Comprei um imóvel e não quero “colocar no meu nome”. Posso ter algum problema com o vendedor?


Quando se trabalha no mercado imobiliário é comum encontrar pessoas que tratam seus imóveis com grande desleixo. Muitas pessoas acreditam que o fato de terem quitado o imóvel e estarem ocupando faz com que não tenho qualquer problema futuro com este. Mas… as coisas não são bem assim. Por diversos motivos é extremamente importante realizar a transferência da titularidade do imóvel o quanto antes!

Quando falo em transferência da titularidade não estou dizendo simplesmente de ajustes junto ao município para que o próximo IPTU venha no seu nome, falo de algo muito maior. Falo do velho ditado:

“Quem não registra não é dono”. 

Dentre tantos problemas que por várias e várias vezes foram mencionados neste blog, no post de hoje vou expor alguns pontos relevantes sobre uma ação chamada:

OBRIGAÇÃO DE FAZER

Ação que dentre várias finalidades pode ser utilizada pelo VENDEDOR de um imóvel quando o COMPRADOR se recusa a transferir a propriedade para o seu nome.

A ausência da transferência da propriedade pode gerar diversos prejuízos e incômodos para aquela pessoa que ainda figura como proprietária na matrícula do bem, mas que de fato não tem mais qualquer relação com o imóvel. Prejuízos como negativação do seu nome pela falta do pagamento de IPTU, Condomínio, etc..

É possível ainda que o VENDEDOR, autor da ação aqui debatida, possa inclusive pleitear por DANOS MORAIS e ter sucesso em seu pedido, veja o julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“Compromisso De Venda e Compra Obrigação de Fazer Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago. Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano Moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado (Ação procedente – Recurso provido. TJSP – 0002542-08.2010.8.26.0077 – Apelação – Relator: Francisco Loureiro -Comarca: Birigüi – Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 28/04/2011 – Data de registro: 29/04/2011 – Outros números: 25420820108260077).

Da mesma forma e com as devidas peculiaridades o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu:

“Ação de execução de obrigação de fazer quanto à escritura pública de transferência da propriedade, mediante procuração. Reconvenção quanto à taxa de ocupação de terreno de marinha do período anterior a compra e venda. Limites da apelação. O promitente comprador, que recebeu procuração para transferência do imóvel para o seu nome, tem a obrigação de cumprir o mandato, independentemente da existência de taxa ou tributo devido, cuja existência não impede a transferência. É do interesse do promitente comprador a transferência para seu nome, e a alegação do tributo devido, que remonta a período anterior a promessa de compra e venda, datada de 1991, é pretexto. Julga-se procedente a ação para obrigar a transferência no prazo de 90 dias sob pena de multa que o juízo arbitrará, sem prejuízo do pagamento do tributo devido, imputável ao promitente vendedor, se exigível, por ocasião da escritura pública aos cuidados do tabelião de notas. (Apelação Cível Nº 70055199491, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 11/09/2013)

Por fim, em decisão recente do Tribunal de Justiça do estado de Santa Catarina, a decisão segue a mesma linha:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEMANDADA QUE, NA CONDIÇÃO DE CESSIONÁRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, DEPOIS DE QUITAR O PREÇO, NÃO PROVIDENCIA A TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS PARA O SEU NOME, GERANDO PREJUÍZOS PARA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ÉDITO RECORRIDO QUE IMPÔS À ACIONADA A OBRIGAÇÃO DE ULTIMAR A TRANSFERÊNCIA JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DESACOLHENDO, EM COROLÁRIO, A DENUNCIAÇÃO DA LIDE DIRECIONADA CONTRA A PRIMITIVA ADQUIRENTE/CEDENTE. APELO DA PARTE RÉ. INTERESSE PROCESSUAL INEQUÍVOCO DA CONSTRUTORA/PROMITENTE/VENDEDORA. SUJEIÇÃO A DIVERSOS PREJUÍZOS DERIVADOS DA INÉRCIA DA CESSIONÁRIA, COMO O PAGAMENTO DE TRIBUTOS, QUITAÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS, DANOS DECORRENTES DA RUÍNA, ENTRE OUTROS. NECESSIDADE DE PRÉVIA TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS PARA O NOME DE QUEM CEDEU O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TESE INSUBSISTENTE. CESSIONÁRIA QUE ASSUMIU O COMPLEXO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ADQUIRENTE ORIGINAL, EM AUTÊNTICA TRANSFERÊNCIA DE POSIÇÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE DE REGISTRO DA PROPRIEDADE EM NOME DE QUEM SEQUER OSTENTAVA DIREITO A RECEBER O DOMÍNIO SOBRE OS BENS OBJETO DA CESSÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CADEIA DOMINIAL. OBRIGAÇÃO DE PROMOVER O REGISTRO QUE RECAI À APELANTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Chama-se cessão de contrato, ou cessão de situações contratuais ou de posição contratual, aquela em que há a transferência da inteira posição ativa e passiva do conjunto de direitos e obrigações de que é titular uma pessoa, decorrentes de um contrato bilateral celebrado, mas de execução ainda não concluída. (Instituições de Direito Civil. v. II. 25. Ed. rev. e atual. por Guilherme Calmon Nogueira da Gama. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 376). Tratando-se de cessão celebrada antes de implementada, para o cedente, a condição necessária a transmissão, em seu favor, do domínio do imóvel transacionado (adimplemento total do preço), a qual, nada obstante, se implementa em favor do cessionário, isto é, após a perfectibilização do contrato de cessão, é deste, o cessionário, o dever de regularizar da transferência cartorária do bem. (TJSC, Apelação Cível n. 0077419-09.2008.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 03-05-2018).
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