou mais imóveis também residenciais, no prazo de 180 dias, o que só pode ser feito uma vez a cada cinco anos. Os requisitos das isenções são os seguintes: Ainda que você não se encaixe em nenhum dos dois casos, poderá diminuir o valor a ser pago, por meio da comprovação e declaração no imposto de renda de todas as despesas com reparos, reformas e melhorias no imóvel, assim como o da corretagem paga na hora da venda. Projeto de lei 3484/2020 – aprovado no Senado Federal: Esse projeto de lei foi aprovado no Senado Federal na quarta-feira (dia 26/05/2021) e prevê que o prazo de 180 dias entre a venda e compra de outros imóveis ficará suspenso durante a pandemia. Isso significa que se você tiver vendido um imóvel durante a pandemia, poderá vendê-lo até dia 31/12/2021 sem pagar imposto de renda sobre o ganho de capital. Apesar de ainda não ter sido aprovado pela Câmara dos Deputados, há grande expectativa de que ocorra essa aprovação, o que poderá beneficiar muito os compradores e todo o setor imobiliário. Projeto de Lei nº 458/2021 – aprovado no Senado Federal: O Projeto de Lei nº 458/2021, que já foi aprovado pelo Senado Federal, prevê a possibilidade de atualização do valor dos imóveis indicados na declaração de imposto de renda, pagando-se o valor de 3% de imposto de renda sobre a diferença entre o valor indicado e o de mercado. Caso esse projeto seja realmente aprovado, todas as pessoas físicas que tenham comprado imóveis até 31/12/2020 poderão fazer a atualização de seus valores, possuindo o prazo de 210 dias após a entrada em vigor da lei para apresentar a declaração com o valor atualizado. O projeto também prevê que as pessoas físicas poderão regularizar seus recursos, bens e direitos sem a incidência de qualquer penalidade. Isso significa que será possível incluir imóveis e direitos que nunca tenham sido indicados na declaração de imposto de renda, sem o pagamento de juros ou multa. É importante ressaltar que para toda essa análise e procedimento, é de extrema importância contar com um advogado imobiliário, tendo em vista que é complexo e exige muita experiência e conhecimento sobre o assunto. Por isso, caso esteja com alguma dúvida ou queira conversar mais sobre o assunto, basta clicar no botão abaixo!

Imagine-se diante daquela casa que, por anos, foi palco de risadas, conversas à mesa de jantar e momentos que ficaram gravados na memória afetiva da família. Com a partida de um ente querido, surge não apenas a dor da perda, mas também uma série de questionamentos legais que podem afetar diretamente o ambiente que um dia foi lar. A pergunta sobre o direito real de habitação revela, muitas vezes, a busca por estabilidade e compreensão em meio a um momento de transição. No âmbito jurídico, a questão do direito real de habitação é relevante e requer uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas. Em geral, esse direito é assegurado ao cônjuge sobrevivente, visando preservar o local de moradia comum. Contudo, é crucial atentar para os detalhes do caso, como a existência de filhos e outros herdeiros, a natureza do relacionamento entre a madrasta e o falecido, entre outros fatores. Hoje vamos esclarecer o direito de moradia que possa existir quando se tem uma madrasta ou um padrasto, e se de fato esse cônjuge do novo casamento tem direito real de habitação no imóvel. O que é direito real de habitação? O direito real de habitação corresponde ao direito que tem o cônjuge sobrevivente, independentemente do regime de bens de seu casamento, permanecer residindo no imóvel do casal após o falecimento do seu esposo ou esposa. A lei 9.278 de 1996 consagrou o direito real de habitação ao viúvo/viúva, e o Código Civil de 2002, no que lhe concerne, previu tal direito ao cônjuge sobrevivente, trazendo descrito que: Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. O direito real de habitação é um instituto do direito sucessório, razão pela qual os direitos de propriedade originados da transmissão da herança sofrem um abrandamento temporário em prol da manutenção da posse exercida por um dos cônjuges, podendo ser exercido desde a abertura da