ATENÇÃO LOCATÁRIO (INQUILINO) !! VOCÊ SABE O QUE É UMA CLÁUSULA DE RENÚNCIA DE BENFEITORIAS?

Deparei-me recentemente com uma situação bastante simples para o direito e muito complexa para a “vida real”. Senti a necessidade de compartilhar um importante “DETALHE” cada vez mais frequente nos contratos de LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS, sejam eles residenciais ou comerciais.

Apresento aqui uma cláusula que frequentemente insiste em aparecer em determinados contratos: CLÁUSULA DE RENÚNCIA DE BENFEITORIAS E DE RETENÇÃO. E ela persiste em ser discreta (com a intenção de que realmente você não a veja, logo, não a questione):

Modelo/exemplo de cláusula: Nos termos dos artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o Locatário não terá direito a indenização por quaisquer benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias) efetuadas no imóvel, renunciando, desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização ou retenção.

Percebem como “ela” é discreta? Pois bem, a cláusula acima citada pode trazer ao Locatário prejuízos de grande peso.

A lei 8.245/91 (lei de locações de imóveis urbanos) em seus artigos 35 e 36 trazem as seguintes disposições:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (grifei) Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias? A resposta está no Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Exemplos:

Superada a compreensão das benfeitorias, vejamos o que o firmou os artigos 35 e 36 da lei 8.245/91 já expostos acima.

Importante ressaltar o conceito de DIREITO DE RETENÇÃO, que é uma defesa também do locatário da coisa. Este direito:

[…] inibe a entrega do bem até que seja satisfeita a obrigação. Cuida-se de faculdade à disposição do possuidor de boa-fé de conservar a coisa alheia até o pagamento das benfeitorias mencionadas […]”[1].

Sendo assim, o locatário poderá se manter no imóvel até que as benfeitorias sejam indenizadas pelo Locador.

Outrossim, é importante compreender que de forma já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é válida a cláusula que renuncia os direitos de indenização pelas benfeitorias realizadas, bem como pelo o direito de retenção.

Tanto é pacificado o entendimento que há a súmula 335 com a seguinte redação:

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

A citada súmula foi publicada em 07 de maio de 2007, e desde então todos os tribunais seguem a linha de raciocínio firmada por ela.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO CARACTERIZADO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA. “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” (Súmula 335 do STJ). […] Entendimento consolidado pelo STJ. Apelo desprovido. (Apelação Cível No 70058897844, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: VICENTE BARRÔCO DE VASCONCELLOS, Julgado em 11/06/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA -LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – LIMINAR DE DESPEJO – […] – RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – […]2. Havendo cláusula expressa no contrato de locação de renúncia a quaisquer benfeitorias esta não impede a concessão da liminar de despejo. […] 4. Recurso conhecido e não provido. (TJ-MG – AI: 10452130041687001 MG, Relator: MARIZA PORTO, Data de Julgamento: 26/03/2014, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2014).

Em Resumo

Cada contrato, seja ele de locação, compra e venda de imóveis, traz diversas peculiaridades que devem ser cuidadosamente analisadas.

Em um contrato de LOCAÇÃO DE IMÓVEL, ao renunciar as benfeitorias realizadas, o locatário não terá direito a nenhuma indenização por tudo que investiu nele, e se renunciar o direito de retenção, não poderá ficar no imóvel até o momento em que for ressarcido pelas benfeitorias feitas.

Com isso, demonstra-se a necessidade e importância de um profissional que conheça as peculiaridades não só dos contratos, mas também do mercado imobiliário.

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2012. p. 109.

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