É essencial para quem está procurando terrenos à venda, seja para moradia ou para investimento, estar atento a lei de zoneamento de terrenos. Essa lei é basicamente um conjunto de regras para ocupação e uso do solo, é ela que define quais atividades podem ser instaladas nos diversos locais de uma cidade. Seus principais objetivos são: controle do crescimento urbano; proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana, minimização dos conflitos entre usos e atividades, controle do tráfego e manutenção dos valores das propriedades e do status quo.
Como funciona
Para alcançar seus objetivos, o zoneamento se utiliza de dois controles principais, são eles: o uso e o tamanho das edificações. Isso quer dizer que, de acordo com a lei, não é possível comprar terrenos para construir prédios de 20 andares, por exemplo, quando o determinado pela lei naquela zona da cidade é de edificações de, no máximo, cinco pavimentos.
Minimizar conflitos do uso do solo
A lei de zoneamento de terrenos também serve para que atividades que possam causar incômodo tenham sua localização controlada pela chamada regulação paramétrica, que permite ou proíbe certa atividade com base, por exemplo, no nível de ruído causado por ela.
Na limitação por zonas, a mais comum, a divisão do uso do solo e atividades é organizada em categorias como: residencial, comercial, industrial, agrícola, etc. Isso significa que você não verá terrenos à venda classificados com residenciais em uma zona industrial, assim como uma indústria não será instalada em uma zona definida como residencial e de comércio de pequeno porte, como padarias, mercadinhos, farmácia, etc.
As limitações baseadas no sistema viário também são um modo de organizar os usos e atividades pelo nível de incomodidade. Por exemplo, as vias principais são mais tolerantes à incomodidade, enquanto as vias mais locais são menos tolerantes. Assim, organiza-se o intercâmbio entre as zonas de acordo com a capacidade de cada uma.
Controlar intensidade de ocupação
Quanto ao porte ou tamanho das edificações, há o estabelecimento de indicadores como: o número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação, o Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote (CA), que define a área máxima possível de ser construída, dividida pela área do lote, o tamanho mínimo do lote, entre outros.
Terrenos em condomínio, por exemplo, tem uma área mínima e máxima de ocupação, e isso precisa ser respeitado.
Sua importância
A lei de zoneamento de terrenos torna-se muito importante para padronizar e organizar a ocupação da cidade. Ao dividi-la em zonas, é possível estabelecer parâmetros pelos quais as construções e ocupações serão feitas, reduzindo incômodos entre as pessoas, protegendo áreas ambientais ou que tenham interesse cultural de serem ocupadas e exterminadas, e organizando o fluxo entre essas diferentes zonas.
Assim, os interesses individuais ficam de acordo com os objetivos do Município, gerando proporcionalidade entre a ocupação e a infraestrutura, protegendo áreas frágeis, harmonizando o espaço urbano em termos de volume de ocupação, etc. O zoneamento é um instrumento importante para o planejamento urbano.