sucessão. Dessa forma, o fundamento jurídico para o direito real de habitação encontra-se, principalmente, nas disposições legais relacionadas ao direito de família. bem como pelo sua reconhecida importância de garantir a continuidade da moradia para o cônjuge sobrevivente, considerando a estabilidade emocional e social desse indivíduo em um momento de luto e transição. Quais requisitos do direito real de habitação? Essa é uma situação que causa bastante litígio em todos os tribunais, visto que, na maioria das vezes, o direito real de habitação causa uma verdadeira desproporcionalidade entre os demais herdeiros e o cônjuge sobrevivente. A lei nesse ponto é omissa, cabendo, assim, a análise para a jurisprudência que analisa caso a caso, a fim de garantir um julgamento justo e imparcial. Importante esclarecer que o direito real de habitação é vitalício e personalíssimo decorrente de lei. Nos termos do artigo 1831 do Código Civil, é garantido independentemente de ele possuir outros bens em seu patrimônio pessoal. Portanto, é imprescindível esclarecer que o único requisito para o reconhecimento do direito real de habitação é que o imóvel destinado à residência do casal seja o único dessa natureza a inventariar. Herdeiros podem cobrar alu​​guel? Não! O direito real de habitação tem o caráter gratuito, conforme disposto no artigo 1.415 do Código Civil: Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la. Por esta razão, os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel, nem a extinção do condomínio e a alienação do bem enquanto perdurar esse direito. Além disso, é importante e pertinente destacar que tal direito é ainda, vitalício e personalíssimo, de modo que o cônjuge sobrevivente pode permanecer no imóvel até a morte. E quando existir copropriedade? A copropriedade, em termos gerais, é a existência de dois proprietário do imóvel, como por exemplo pai e filho são donos de um mesmo imóvel. A copropriedade anterior à abertura da suce​ssão impede o reconhecimento do direito real de habitação, pois há titularidade comum a terceiros estranhos à relação sucessória que ampararia o pretendido direito. O direito real de habitação já é uma exceção criada pelo legislador, não pode haver interpretação extensiva para incluir no mesmo tratamento situações não previstas em lei. Portanto, não há direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente quando o imóvel em que o casal residia não era de propriedade exclusiva do falecido. Outro ponto importante a esclarecer é que se houver a antecipação de herança, ou seja, se o cônjuge que faleceu tiver anterior ao casamento doado o imóvel aos herdeiros ou a terceiros, o cônjuge sobrevivente também não terá direito real de habitação. E quanto a união estável? Importante pontuar que, em que pese o casamento e a união estável serem entidades distintas, a doutrina e a jurisprudência equiparam os dois institutos, consagrando assim os artigos 226, § 3.º, da Constituição da República, e 1.723, do Código Civil de 2002, que reconhecem, de modo literal, a união estável como entidade familiar. A Constituição Federal de 1988, comungando com a realidade de vários lares brasileiros, disciplinou algumas leis para regulamentar o instituto da união estável. Sendo assim, adveio a Lei 9.278/96, que em seu parágrafo único do artigo 7º aduz que: Art. 7° Dissolvida a união estável por rescisão, a assistência material prevista nesta Lei será prestada por um dos conviventes ao que dela necessitar, a título de alimentos. Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família. Contudo, a união estável ganhou um capítulo próprio no Código Civil de 2002, garantido que é reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua, duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família. Por fim, importa dizer que o instituto do direito real de habitação é garantido tanto ao cônjuge sobrevivente, quanto ao companheiro sobrevivente, tendo caráter gratuito o direito real de habitação que tem como finalidade principal assegurar que o sobrevivente permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo uma moradia digna.

