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O que é IPTU e o que eu preciso saber sobre ele?

Atualizado: 17 de out. de 2023



O IPTU, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, é uma obrigação tributária de grande relevância, amplamente conhecida e cobrada por muitos cidadãos. Para uma compreensão mais profunda desse tributo, é imperativo explorar conceitos fundamentados nas melhores doutrinas de direito tributário.


O que significa IPTU?


O IPTU, enquanto imposto real, destaca-se por sua vinculação à propriedade urbana, uma característica essencial para compreender a sua natureza jurídica. Além disso, a imposição tributária recai sobre o aspecto material da propriedade, sendo a zona urbana o elemento determinante para sua incidência.


Qual a previsão legal do IPTU?

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana; […] §1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, §4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I – Ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II – Ter alíquota diferentes de acordo com a localização do uso do imóvel.
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. § 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior. Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
  • + Leis municipais.


Qual o fato gerador do IPTU?

O fato gerador do IPTU, é a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel localizado na zona urbana. Nesse contexto, é imperativo atentar-se aos elementos essenciais, como a existência de melhoramentos públicos, conforme preceitua a Lei, e a possibilidade de progressividade, uma prerrogativa jurídica que demanda interpretação cuidadosa.


Base de Cálculo e Valor Venal na Perspectiva Jurídica:

A base de cálculo do IPTU, corresponde ao valor venal do imóvel. Este, por sua vez, não se limita apenas ao valor de mercado, mas abrange as características intrínsecas e extrínsecas do bem. Jurisprudências recentes, têm corroborado a relevância dessa abordagem ao considerar elementos como a destinação do imóvel.


Progressividade e Alíquotas Diferenciadas na Interpretação Doutrinária:

No que tange à progressividade do IPTU, o entendimento de Celso Ribeiro Bastos e Ives Gandra Martins é essencial. A possibilidade de a alíquota variar conforme a localização e uso do imóvel, como autorizado pela Constituição Federal, exige uma interpretação harmoniosa com os princípios constitucionais, notadamente o da capacidade contributiva.


De quem é a competência para a cobrança do IPTU e quem determina percentual cobrado?

Caberá ao Município, em que estiver localizado o imóvel, a cobrança do IPTU e a definição da alíquota, mediante a edição de lei ordinária municipal.


IPTU é uma dívida propter rem (própria do imóvel)?  

O IPTU é uma dívida própria da coisa/ por causa da coisa, ou seja, ela acompanha o imóvel não o devedor, ou seja, a dívida propter rem do IPTU manifesta-se como uma obrigação intrínseca ao imóvel. Ao adquirir uma propriedade, é imperativo que o novo titular esteja ciente de que, segundo entendimentos de Clóvis Beviláqua, a responsabilidade fiscal adere ao bem, independente do adquirente, trazendo consigo eventuais débitos fiscais.


Ao explorar esses conceitos, apoiados em renomados estudiosos do direito tributário, proporcionamos uma compreensão mais abrangente e fundamentada do IPTU. Ressalta-se a importância de consultar obras específicas e jurisprudências recentes para uma análise mais detalhada e contextualizada desses aspectos tributários.


Saber das questões imobiliárias tributárias é de extrema importância para realizar uma negociação segura. Para isso, entre em conttao conosco para sanar demais dúvidas sobre o tema!





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