Comprei um terreno e agora ?
"Comprei um terreno e agora?" Essa certamente é uma pergunta feita por você que comprou um terreno de um loteamento não registrado no Registro Imobiliário, em que possivelmente a negociação se deu por contrato particular (o chamado contrato de gaveta). Caso ambas você se enquadre no que mencionamos, é hora de ligar o sinal de alerta.
Comprar um lote de um loteamento ainda em fase de execução e sem registro pode parecer um bom investimento. Em virtude dos valores geralmente acessíveis. Contudo, pode representar uma bela dor de cabeça em virtude da insegurança que o negócio representa. Veja a seguir no artigo os motivos.
Loteamento sem registro
O parcelamento do solo urbano é aquela divisão de um imóvel único de área maior, em vários imóveis com áreas menores. Deve ser feito por loteamento ou desmembramento e deve seguir os trâmites estabelecidos na Lei 6.766/79, em especial o disposto nos artigos 6º e seguintes.
Deve haver apresentação do projeto de parcelamento perante a Prefeitura. Que, por sua vez, deverá aprová-lo, e, em seguida, deverá ocorrer o registro no cartório competente.
Quando celebrado o negócio entre as partes, o parcelamento da área na qual se localiza o lote vendido, ainda não se encontrava regularizado. E, o parcelamento não havia seguido os trâmites exigidos pela Lei 6.766/79, iniciam-se os problemas.
Isto porque o promitente vendedor, que vende imóvel irregular de loteamento não registrado no Registro Imobiliário, age em flagrante infração ao disposto no art. 37 da Lei de Parcelamento de Solo (Lei n. 6.766/79).
Ela proíbe a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Também descumpre o dever da boa fé contratual ao não observar os ditames legais antes de comercializar qualquer imóvel.
Ainda, além da infração civil supracitada, o art. 50, parágrafo único, I, da mesma Lei, tipificou como criminosa a conduta de vender, prometer vender ou permutar imóvel em loteamento não registrado no Registro Público de Imóveis.
Mas e comprador, como fica?
Inicialmente, pode o promitente comprador suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o promitente vendedor para suprir a falta do Registro do Loteamento, conforme autoriza o art. 38 da Lei nº 6.776/79.
Registrado o Loteamento, deve imediatamente o comprador procurar um Tabelionato de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda. E, em seguida registrá-la junto a o Registro de Imóveis da Comarca onde está situado o imóvel.
Caso não seja resolvido o problema, passamos a analisar então a validade do negócio jurídico. Que, neste caso, é o contrato particular de promessa de compra e venda de lote pertencente a loteamento irregular.
Para que esse contrato seja válido, ele tem que ter um objeto lícito. Contudo, no caso presente, a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui negócio jurídico com objeto ilícito.
Porque a venda de imóvel de loteamento sem registro é proibida pela lei. Ou seja, não é válido.
Desta forma, constatada a ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda, a conclusão é pela sua nulidade (art. 166, II e VII do Código Civil).
Nulidade esta que é reconhecida desde a data da assinatura do contrato, não permitindo que ele produza nenhum efeito (ex tunc).
E o que isso significa?
Tendo o promitente comprador adquirido lote pertencente a loteamento sem registro. Ou seja, irregular, nasce o seu direito de desistir do negócio por meio da rescisão contratual e a devolução do valor pago.
Isto porque o contrato sendo nulo, as partes retornam ao estado anterior à sua celebração. Sendo assim, a posse do terreno deverá retornar ao promitente vendedor.
O vendedor também será indenizado pelo tempo em que foi privado de sua posse, mediante o pagamento de aluguéis pelo promitente comprador.
De outro lado, todavia, deverá o promitente vendedor devolver os valores pagos pelo promitente comprador, corrigidos pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) a partir do respectivo desembolso. Além de indenização por eventuais benfeitorias construídas.
Não se afasta nesse caso também a possibilidade de recebimento pelo promitente comprador, de indenização por danos morais sofridos. Quando o transtorno por ele sofrido ultrapassar o mero aborrecimento.
Assim agindo, as partes retornarão ao status quo ante. Tendo em vista o reconhecimento da nulidade da avença e a necessidade de resolução contratual.
Mas e se depois de celebrado o contrato, o loteamento for regularizado e registrado?
Caso isso aconteça, corra para fazer a Escritura de Compra e Venda e registre-a junto ao Registro de Imóveis.
Isto porque o contrato de promessa de compra e venda não se tornará válido. Ele continua nulo visto que o negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação e não convalesce com o decurso do tempo, conforme dispõe o artigo 169 do Código Civil.
De modo que a regularização do lote em data posterior ao contrato celebrado não ratifica o negócio entabulado entre as partes.
O ato ou negócio nulo não pode ser ratificado. Então, se as partes estão de acordo em obter efeitos jurídicos para o ato viciado praticado, só conseguirão isso praticando-o novamente. Seguindo, então, todas as formalidades.
Neste contexto temos a tão importante e necessária análise e leitura da matrícula atualizada do imóvel antes de qualquer negociação que o envolva. Visto que é documento dotado de publicidade, diligência mínima que compete a todo e qualquer participante de uma transação imobiliária.
Se você comprou um terreno em um loteamento sem registro e está enfrentando problemas legais, não hesite em buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. A assessoria jurídica especializada pode te ajudar a entender seus direitos e tomar as medidas necessárias para resolver a situação da melhor forma possível. Não arrisque seus investimentos, proteja seu patrimônio com o apoio de um profissional qualificado.
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