A mudança de local de trabalho é uma realidade para muitos trabalhadores atualmente. E, em alguns casos, essa mudança pode implicar na necessidade de rescindir o contrato de locação residencial antes do prazo acordado. Essa situação pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nesse tipo de situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em caso de transferência de trabalho do locatário para outra localidade, ele tem o direito de rescindir o contrato de locação antes do prazo acordado, desde que apresente a comprovação da transferência e comunique o locador com antecedência mínima de 30 dias. É importante ressaltar que essa possibilidade de rescisão antecipada do contrato só é válida para contratos com prazo determinado. Nos contratos de locação por prazo indeterminado, o locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem a necessidade de apresentar uma justificativa. Caso o locatário opte por rescindir o contrato de locação em razão da transferência de trabalho, ele não está sujeito ao pagamento de multa rescisória. No entanto, ele deve arcar com as despesas relativas à devolução do imóvel, como reparos e limpeza, e também com o pagamento de eventuais dívidas de aluguel ou outras despesas em aberto. Por outro lado, o locador tem o direito de exigir que o locatário apresente a comprovação da transferência de trabalho e que comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, ele pode exigir que o imóvel seja restituído nas mesmas condições em que foi recebido, salvo as alterações decorrentes do uso normal do imóvel. Outro ponto importante é que o locador deve devolver a garantia locatícia ao locatário, como o depósito caução ou a fiança, após a restituição do imóvel e a quitação de todas as despesas. No entanto, ele tem o direito de reter o valor da garantia caso haja algum dano ao imóvel decorrente do uso indevido pelo inquilino. Nesse caso, o locador deve apresentar um laudo técnico que comprove o dano e o respectivo valor a ser retido da garantia. A rescisão do contrato de locação em caso de transferência de trabalho pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nessa situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. Para evitar problemas e prejuízos financeiros, é fundamental que o locatário comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias e apresente a comprovação da transferência de trabalho. Além disso, é importante verificar as condições e prazos estabelecidos no contrato de locação e restituir o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, evitando assim possíveis conflitos com o locador. Já para o locador, é fundamental exigir a comprovação da transferência de trabalho e a comunicação com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, é importante verificar as condições do imóvel após a devolução e apresentar um laudo técnico caso haja algum dano decorrente do uso indevido pelo inquilino. Em casos mais complexos, como disputas sobre o valor da garantia locatícia ou sobre a necessidade de reparos no imóvel, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em locações. Esse profissional pode auxiliar tanto o locatário quanto o locador a entenderem seus direitos e deveres e a resolverem eventuais conflitos de forma amigável e dentro da lei. Se você é um proprietário de imóvel, inquilino ou corretor de imóveis, sabe como é importante ter um contrato de locação bem elaborado e revisado para garantir que seus interesses sejam protegidos. Aqui no nosso escritório, temos uma equipe de advogados altamente qualificados e experientes em contratos de locação de imóveis que estão prontos para ajudá-lo. Está procurando um escritório que possa ajudá-lo a criar um contrato de locação sob medida para sua situação específica, ou se precisa de ajuda para revisar um contrato existente, você está no lugar certo. Oferecemos serviços personalizados para atender às suas necessidades, garantindo que todos os aspectos do seu contrato sejam abordados de forma completa e precisa. Nossos advogados são especializados em contratos de locação de imóveis e estão atualizados sobre as leis e regulamentações mais recentes, o que significa que podemos fornecer aconselhamento jurídico preciso e confiável para ajudá-lo a tomar decisões informadas. Não importa se você é um proprietário de imóvel que precisa de ajuda para criar um contrato de locação para seus inquilinos ou um inquilino que precisa de ajuda para revisar um contrato existente, podemos ajudá-lo. Não espere mais! Entre em contato conosco hoje mesmo e descubra como podemos ajudá-lo a proteger seus interesses com um contrato de locação de imóveis bem elaborado e revisado.

