Alienação fiduciária em garantia na compra de bens imóveis


Se você está pensando em financiar um imóvel, ou ainda, se você já comprou seu imóvel por meio desta modalidade, estas informações são indispensáveis para você!

A alienação fiduciária é uma das modalidades de garantia mais utilizada na atualidade e consiste em um negócio jurídico para a aquisição de um bem imóvel a prazo, por meio do qual o comprador dá como garantia ao vendedor o próprio bem negociado.

Assim, o adquirente terá a posse direta do bem, podendo dele usufruir normalmente durante a vigência do contrato. Todavia, a propriedade do domínio resolúvel e a posse indireta do bem serão do credor-fiduciário até que a dívida esteja quitada integralmente.

O grande cuidado que o adquirente precisa ter nessa modalidade de contratação é em relação ao atraso no pagamento das parcelas, pois, ao contrário do que muitos pensam, não é necessário o atraso de três parcelas para que o credor constitua o devedor em mora.

O prazo de carência para a constituição em mora deve estar previsto no próprio contrato de compra e venda. Esgotado o referido prazo, o credor-fiduciário constituirá o devedor em mora, que, após intimado, terá o prazo de 15 dias para pagar ou negociar a dívida.

Caso a dívida não seja paga ou negociada neste prazo, o credor-fiduciário pedirá ao Oficial do Registro de Imóveis que promova a consolidação da propriedade em seu nome. Consolidada a propriedade, o imóvel será levado a leilão, nos termos do art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97.

Nesse ponto, é necessário ressaltar que o devedor poderá perder o imóvel, ainda que este seja o único bem que possui.

Embora este tema ainda não esteja pacificado, os tribunais têm entendido que a alienação fiduciária em garantia constitui uma exceção ao princípio da impenhorabilidade do bem de família, pois, nesta modalidade, o imóvel é oferecido como garantia pelo próprio devedor, diferentemente do que acontece nos casos de penhora judicial realizada por indicação do credor.

Entende-se, portanto, que, ao oferecer livremente o bem de família em garantia, o devedor está renunciando à proteção conferida pela lei 8.009/90, sendo válida a alienação fiduciária em garantia sobre o imóvel, bem como a realização do procedimento expropriatório previsto na lei 9.514/97.

Por todas as razões expostas, é muito importante que os riscos sejam avaliados antes da aquisição de um bem imóvel por meio de financiamento com alienação fiduciária em garantia, especialmente no cenário econômico atual do país. Logo, é imprescindível que o adquirente se atente às cláusulas contratuais que estabelecem o percentual de incidência de juros e a forma de correção monetária incidentes sobre as parcelas, a fim de minimizar os riscos de uma inadimplência e, consequentemente, da perda do bem.


Este conteúdo foi produzido por Giovanna Maysa Lima Piacentini, advogada no estado de São Paulo, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.

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