Compra de imóvel: Quais cuidados devo observar?


Ninguém quer ser surpreendido por problemas na compra de um imóvel, não é mesmo? Por isso, vamos listar os cuidados que devem ser tomados para evitar futuras dores de cabeça ao adquirir um imóvel.

Sabemos que, para muitas pessoas, provavelmente será o primeiro e único imóvel adquirido durante toda a vida, sendo pago com muito trabalho e esforço, por anos a fio. Portanto, os cuidados a serem tomados são de extrema importância para que não se perca o dinheiro investido em um negócio frustrado!

Para isso, a aquisição de um imóvel, em regra, exige que o vendedor seja idôneo, pois a ausência de qualquer cautela poderá acarretar na perda do imóvel.

Inúmeros são os exemplos que podem invalidar a compra e venda do imóvel, tais como:

  • Procuração falsa;

  • Defeito do negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores);

  • Ausência de requisito de validade (agente incapaz, objeto ilícito e ausência da forma prescrita em lei);

  • Podendo ocorrer, também, a simulação.

Certo é que o negócio sempre envolverá riscos!

Não são raros os casos em que, ao pensar em adquirir um imóvel, muitas pessoas não possuem o conhecimento de que algumas medidas devem ser tomadas e alguns pontos devem ser observados no momento anterior à aquisição, com a intenção de evitar futuros problemas.

Então, antes de eu comprar um imóvel, o que preciso verificar?

Todo processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor.

Assim, antes de adquirir um imóvel e fechar o negócio com o mínimo de riscos (os quais sempre existirão, como já dito acima, ainda que essas cautelas sejam adotadas), é de extrema importância verificar, a princípio:

  1. Se o imóvel pertence a quem se apresenta como dono, ou seja, que não está sendo vendido por quem não é dono ou pessoa devidamente autorizada;

  2. Se o dono do imóvel é moral e financeiramente idôneo;

  3. Se o negócio jurídico realizado não é viciado ou nulo.

Todas essas informações você poderá obter por meio de certidões do imóvel e, também, da pessoa do vendedor, seja ela pessoa física ou jurídica.

Mas, em relação ao imóvel, quais os documentos preciso analisar?

Algumas certidões deverão ser providenciadas, dependendo de cada caso específico, algumas delas poderão ser:

  1. Certidão de propriedade em nome do vendedor: é a cópia da matrícula fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis;

  2. Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio: caso o imóvel esteja em débito, este acompanhará o imóvel e quem o comprar assumirá as dívidas;

  3. Certidão negativa de débitos condominiais, além das contas de consumo de água e energia do imóvel: os débitos condominiais, assim como os impostos, também acompanharão o imóvel e quem o comprar assumirá as dívidas;

A importância da Matrícula do imóvel/ Certidão de Inteiro Teor

Ainda em relação à matrícula do imóvel, importante informar que ela deverá ser recente, pois o imóvel já pode ter sido vendido entre a data da certidão e a data do negócio! Essa certidão é válida por apenas 30 dias, isso porque não são raros os casos em que um estelionatário vende o mesmo imóvel por diversas vezes.

Com a matrícula, você poderá extrair as seguintes informações:

  • Quem é o dono do imóvel;

  • Se o imóvel já foi prometido para outra pessoa;

  • Se há vários donos (condomínio);

  • Se o vendedor é casado, pois em determinados casos, exige-se a outorga (concordância), do cônjuge, conforme artigo 1.647 do Código Civil;

  • Se há contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado;

  • Se foi efetuada venda a descendente (artigo 496 do Código Civil), hipótese é prudente a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor; (Leia mais sobre o assunto aqui!)

  • Se houve venda com lesão (artigo 157 do Código Civil), pois poderá anular o negócio em até 4 anos (artigo 178 do Código Civil).

E quanto aos documentos do vendedor?

Após a análise dos documentos acima listados e, verificada a possibilidade de aquisição do imóvel, também é de suma importância verificar a idoneidade do vendedor. Isso porque, se a “fama de caloteiro” do vendedor é conhecida, a compra não deve ser feita, ainda que o preço seja convidativo.

Assim, para que o negócio não se transforme em uma bela dor de cabeça, de acordo com cada caso, alguns documentos podem ser importantes:

  1. Cópia do CPF quando pessoa física ou CNPJ quando pessoa jurídica: para conferir se não há divergência nos documentos. Também para observar a idade do vendedor, pois a venda de imóvel por pessoa menor de 18 anos deverá ocorrer através de autorização judicial, exceto se contar com mais de 16 anos e for emancipado;

  2. Cópia do RG ou documento de identidade autenticado, da pessoa física ou dos sócios, a depender se o vendedor for pessoa física ou jurídica;

  3. Certidão de Nascimento atualizada, quando for pessoa física solteira e, quando casada, a Certidão de Casamento atualizada;

  4. Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal (certidão de Tributos Imobiliários – pessoa física, jurídica e sócios);

  5. Certidão Negativa do FGTS (pessoa jurídica);

  6. Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

  7. Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

  8. Certidão Negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios). Em razão da possibilidade de consequências de uma ação penal onde haja reparação civil, como danos morais e materiais;

  9. Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica). Mesmo se o sócio não tiver ações judiciais contra si, a penhora em eventual ação trabalhista em face da empresa, poderá acarretar a penhora dos bens dos sócios;

  10. Certidão Negativa da Justiça Federal – cível, criminal e executivos fiscais;

  11. Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

Estes não são os únicos documentos que devem ser analisados para conhecer a real situação do vendedor, mas são documentos importantes. Como já dito acima, cada caso pedirá documentos ainda mais específicos para que a compra do imóvel ocorra com a tranquilidade desejada.

*A extração dessas certidões deve ocorre não só na comarca onde reside o vendedor como também na comarca em que está localizado o imóvel.

Ufa!

São tantos os documentos que você deve estar se perguntando: mas tudo isso é realmente necessário?

E eu te respondo que: SIM!

Toda cautela é exigida na análise desses documentos que podem apontar dívidas, pois o principal problema é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução. Estas duas possibilidades ocorrem quando o vendedor vende seus bens já tendo contra si uma ação ou um crédito que o torna incapaz de pagar suas dívidas com os bens restantes do seu patrimônio.

Por conta disso, aconselho que, antes de adquirir qualquer imóvel, seja realizada consulta com um advogado de sua confiança, o qual verificará se, de fato, o imóvel a ser adquirido não trará quaisquer problemas futuros, através de análise de certidões, consultas e documentos relativos ao imóvel e a pessoa do vendedor, seja ela física ou jurídica.


E aí, ficou com alguma dúvida ou tem alguma sugestão? Compartilhe conosco deixando nos comentários!

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