O que a construtora deve definir na convenção de condomínio sobre locação por temporada?
Nos empreendimentos que acompanho na fase de entrega, uma pergunta aparece cada vez mais cedo, muitas vezes antes mesmo da vistoria: o prédio vai aceitar locação por temporada por aplicativo? Para quem comprou para investir, a resposta define a rentabilidade. Para quem comprou para morar, define a rotina. E para a construtora, define o tom da primeira assembleia.
Neste artigo, explico por que esse tema precisa estar resolvido na convenção definitiva e como eu oriento as construtoras a tratá-lo.
O que o STJ já decidiu e o que ainda está em aberto sobre locação por temporada
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055 e entendeu que, em condomínio de destinação exclusivamente residencial, a locação de curta temporada por plataformas digitais é incompatível com essa destinação, mesmo sem proibição expressa na convenção. Para autorizar essa modalidade, seria necessária aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.
Em setembro de 2026, o tribunal afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos, relatado pelo ministro Raul Araújo, para decidir em caráter nacional se a cláusula de destinação residencial basta para impedir esse tipo de locação ou se é preciso proibição expressa. Os processos sobre o assunto ficaram suspensos em todo o país até a definição da tese.
Ou seja: a orientação mais recente do STJ existe, mas a palavra final ainda vai ser dada. Nessa situação, deixar a convenção em silêncio é deixar a decisão para o conflito.
Por que o silêncio da convenção custa caro
Quando a convenção não diz nada além de "destinação residencial", cada condômino lê a regra do jeito que lhe convém. O investidor entende que pode anunciar o apartamento. O vizinho entende que não pode. A administradora fica no meio, e o síndico, recém eleito, herda uma disputa que começou antes da posse.
Essas discussões costumam chegar à construtora como reclamação, porque muitos compradores lembram do que ouviram no estande de vendas. Por isso, a coerência entre o que foi comunicado na venda e o que está escrito na convenção é um ponto que eu sempre confiro.
As escolhas que a construtora precisa fazer sobre locação por temporada
Não existe resposta única. Um empreendimento de alto padrão voltado a moradia permanente pode optar por vedar expressamente a locação por curta temporada. Um empreendimento em região turística, pensado também para investidores, pode permitir a modalidade com regras. O que não funciona é deixar a escolha implícita.
Quando a opção é permitir, a convenção e o regimento interno precisam tratar de cadastro prévio dos hóspedes, prazo mínimo de estadia, limite de ocupantes por unidade, uso das áreas comuns por hóspedes, responsabilidade do proprietário por danos e multas, e regras de acesso e portaria. Quando a opção é vedar, a cláusula deve ser clara e coerente com a destinação das unidades e com o material de vendas.
Há ainda empreendimentos mistos, com unidades residenciais e um bloco ou pavimento pensado para estadias curtas. Nesses casos, a convenção pode separar as regras por setor, com acessos, horários e responsabilidades próprios para cada uso. É uma solução que exige mais cuidado na redação, mas que costuma reduzir o atrito entre moradores e hóspedes e dá previsibilidade a quem comprou para investir.
Como alinhar convenção, venda e entrega
Eu começo pela pergunta comercial: para quem o empreendimento foi vendido? Depois, comparo o que foi prometido no estande, nos anúncios e nos contratos com o que a minuta de convenção registrada prevê. Só então redijo a cláusula definitiva, junto com as regras do regimento interno que tornam a escolha aplicável no dia a dia.
Também lembro que a convenção precisa ser aprovada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, como determina o art. 1.333 do Código Civil, e que uma alteração futura também exigirá dois terços dos votos, conforme o art. 1.351. Por isso, a primeira versão precisa nascer bem resolvida. Se você quer entender o processo de elaboração, escrevi sobre como elaborar uma nova convenção e regimento interno.
E se a tese do STJ mudar?
Uma convenção que trata o tema de forma expressa é mais resistente a mudanças de interpretação, porque não depende de ler a destinação residencial de um jeito ou de outro. Ela registra a vontade do condomínio de forma direta. Esse foi, aliás, o ponto central de discussões anteriores que comentei em O condomínio pode proibir a locação de imóveis por aplicativos de compartilhamento?.
Acompanho o julgamento do Tema 1.443 e recomendo revisar a cláusula quando a tese for publicada, para confirmar que o texto continua alinhado à orientação do tribunal.
Se a sua construtora está próxima da entrega de um empreendimento, posso ajudar a definir, na convenção e no regimento interno, as regras sobre locação por temporada e uso das áreas comuns. Preencha o formulário logo abaixo para conversarmos mais sobre a convenção de condomínio do seu empreendimento.
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