Se você possui um familiar incapaz ou já se interessou por comprar um imóvel, mas descobriu que o bem era de propriedade de um menor, por exemplo, provavelmente já se questionou se a venda desse bem por essa parte possuía algum requisito legal a ser observado, certo? Para ajudar nessa questão, vou explicar como você deve proceder para que essa venda, após efetuada, não seja declarada nula ou cause uma bela dor de cabeça. A compra e venda de imóveis possui como um dos requisitos para a sua validade a capacidade das partes, que é a aptidão para praticar um ato jurídico válido, adquirindo direitos e assumindo deveres. Pela lei, apenas quem é considerado “capaz” pode exercer os atos da vida civil sozinho. Nosso Código Civil, em seus primeiros artigos, diz quem são considerados pela lei absolutamente incapazes e relativamente incapazes: Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos. Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; IV - os pródigos. Parágrafo único.  A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial. Os menores de 18 anos serão representados por seus pais ou por seu tutor, e os maiores de dezoito anos que não conseguem exprimir sua vontade (incapacidade comprovada através de laudo médico) serão representados pelo seu curador. Para saber mais sobre o assunto e entender como conseguir a curatela, não deixe de verificar este texto CLICANDO AQUI. Assim, os incapazes não poderão vender sozinhos os seus próprios bens, por não possuírem capacidade plena de figurarem como parte de um contrato. Logo, essa venda deverá observar alguns requisitos legais. Estando o incapaz devidamente interditado pelo seu curador ou representado por seus pais ou tutor, sendo esses os responsáveis por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens daquele incapaz, os representantes não poderão livremente vender os bens dos seus curatelados ou tutelados. Isso porque, é imprescindível que a venda possua uma autorização judicial prévia, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar seus interesses, evitando, assim, que sejam prejudicados ou fiquem desamparados financeiramente. É muito comum as pessoas não observarem a capacidade das partes e efetuarem negociações de imóveis nas quais o vendedor é menor ou interditado, não se atentando ao fato de que essa venda necessita de autorização prévia do juiz, pois é um dos requisitos básicos para sua validade. Vejamos o que o nosso Código Civil dispõe sobre o assunto: Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção. Portanto, para conseguir a autorização judicial para venda do bem do incapaz, é necessário procurar um advogado de sua confiança para que ele solicite essa aprovação por meio de um processo que emitirá o alvará judicial para a venda. Porém, para que esse alvará seja concedido, alguns pontos devem ser observados. Para que os pais consigam vender algum bem dos filhos menores, a ação deverá descrever a “necessidade da venda” ou o “interesse da prole”. A “necessidade da venda” é entendida como a subsistência do menor, isto é, custeio de alimentos e medicação, por exemplo. Já o “interesse da prole” é a representação de algo mais vantajoso para menor, por exemplo, a venda do imóvel para investir em algo mais lucrativo para o incapaz. Logo, se esses requisitos não forem demonstrados, o juiz não autorizará a venda. Por outro lado, na venda de imóvel de incapaz interditado ou representado por tutor, a lei traz três requisitos essenciais: manifesta vantagem, avaliação judicial e aprovação do juiz. Por “manifesta vantagem” entende-se que somente será autorizada a venda do bem do incapaz se for demonstrado no caso, de forma clara e efetiva, que haverá vantagem para ele (não podendo ser vantagem para o curador ou tutor). Também se faz necessária a avaliação judicial do bem para que seja verificado que aquele imóvel está sendo vendido sem trazer prejuízo financeiro ao incapaz. Em regra, o bem não poderá ser vendido em valor abaixo da avaliação judicial. Segue jurisprudência sobre o tema: “APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. VENDA DE IMÓVEL EM VALOR INFERIOR A AVALIAÇÃO. OFENSA AO MELHOR INTERESSE DO CURATELADO. 1. O alvará judicial, ação de jurisdição voluntária, é a forma adequada para alienação dos bens de pessoa interditada, cuja negociação, conforme inteligência dos artigos 1.774 e art. 1.750 do Código Civil, somente pode ocorrer quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do Juiz. 2. Assim, a alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do Representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA” (TJGO, Apelação (CPC) 5447047-62.2017.8.09.0011, Rel. Dr. