O sonho de adquirir a casa própria é compartilhado por muitas pessoas que, diariamente, se esforçam para torná-lo realidade.
Trabalham, economizam e utilizam inclusive os recursos do FGTS. Porém, ainda sim, se deparam com a negativa do pedido de financiamento habitacional, pela instituição financeira.
Então, buscam uma alternativa de contornar o problema: decidem comprar um imóvel já financiado por outra pessoa, formalizando o negócio por meio de contrato particular, popularmente conhecido como contrato de gaveta.
Essa opção, embora utilizada no dia a dia, pode se tornar uma verdadeira dor de cabeça, em razão dos riscos que oferece.
Quais são os riscos de comprar um imóvel apenas com contrato de gaveta, mas que já está financiado?
O comprador não é proprietário do imóvel.
Assumir o financiamento de um imóvel, via contrato particular de compra e venda, não torna você proprietário do imóvel, somente possuidor daquele bem. Ou seja, você terá apenas a posse do imóvel. Significa, portanto, que o seu nome não constará no contrato de financiamento e alienação fiduciária que é registrado na matrícula do imóvel. Assim, após a quitação do financiamento, você precisará solicitar que o vendedor retire a carta de quitação no banco e, em seguida, “passe” a escritura. O problema é que, devido ao extenso prazo do financiamento, você corre o risco de não encontrar o vendedor e não conseguir transferir a propriedade do imóvel para seu nome.
Venda para outra pessoa e penhora.
Nesse ponto, a atenção precisar ser redobrada. Lembre-se que você assumiu o risco de adquirir um imóvel financiado por outra pessoa.
E portanto, você não é dono do imóvel, ainda que esteja quitando corretamente as parcelas do financiamento.
O contrato de compra e venda não garante a propriedade do imóvel.
Além disso, são os dados do vendedor que constam no contrato de financiamento e alienação fiduciária.
Em outras palavras, o vendedor é o responsável pelo imóvel. E, então, ele poderá agir como bem entender.
Ele poderá vender o imóvel para você e para outra pessoa, ao mesmo tempo. A existência do seu contrato de compra e venda, ainda que com reconhecimento de firma, não é um documento público e não garante a você o direito à propriedade.
O vendedor também poderá contrair dívidas e, justamente por já ter "passado o imóvel adiante", não se preocupar em quitar. Ou seja, ele será devedor de alguém que poderá requerer a penhora dos direitos sobre o imóvel que você comprou, para saldar dívidas do vendedor.
E, muito embora você possa defender a sua posse (entendimento da Súmula 84 do STJ), terá que enfrentar um processo judicial que, certamente, se prolongará por anos.
Vendedor desaparecido ou falecido
Outros riscos que você deve considerar, sobretudo após quitação do financiamento, são os seguintes: E se não for possível encontrar o vendedor? E se o vendedor falecer?
Bem, quando um imóvel financiado é adquirido por meio de simples contrato, a maioria das pessoas esquece de elaborar um instrumento de procuração pública ou uma procuração em causa própria.
No instrumento de procuração, o vendedor (a pessoa titular do financiamento) dá poderes ao comprador ou alguém de sua confiança para que solicite o termo de quitação e de liberação da alienação fiduciária junto ao banco e, depois, proceda à lavratura da escritura pública para transferência da propriedade.
Já a procuração em causa própria, funciona de forma semelhante a procuração pública, contudo permite que o negócio ocorra após a morte da pessoa outorgante (no caso, do vendedor).
Sem esse documento, se o vendedor falecer, o imóvel que você adquiriu, justamente por não estar registrado em seu nome, integrará a herança do vendedor e, portanto, os "novos proprietários" serão os herdeiros, que poderão ignorar a venda do imóvel e requerer a partilha do bem no procedimento de inventário.
Em ambos os casos, sem aqueles documentos, você precisará solucionar o problema no Poder Judiciário.
Para isso, terá que ajuizar a chamada ação de adjudicação compulsória contra a pessoa que consta na matrícula do imóvel como proprietário (vendedor ou seus herdeiros), apresentando o contrato de compra e venda e os comprovantes de quitação do financiamento, para requerer a outorga da escritura definitiva e transferência da propriedade do imóvel.
Então, antes de tomar a decisão de adquirir um imóvel já financiado por contrato de gaveta, procure orientação jurídica para que os riscos do seu negócio sejam cuidadosamente analisados e, principalmente, para saber quais as possibilidades de adquirir o imóvel de forma segura.
Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.
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