Como ler e entender a matrícula imobiliária?




Quando se decide comprar um imóvel, para que a negociação ocorra de forma segura, é indispensável uma análise profunda de todos os seus documentos, e o mais importante deles é a matrícula imobiliária.


Ela pode ser compreendida como a “certidão de nascimento do imóvel”, pois representa a sua história de vida, ou seja, como ele era e como ele é, quem o comprou, quem o vendeu, quem o tomou em garantia, e assim por diante.


Contudo, não é incomum que ocorra “pânico a primeira vista”, porque num primeiro contato, a matrícula imobiliária se apresenta em forma de um amontoado organizado de palavras miúdas, dispostas como uma verdadeira ficha cadastral numerada.


Mas então como afastar o seu mistério, ler, interpretar e conseguir entender documento de tamanha importância?


Pois bem, tenha em mãos uma matrícula de um imóvel qualquer e lance o seu olhar sobre ela.


A primeira informação que vemos é o cabeçalho, que nos informa o Cartório de Registro de Imóveis em que ela está armazenada. É neste local que sempre que preciso for, poderemos emitir uma segunda via atualizada, que chamamos de certidão de inteiro teor.


Ainda no cabeçalho, encontramos a sua “data de nascimento”. Isso mesmo! A data em que nasceu a matrícula, ou seja, a data da sua abertura.


Seguindo, temos o número da matrícula, que individualiza o imóvel, o tornando único. Se o imóvel fosse uma pessoa, este número seria o seu nome.


Logo abaixo do número, encontramos as características físicas fundamentais do imóvel, ou seja, sua localização, extensão, marcos divisórios e suas confrontações, além da menção e qualificação dos seus primeiros proprietários.


Até aqui não há mistério! Mas ao encontrar a informação “título aquisitivo”, começa a confusão. E para cessá-la antes mesmo de que se desenvolva, já se esclarece que título aquisitivo é a matrícula anterior a esta que estamos analisado, ou seja, analogicamente falando, é a sua matrícula mãe, de onde esta se originou.


E não paramos por aqui! Agora que já conhecemos o imóvel, temos que continuar seguindo a sua história e correndo o olho sobre o documento, oportunidade em que vemos os seus atos subsequentes, dispostos em ordem numérica e identificados com a letra R ou AV. O R representa Registro enquanto que AV representa Averbação.


Não se surpreenda se surgirem dúvidas a respeito do emprego correto das palavras registro e averbação, pois até os profissionais do direito correm o risco de fazer confusão, por vezes utilizando uma palavra por outra como se fossem sinônimas. Mas não são! A Lei de Registros Públicos os classifica e diferencia (Lei. 6.015/73).


De modo geral, podemos dizer que a Averbação (AV) compreende todas as alterações que o imóvel ou que as pessoas que constem no registro podem sofrer, desde alteração no nome da rua, construção de benfeitoria que ocorreu no imóvel ou demolição das já existentes, penhoras em virtude de débitos e seus cancelamentos, dentre outros. Por meio de averbações é que se mantêm as informações atualizadas.


Enquanto isso, o Registro (R) é aquele que cria, institui, declara e transfere os direitos reais sobre os imóveis, tem como finalidade principal, constar na matrícula a transmissão da propriedade. Aqui podemos citar como exemplo uma compra e venda, uma doação, sentença de usufruto, dentre outros.


E falando de Registros e Averbações, constatamos que nada da matrícula é apagado ou riscado. Para alterar qualquer informação, como por exemplo, uma rua que sofreu alteração de nome, uma instituição financeira credora que alterou sua denominação social, dentre outros, há que ser feito uma nova averbação, na sequencia dos atos já constantes da matrícula.


Mas e se o Cartório de Registro de Imóveis cometeu algum equívoco no momento do registro ou averbação, também não pode apagar? E a resposta é não! Em caso de erro de registro, após já ter sido impressa a informação na matrícula imobiliária, qualquer correção se dará através de um ato retificador, e que constará para sempre em tal documento.


E é justamente pelo raciocínio de que nada pode ser apagado de uma matrícula imobiliária, é que todas as informações que analisamos acima estarão sempre dispostas em ordem cronológica, formando uma corrente ininterrupta de assentos (registros e averbações), interligados um com o outro, respeitando uma continuidade registral.


Depois de tudo isso, conseguimos olhar para o documento que temos em mãos e entendê-lo!


Ante o exposto, conhecer das informações constantes desde o cabeçalho até o rodapé de uma matrícula imobiliária e compreendê-las, é meio hábil a fim de evitar prejuízos futuros decorrentes de qualquer transação que envolva aquele imóvel, fazendo com que o leitor tenha a confiança e a segurança necessária para concretizar ou não o seu negócio.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Tamara Pecinato

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