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/07/2019, DJe de 22/07/2019). Ainda, o valor da venda deverá ser depositado em juízo, em conta judicial vinculada ao processo e só pode ser sacado mediante outro alvará. Além disso, será necessária a prestação de contas, tendo em vista que os tutores e curadores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens, conforme o art. 1.753 do Código Civil. Agravo de instrumento. Alvará judicial. Venda de imóvel de incapaz. Depósito em conta judicial vinculada ao juízo do valor auferido com a venda. Liberação mediante autorização judicial e comprovada necessidade do curatelado. Prestação de contas pelo curador. I. Nos termos dos artigos 1.750 e 1.781 do Código Civil, a autorização judicial para alienação de imóveis de propriedade de pessoa interditada, além de demandar prévia avaliação judicial, exige a comprovação da existência de manifesta vantagem ao patrimônio do curatelado ou da necessidade da venda do bem. II. A alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, cujo produto deverá ser integralmente depositado em conta judicial vinculado ao Juízo da interdição, somente sendo liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 07368746520198090000, Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 04/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 04/03/2020). E, ainda, deverá ser autorizada pelo juiz a venda de maneira prévia, sob pena de o ato ser declarado nulo , podendo o comprador de boa-fé pleitear a restituição do valor pago, bem como requerer a indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel. Por isso, se você pretende adquirir ou vender um imóvel de um incapaz, procure um advogado especialista na área para o orientar e assessorar! Se você precisa de auxílio para seguir com a venda de um imóvel pode apertar o botão abaixo para que nosso escritório entre em contato com você:

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca Hoje vamos tratar sobre os conceitos e a distinção entre alienação fiduciária e hipoteca, duas modalidades comuns de garantia, de bem móvel ou imóvel, que o credor poderá exigir do devedor, em um contrato de empréstimo/financiamento. Trataremos, neste artigo, especificamente sobre as garantias de bens imóveis. Alienação Fiduciária A alienação fiduciária de bem imóvel surgiu em nosso ordenamento jurídico com a publicação da Lei n. 9.514, em 20/11/1997. Trata-se de mais uma hipótese de direito real, conforme previsto no §1º do artigo 17 da referida lei, além daquelas já previstas no rol do art. 1.225 do Código Civil. O art. 22 da Lei n. 9.514/97 traz a conceituação, caracterizando-a como o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. O objeto transmitido ao credor/fiduciário é a propriedade resolúvel. A alienação fiduciária faz incidir sobre a propriedade uma particularidade, qual seja, o desmembramento da posse. A lei inclusive é clara e explicativa neste sentido, conforme se observa do parágrafo único de seu artigo 23: com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com a realização da alienação fiduciária e consequente desmembramento da posse, o fiduciante/devedor passa a ter apenas a posse direta do bem dado em garantia, mas sob a condição resolutiva do adimplemento de sua obrigação (da dívida e seus encargos), quando voltará a ter a propriedade plena daquele bem. Já ao fiduciário/credor é assegurada a posse indireta do bem dado em garantia enquanto perdurar a existência da dívida e seus encargos pelo fiduciante/devedor, até que se resolva a garantia fiduciária pelo adimplemento da obrigação deste. Tanto para um (fiduciante/devedor), quanto para outro (fiduciário/credor), haverá mudança da situação de fato e jurídica na hipótese do vencimento da dívida e seus encargos, com a constituição do fiduciante em mora, quando ocorrerá a consolidação da propriedade imóvel em nome do fiduciário/credor (artigo 26), que deverá promover público leilão para a alienação do imóvel (artigo 27), ressalvada a hipótese de o fiduciante, com anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida (parágrafo 8º, do artigo 26). Hipoteca A hipoteca, regulamentada no artigo 1.473 e seguintes do Código Civil, caracteriza-se por ser, nas palavras de Caio Mário da Silva: o direito real de natureza civil, incidente em coisa imóvel do devedor ou de terceiro, sem transmissão da posse ao credor” (Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p.368). A hipoteca é um direito real, inscrito no registro imobiliário, que adere à coisa, assegurando ao credor o cumprimento da obrigação pelo devedor, conferindo-lhe, ainda, o direito de perseguir a coisa em mãos de quem quer se encontre, até que seu crédito seja plenamente satisfeito. Somente os imóveis alienáveis são hipotecáveis, visto que a garantia real é uma alienação em potencial. Se a inalienabilidade ou a alienabilidade forem temporária assim também será hipoteca. Desta forma, é possível a hipoteca de propriedade sob condição resolutiva (como a propriedade fiduciária), caso em que se extingue a garantia com a resolução do domínio. Não há vedação legal para a constituição de hipoteca sobre propriedade resolúvel, contudo, configura um risco para o credor hipotecário. Ainda ficou com alguma dúvida, sobre a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca, ou precisa de ajuda? Basta clicar no botão abaixo!