Qual a diferença entre os principais sistemas de financiamento imobiliário?



A maioria dos brasileiros possuem o sonho de ter a casa própria, mas por inúmeros motivos, não conseguem concretizar, apesar de ser bastante comentado a compra e venda, muitos ainda não sabem como é realizado o processo ou até mesmo os fatos que contribuem para a autorização do crédito imobiliário.


“Ok, mas o que é um financiamento imobiliário?”


É como um empréstimo, onde você pega o dinheiro de uma instituição financeira (de sua escolha), para a realização do ato. Onde é realizado um contrato, substituindo uma escritura pública, na qual, é firmado entre o comprador e o credor.


As cláusulas deste contrato variam do sistema de financiamento escolhido, tendo em vista, que o comprador dá um valor de entrada e o resto parcela em até 20 anos, com juros. Vejamos alguns sistemas disponíveis dentro do nosso país:


Sistema Financeiro de Habitação (SFH)


Ele veio com intenção de facilitar a primeira compra do imóvel do cidadão, sendo ele criado pelo Governo Federal, pela lei 4.380/64, e rege a maioria dos sistemas do nosso país.


Teve como objetivo atingir a população de baixa renda, porém, na nossa realidade, ele é usado para todas as classes. É válido destacar que este sistema, assegura a compra do imóvel residencial, e não para os demais fins. Dentro deste sistema, está o Plano Minha Casa Minha Vida (hoje plano Casa Verde e Amarela).


Assim, o SFH autoriza o comprador usar o FGTS, com as principais obrigações: ter 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS, não ter financiamento no nome e, outro imóvel urbano (em construção ou concluído).


Já as principais características do SFH, são:


  • Ser brasileiro;

  • Não ter restrição no nome;

  • O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$950 mil para alguns Estados (Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal). E para os demais estados, fica no valor de R$800 mil;

  • A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante;

  • O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);

  • A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física;

  • A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);

  • A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano;

  • O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas.

  • 50% de desconto para o Registro e Escritura Pública (na compra do 1º imóvel)


Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)


Como visto no SFH (supra) vai apenas até R$ 950 mil, desta maneira, criou-se o SHI para suprir a necessidade dos imóveis acima do valor enquadrado no outro sistema. Portanto, o Sistema Financeiro Imobiliário também foi criado pelo Governo Federal, pela lei 9.514/97. E as características são:


  • Não há limite de renda comprometida;

  • O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);

  • O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;

  • A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica;

  • A taxa de juros é variável. Em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% ao ano. E as principais garantias asseguradas pelo art. 17, da lei são:

  • Hipoteca;

  • Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

  • Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

  • Alienação fiduciária de coisa imóvel.


É sempre bom verificar com sua instituição financeira sobre o valor disponível que você tem para realizar o financiamento, pois pode acarretar consolidação de propriedade com a inadimplência das parcelas do financiamento.


E lembre-se que a propriedade só é sua após a quitação do financiamento, enquanto você está pagamento as parcelas, é apenas possuidor do imóvel.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.



Advogada Mariah Eduarda


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