Corretagem: em que fase da negociação surge o direito à comissão?
Muitas vendas de imóveis efetuadas no cotidiano, acontecem por intermédio da figura do corretor de imóveis. Portanto, é inegável a importância desse profissional que atua no mercado, viabilizando negócios imobiliários.
Contudo, para que o corretor de imóveis atue, ele precisa de um mandato que lhe é conferido por quem vende ou por quem compra, seja na modalidade formal, por meio de um contrato escrito ou até mesmo verbal. Lembrando que a opção pelo contrato escrito é sempre mais segura em caso de alguma divergência.
E por falar em divergência, é muito comum depararmos com situações concretas onde se discute se, ao cabo de uma negociação finalizada, a comissão combinada é mesmo devida. Sim, isso acontece!
Antes de tudo, é importante registrar que a relação jurídica estabelecida entre o corretor e o cliente (vendedor ou comprador) é uma relação de resultado, ou seja, a remuneração somente será devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
E qual é o objeto de um contrato de mediação?
O fechamento do negócio com a venda, que é o resultado útil da aproximação entre interessados que o corretor realiza.
De maneira bem didática, vamos compreender como esse negócio se desenvolve para que possamos aferir em que momento exato surge o direito à comissão. Consideremos as seguintes etapas do contrato de comercialização de imóvel por intermédio de um corretor:
Fase 1 - Aproximação das partes;
Fase 2 - Fechamento do negócio - assinatura e aceitação da proposta;
Fase 3 - Conclusão do contrato;
Apesar de haver divergência quanto a esse momento, a jurisprudência dominante é no sentido de que é na fase 3, com a assinatura da escritura ou do compromisso de compra e venda é que se faz jus ao recebimento da comissão por parte do corretor.
Perceba que, somente o compromisso de compra e venda já é suficiente para gerar esse direito, não necessitando que seja realizada a escritura pública.
E aqui, cabe uma indagação interessantíssima:
E se as partes desistirem do negócio?
Bom, ultrapassada essa terceira fase, tanto faz se as partes desistirem, o corretor fará jus ao recebimento da comissão da mesma forma.
E como o momento é de questionamentos, registro mais um:
Há casos em que o corretor recebe a sua comissão mesmo sem ter realizado a mediação?
E a resposta é sim! Isso acontece quando se tratar de contrato de corretagem com exclusividade onde é devida a comissão, no momento da fase 3, mesmo que o corretor não tenha participado das negociações, salvo se ele agiu com inércia ou ociosidade, situação que excluirá essa possibilidade.
Vamos exemplificar: vendedor celebra contrato com corretor com exclusividade.
No domingo, no churrasco em família, o vendedor vende o imóvel para seu cunhado.
Na segunda já vai ao cartório e registra a escritura de compra e venda.
Na terça liga para o corretor e informa que não precisará mais do seu trabalho porque já vendeu o imóvel para o parente.
Neste momento fático, o vendedor receberá notícia de que mesmo assim, terá de pagar a comissão combinada.
Inconformado, o vendedor procura um advogado especialista e recebe a seguinte explicação: se o corretor foi diligente, como por exemplo: fazendo anúncio do imóvel na Internet, colocando placa de venda, visitando o imóvel com possíveis compradores e se essa venda ocorreu dentro do prazo estipulado no contrato de exclusividade, sim o corretor terá direito à comissão.
O mesmo acontece se o corretor é dispensado e o negócio se realizar posteriormente como fruto de sua mediação, tenha o contrato de mediação prazo determinado ou não. Se comprovado que o negócio só se realizou devido a sua interferência, devida lhe será a comissão.
E para terminar, mais uma interessante indagação:
E se o negócio que já estava caminhando para a fase 3 se rompe por culpa de uma das partes?
Saibam que aqui também será devida a comissão pela parte que der causa ao rompimento imotivadamente, mesmo que não se tenha finalizado a fase 3, que é a assinatura da escritura ou do compromisso de compra e venda.
Note que o arrependimento motivado não enseja o pagamento da comissão. Ex. a presença de vícios redibitórios/ocultos.
Me diga: você sabia sobre essas peculiaridades no contrato de mediação? Deixe seu comentário.
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