É bastante comum que construtoras deem em garantia hipotecária unidades do empreendimento que está sendo construído. A situação é pacificada no que diz respeito a não trazer qualquer prejuízo para o adquirente. Inclusive existe súmula do STJ normatizando o assunto.
Súmula 308 do STJ:
A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A Construtora Borges Landeiro terá de indenizar um casal pela demora na retirada de hipoteca inserida indevidamente em imóvel adquirido à vista. Apesar de os consumidores terem recebido uma declaração de que em seis meses o imóvel estaria livre de qualquer gravame, porém somente após três anos da compra foi repassada a eles a declaração de baixa. Em decisão dada pela Segunda Turma dos Juizados Especiais, foi arbitrado o valor de R$ 8 mil a ser pago ao casal a título de danos morais. Os magistrados seguiram entendimento da relatora, juíza Zilmene Gomide da Silva Manzolli.
Consta na ação que os consumidores adquiriram o imóvel em março de 2012, à vista por R$215 mil – apartamento e vaga em garagem no Empreendimento Borges Landeiro Orient – Manipur. Porém, os mesmos foram dados em garantia para o Banco Bradesco e abril do mesmo ano. Mesmo diante da garantia de que a hipoteca seria retirada em seis meses e com a autorização para transferir/escriturar o imóvel, quando o casal chegou ao cartório foi surpreendido com a hipoteca.
Os consumidores procuraram a construtora para resolver o problema, sendo que em agosto de 2014 foi feita uma nova declaração com prazo de 90 dias para a baixa da hipoteca, assim como todo e qualquer gravame que pudesse estar recaindo sobre o imóvel em comento. Porém, mais de três anos após a compra e meses após a declaração de obrigação, o imóvel continuou hipotecado. Sem auxilio da empresa, os consumidores conseguiram junto ao Banco Bradesco termo isentando a unidade da hipoteca.
Conforme relatam os consumidores, tal situação foi muito desgastante, pois o imóvel seria entregue como pagamento para outro imóvel que haviam comprado e que foram forçados a desistir, tendo em vista o problema.
Em sua contestação, a Borges Landeiro afirmou que o contrato foi firmado com a Incorporadora Orient e que a mesma sempre diligenciou-se prontamente ao atendimento das solicitações de seus clientes, principalmente para com o cumprimento da baixa das hipotecas que eventualmente pudessem incidir sobre as unidades comercializadas. Disse que para a realização da baixa da hipoteca, se faz necessário a emissão do termo de quitação por parte da instituição financeira responsável pelo financiamento da obra. No caso em questão, o Banco Bradesco, o qual apenas repassou o instrumento particular de quitação em novembro de 2015.
Em seu voto, a relatora explica que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não subsiste quando da celebração de compra e venda com o adquirente do mesmo, isto conforme inteligência da Súmula 308 do STJ. Além disso, ressaltou que ficou restou evidenciado que gravame perdurou por quase três anos, nãos sendo realizada a devida baixa pela recorrida. “Assim, a desídia da incorporadora insurgiu sobremaneira nos requisitos que ensejam a indenização por dano moral”, disse.
Indenização justa O advogado que representou os consumidores na ação, Pitágoras Lacerda dos Reis, sócio do Di Ferreira, Martins e Lacerda Advogados, disse que a indenização em caso como este é justa. Isso porque, os consumidores sofreram verdadeiro desvio produtivo, deixando de realizar diversas atividades para buscar a solução de um problema que não deveria te existido, e espera que o tempo dos consumidores passe a ser mais valorizado no tribunais brasileiros.