Comprar imóvel em leilão judicial é seguro?



Sim! Apesar dos preços atrativos, muita gente tem medo de comprar imóvel em leilão judicial, porque acreditam que as dívidas do antigo proprietário serão transmitidas para o adquirente, o que não é verdade. O leilão judicial é muito seguro e, em regra, não há a assunção das dívidas pelo adquirente.


No entanto, a orientação de um advogado é imprescindível para garantir um bom negócio, para analisar cada caso e evitar surpresas.


Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?


O que é leilão judicial?

É consequência de um processo de execução, no qual o devedor não teve dinheiro suficiente para pagar sua dívida, o que ensejou a determinação da penhora e venda de seus bens.


O que é leilão extrajudicial?

Ele nunca é vinculado a um processo, e, ocorre quando o comprador fica inadimplente no pagamento das parcelas do financiamento. Esse tipo de leilão é regido pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) e ocorre com mais frequência que o leilão judicial.


Também existem leilões extrajudiciais que funcionam como uma compra e venda normal, com a diferença de se tratar de imóveis com valores mais atrativos por possuírem condições específicas, ofertados através de um leiloeiro. Esse tipo de leilão não é regido pela Lei de Alienação Fiduciária, mas sim pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor e são bem menos comuns.


Se eu comprar um imóvel em um leilão judicial, eu fico com alguma dívida?

Você só assumirá alguma dívida se isso constar expressamente do Edital. Em regra, as dívidas não são assumidas pelo adquirente, pois os credores serão pagos com o valor da arrematação. Se o valor não for suficiente, o restante será cobrado do devedor (proprietário anterior do imóvel), não incidindo sobre o bem. Isso decorre do previsto pelo parágrafo primeiro do artigo 908 do Código de Processo Civil:


“Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.”


Em relação às dívidas tributárias, a situação é a mesma: elas não incidirão sobre o bem e o Fisco será pago com o valor da arrematação. Isso está previsto pelo parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional:


“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”


Caso o Edital preveja que o adquirente assumirá alguma dívida, isso estará descrito de forma clara, geralmente sob a expressão “encargos do adquirente”. As dívidas estarão discriminadas com a indicação do valor e origem.


Se o imóvel ofertado em leilão pertencer a mais de uma pessoa, eu só poderei adquirir a parte pertencente ao devedor?


Não. Tanto no caso de o imóvel pertencer a mais de uma pessoa, quanto no caso do proprietário ser casado, o imóvel inteiro deverá ir a leilão e o cônjuge ou coproprietário terá direito à sua parte no valor da arrematação.


Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, isso é chamado de “condomínio”. Nesse caso, duas ou mais pessoas constam na matrícula do imóvel como proprietárias e cada uma delas possui uma “fração ideal”. É uma situação muito comum no caso de bens adquiridos por herança.


Imagine a seguinte situação: Roberta e Fernanda herdam um apartamento de seus pais em proporções iguais (metade para cada uma). Em razão de uma dívida de Fernanda, esse imóvel acaba indo para leilão e é adquirido por Antônio. Isso está de acordo com a lei? Sim, pois Antônio depositará judicialmente o valor da arrematação e Roberta ficará com metade desse valor, pois era proprietária de metade do imóvel.


Apenas os outros 50%, que equivalem à propriedade de Fernanda, é que serão utilizados para pagar a dívida.


No caso do devedor ser casado ou viver em união estável, e o cônjuge ou companheiro ter direito à meação (o que dependerá do regime de bens), a situação é a mesma: o imóvel irá para leilão e o cônjuge terá direito à sua parte do valor da aquisição.


Os únicos dois cuidados que o adquirente deve ter nesse caso são os seguintes:

  1. Analisar se os cônjuges, companheiros ou coproprietários foram intimados do leilão, pois eles terão preferência na arrematação do imóvel em igualdade de condições (mesmo valor e forma de pagamento).

  2. Verificar se o edital mencionou que será resguardada a parte pertencente ao cônjuge, companheiro ou coproprietário do valor da arrematação. Isso significa que se o imóvel for avaliado em R$ 200.000,00 e metade do bem pertencer ao cônjuge, o valor mínimo da aquisição deverá ser superior a R$ 100.000,00 para garantir a parte do cônjuge e pagar parte da dívida.


Isso está previsto no artigo 843 do Código de Processo Civil:


Art. 843. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.

§ 1º É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições.

§ 2º Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação.

Se houver alguma outra penhora sobre o bem além daquela que gerou o leilão, há algum problema?

Desde que o beneficiário da penhora seja intimado do leilão, não há nenhum problema, pois todos os credores receberão seus créditos do valor pago pelo imóvel, conforme previsto pelo artigo 908 do Código de Processo Civil. Se o valor pago não for suficiente para o pagamento de todas as dívidas, os credores deverão cobrar o restante do devedor, e não do adquirente do imóvel.


O que é “preço vil”?


Se você está interessado sobre leilões, certamente que já ouviu falar da expressão “preço vil”. Ela significa preço inferior ao mínimo. De acordo com o artigo 891 do Código do Processo Civil, “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

O artigo prevê que o preço mínimo para aquisição de imóvel em leilão é aquele que o juiz fixar. No entanto, se o juiz não fixar nenhum valor mínimo, ele será o correspondente a metade do valor do imóvel. Então, diferentemente do que muita gente fala, preço vil não é sempre equivalente à metade do valor do imóvel.

A venda de imóvel em leilão por preço vil pode ensejar a anulação do procedimento.

Quais são os riscos de adquirir um imóvel em leilão judicial?

O principal risco é a anulação do leilão. Mas se isso acontecer, o preço pago será devolvido com correção monetária, então não é necessário se preocupar quanto à perda do valor investido. No entanto, é bastante desagradável passar por essa situação, principalmente porque o valor ficará retido por alguns dias, o que pode gerar bastante preocupação e prejuízo para aqueles que compraram com a finalidade de investimento.

A não consideração do valor total a ser pago é outro risco. Além do valor da arrematação, o adquirente deverá pagar a comissão do leiloeiro (geralmente de 5%), as custas cartorárias, o ITBI e a reforma do imóvel, se necessário (geralmente é preciso). Também é preciso se atentar se o bem está ocupado ou não, pois se estiver, cabe ao adquirente providenciar a desocupação.

Por todos os motivos expostos, a orientação de um advogado é essencial para indicar se há alguma irregularidade no leilão e garantir o melhor negócio, evitando surpresas e aborrecimentos.


Caso você queira continuar conversando comigo sobre este assunto, estou disponível através do e-mail: talitammenezes@gmail.com.

Será um prazer receber seu contato!

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