Adquiri um imóvel, o vendedor faleceu antes da transferência da propriedade! E agora?


Imagine a seguinte situação:

Um modesto senhor com idade, hoje superior a 90 anos, comprou em 1970 um bem imóvel com o fim de concretizar o sonho da aquisição da casa própria.

Para efetivar o negócio, realiza a compra do bem de forma parcelada, firmando, para tanto, um contrato particular de compra e venda. Assim, assegura seu direito de posse e posteriormente, a realização da escritura definitiva e com o posterior registro no Registro de Imóveis adquirir a propriedade do bem (art. 1.227 do Código Civil) e dispor dos direitos dispostos no art. 1.228, do Código Civil:

Art. 1.227, CC: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.228, CC: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a detenha.

Ocorre que, sabendo da necessidade de regularizar o negócio celebrado e enfim realizar a transmissão da propriedade, o promissário comprador procura o promitente vendedor. No entanto, surpreende-se com a informação de que este faleceu há alguns anos.

Diante de tal situação, o comprador procura um advogado no intuito de esclarecer-se acerca do ocorrido. Ao tomar ciência dos fatos, o profissional especializado na área informa-lhe todos os riscos que o cliente se expôs sem a devida transmissão da propriedade no tempo da realização do contrato e quitação do negócio, mas existe uma solução para o caso – isto é, a propositura da ação de adjudicação compulsória.

O comprador, não entendendo o que o advogado lhe havia dito, questiona sobre o que se trata respectiva ação. Assim, este prontamente lhe informa de que se trata do pedido ao juiz para a validação do contrato de compra e venda e posterior lavratura da Carta de Adjudicação a qual em suma assegura ao promissário comprador, após comprovada a quitação da sua dívida com o proprietário, a possibilidade da transferência do imóvel, ainda quando da ausência do anterior proprietário.

Explica, ainda, que o Tribunal de Justiça do Paraná já decidiu nesse sentido:

DECISÃO: ACORDAM os Magistrados integrantes da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AJUSTE FIRMADO NO ANO DE 1970. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO. ADQUIRENTE COM MAIS DE 90 ANOS DE IDADE. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR E RESPECTIVA ESPOSA, SEM CONSTAR O IMÓVEL EM INVENTÁRIO. ART. 22 DO DECRETO-LEI 58/1937 E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SE MOSTRA POSSÍVEL, MEDIANTE ANOTAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Relatório (TJPR – 6ª C.Cível – AI – 1364670-3 – Região Metropolitana de Londrina – Foro Regional de Cambé – Rel.: Joscelito Giovani Ce – Unânime – – J. 15.09.2015) (TJ-PR – AI: 13646703 PR 1364670-3 (Acórdão), Relator: Joscelito Giovani Ce, Data de Julgamento: 15/09/2015,  6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1658 29/09/2015)

Por fim, o comprador aceita seguir com a ação por meio da qual consegue a emissão da Carta de Adjudicação para transferir-lhe a propriedade do bem.

Hoje, o comprador tornou-se proprietário e segue satisfeito, pois conseguiu a outorga da escritura pública de seu imóvel e logo em seguida realizou o devido registro do instrumento público junto ao Registro de Imóveis da comarca competente.

Por isso, caso você tenha comprado qualquer tipo de imóvel realize imediatamente a transferência da propriedade com a elaboração da escritura pública e não esquecendo de registrá-la. Porém, se o promitente vendedor veio a falecer, desaparecer ou se recusar a assinar a escritura pública de compra e venda, não se desespere! Procure um advogado de sua confiança e para pleitear seu direito em juízo, como no caso apresentado acima.

Através da ação de adjudicação compulsória, você poderá, ainda que não tenha realizado o registro do contrato em cartório, requerer judicialmente a emissão da carta de adjudicação (a qual será emitida na sentença) para, então, solicitar junto ao Cartório de Registro de Imóveis a lavratura da escritura pública e, consequentemente, aquisição da propriedade.

Elucida nosso Superior Tribunal de Justiça ao editar a súmula 239:

EMENTA: Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imóveis.

Dessa forma, caso você esteja em uma situação similar, procure um advogado(a) especialista na área imobiliária para que possa ser orientado da maneira correta.


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